Nouveaux Cahiers du socialisme

Face à la crise du logement qui ravage le Québec, plusieurs choix s’offrent à nous^. Il est possible de détourner le regard et de continuer à croire que la main invisible du marché réglera d’elle-même la situation, comme si les forces spéculatives pouvaient spontanément faire preuve de justice sociale. D’un autre côté, on peut adhérer au consensus émergeant en faveur du renforcement du secteur sans but lucratif afin de sortir une part du logement de la spéculation et protéger les locataires contre les effets les plus destructeurs du marché^{[1][3] [4]}.

Comme employé d’un OBNL^[5] qui offre des logements abordables, je suis inévitablement en accord avec la croissance de notre secteur. Cependant, il semble que cette voie, bien qu’indispensable, demeure insuffisante si l’on accepte de voir que, derrière la crise du logement, se cache une crise plus profonde  : une continuelle érosion du pouvoir des communautés sur leur territoire, un affaiblissement des liens de solidarité locaux et une dépossession des leviers économiques par lesquels les Québécoises et les Québécois pourraient choisir démocratiquement leurs façons de produire et d’habiter leurs villes et régions.

Au-delà de la construction de logements abordables, c’est toute notre façon de faire qui doit être revue. On se doit de remettre en question un modèle fondé sur la propriété privée, la marchandisation des besoins fondamentaux et la dissociation entre l’économie et la justice sociale. Il faut se servir de l’immobilier comme d’un instrument de transformation sociale et d’émancipation.

C’est dans cette perspective que je présente ici le cas de la Société de développement de l’Est (SDE), où je travaille comme analyste financier depuis plus d’un an. Cette organisation me semble incarner une approche émancipatrice qui doit être mise de l’avant. Je retracerai le contexte dans lequel agit la SDE et les principes qui guident ses projets. En documentant cette initiative, mon objectif est de montrer qu’il est non seulement possible d’aborder la crise du logement autrement, mais qu’en le faisant, nous ouvrons une brèche vers la sortie d’un système fondé sur l’exploitation de l’ensemble du vivant.

La crise du logement au cœur des enjeux de l’Est-du-Québec

La Société de développement de l’Est est un organisme à but non lucratif actif dans les régions du Bas-Saint-Laurent et de la Gaspésie^[6]. Avec ses organisations affiliées – Construction Métis (CMētis), en charge de la réalisation des bâtiments, et la Société du patrimoine de l’Est (SPE), responsable de leur gestion –, la SDE se consacre au développement, à la construction et à la gestion de logements hors marché. Ses projets incluent principalement du logement abordable, mais aussi des unités intermédiaires et certaines propriétés accessibles à l’achat, tous réunis dans des écoquartiers conçus comme des milieux de vie complets et durables. Ces quartiers visent à accueillir une diversité de résidentes et résidents, dans un environnement favorisant la proximité des services, la vie de communauté et l’adoption d’habitudes de vie saine, afin de permettre de bien vivre dans les municipalités, de la naissance à la vieillesse.

Cette approche émane du contexte social et économique de l’Est-du-Québec et elle a été développée à partir de consultations citoyennes et de discussions avec des personnes élues. Dans son ensemble, elle peut être comprise comme une réponse à un enjeu qui touche l’ensemble des petites municipalités de l’Est, soit celui de la dévitalisation^[7]. La population des localités est vieillissante et la difficulté à attirer de jeunes familles vient nourrir un cercle vicieux où les départs affaiblissent le tissu économique et social, ce qui rend encore plus difficile l’arrivée de nouvelles résidentes et résidents ou le maintien de celles et ceux qui y vivent déjà.

La crise du logement est au cœur de cet enjeu. Avec des taux d’inoccupation frôlant souvent le 0  %, il devient plus difficile pour les municipalités de répondre aux besoins des résidentes et résidents actuels et futurs^[8]. D’un côté, les personnes âgées vivent souvent dans des logements trop grands, mal adaptés à leur réalité et nécessitant des rénovations^[9]. De l’autre, les nouvelles arrivantes et arrivants peinent à trouver un toit, freinés par un parc immobilier vieillissant, peu abordable et inadapté aux besoins des jeunes familles^[10].

Au cours des dernières années, certaines initiatives de logement abordable ont vu le jour pour tenter de répondre aux besoins. Cependant, celles-ci demeurent insuffisantes et inégalement réparties. Les projets se développent trop lentement et se concentrent dans les centres urbains comme Rimouski, Rivière-du-Loup et Gaspé^[11]. C’est dans ce contexte qu’émergent les projets de la SDE, non seulement comme une solution à la crise du logement, mais comme une réponse au contexte de dévitalisation, avec la volonté de créer des milieux de vie plutôt que de simples bâtiments.

Ce faisant, la SDE adopte une approche innovante et émancipatrice que je présenterai sous la forme de trois principes  : créer des milieux de vie centrés sur l’humain et la nature, participer à la démocratisation du territoire dans une perspective autogestionnaire, et inscrire la croissance de l’organisation (la SDE) dans une «  stratégie anticapitaliste d’érosion^[12]  » visant à lutter contre l’oppression sociale et économique à grande échelle.

Mettre l’humain et l’environnement au cœur de l’immobilier

La crise du logement et de la dévitalisation ne peut pas être dissociée de celle de la société québécoise devenue de plus en plus individualiste, abandonnée aux lois du marché et fondée sur l’exploitation du vivant. Nous avons un territoire dévitalisé, ayant besoin non seulement d’infrastructures, mais aussi d’amitié, d’amour et de solidarité. C’est pourquoi la SDE ne se contente pas de construire des logements. Elle construit des écoquartiers.

Le premier projet de la SDE, l’écoquartier de la Place des Marronniers à Métis-sur-Mer, incarne pleinement cette volonté de «  loger mieux  ». Il a été conçu afin d’offrir des espaces partagés, intérieurs et extérieurs – notamment des jardins collectifs – pensés pour encourager les rencontres entre les personnes et renforcer leur lien avec la nature et la communauté. Mais l’ambition va plus loin  : l’équipe de la SDE œuvre activement pour intégrer l’écoquartier dans une démarche de revitalisation de Métis-sur-Mer. Par exemple, il est prévu d’ouvrir sur le site un centre communautaire. On a également obtenu une subvention pour déployer un réseau de transport collectif électrique reliant l’écoquartier au centre de Métis-sur-Mer, à des municipalités environnantes et aux principaux pôles de transport intermunicipaux et interrégionaux. L’écoquartier devient ainsi plus qu’un ensemble de logements  : il devient un milieu de vie, qui facilite l’accès aux services essentiels, encourage de saines habitudes de vie, stimule la créativité et renforce les liens sociaux.

Mais loger mieux ne signifie pas seulement prendre soin des humains, cela signifie aussi prendre soin de l’environnement. Nous devons construire aujourd’hui en pensant aux générations futures. C’est pourquoi les projets de la SDE misent sur l’efficacité énergétique, les matériaux écoresponsables et les énergies renouvelables. Les bâtiments sont isolés au chanvre, recouverts de bois de cèdre local, munis de planchers faits de gypse recyclé et équipés de thermopompes. Chaque fois que c’est possible, l’organisation fait appel à des entreprises locales ou régionales, ce qui réduit les émissions de GES liées au transport et favorise l’économie de proximité.

En plaçant l’humain et la nature au cœur de ses projets, la SDE transforme le logement en levier de revitalisation territoriale. Elle crée des milieux de vie complets, où il est possible de vivre pleinement, sainement et collectivement dans une logique de solidarité plutôt que d’individualisme, de communauté plutôt que d’isolement, en harmonie avec la nature plutôt que participant à sa destruction.

Miser sur une démarche autogestionnaire

Si l’on prend au sérieux le principe de mettre l’humain au cœur de l’immobilier, il est également essentiel que l’immobilier soit démocratisé. L’équipe de la SDE, bien que dotée de compétences solides, n’est pas composée d’experts et d’expertes des besoins et des aspirations collectives. C’est pourquoi ses projets se déploient comme une démarche de démocratisation de l’habitation, et même du territoire. Faire des écoquartiers, c’est promouvoir l’autogestion au quotidien.

Bien que la SDE accorde une grande importance à la professionnalisation de son équipe et de son conseil d’administration pour maximiser son efficacité et pour développer le plus grand nombre possible de logements, les instances d’autogestion citoyenne demeurent au cœur de toutes ses démarches. Au début de chaque projet, la SDE organise une série d’activités pour mobiliser la population, ce qui conduit à la formation d’une assemblée communautaire. Cette assemblée a pour mission de créer un comité de pilotage et d’y élire des personnes représentantes. Par exemple, lors du lancement du projet d’écoquartier à Rimouski, l’assemblée communautaire a permis d’informer la population locale sur les détails de l’initiative, de répondre aux questions et d’inviter la collectivité à rejoindre le comté.

Lorsque les membres du comité de pilotage se rassemblent, ils sont invités à s’engager au sein de sous-comités sur des thèmes comme la cogestion, la co-conception, la finance et les communications  ; ils se réunissent ensuite régulièrement afin de participer à la conception de l’écoquartier. Une telle participation peut, par exemple, passer par la rédaction d’une charte du vivre ensemble qui explicite les principes qui guideront la création de la nouvelle communauté. À ce stade, des organisations communautaires locales sont également conviées à participer aux rencontres mensuelles des comités afin de faire valoir les priorités et besoins de différents groupes de la localité.

Tout ce processus est soutenu par les efforts des employé·es de la SDE, qui organisent non seulement les activités de mobilisation et de sensibilisation, mais assurent également la coordination des rencontres des assemblées communautaires et des comités de pilotage.

Une fois les écoquartiers construits et occupés, l’assemblée communautaire devient une assemblée des personnes résidentes visant l’organisation autogestionnaire de l’écoquartier. Par l’intermédiaire de cette assemblée, les résidentes et résidents prennent des décisions concernant les usages de leur milieu de vie et des espaces de l’écoquartier, tandis que la Société du patrimoine de l’Est continue d’offrir des services de gestion immobilière pour garantir un haut niveau de qualité de vie aux locataires. La SPE les encourage également à créer un OBNL pour encadrer leurs activités communes et elle les accompagne dans ce processus s’ils le souhaitent.

Par le biais des assemblées communautaires et des comités, la SDE affirme une position autogestionnaire selon laquelle l’habitat doit être conçu pour, par et avec celles et ceux qui y vivent. Il est contraire à l’esprit de la vitalisation de procéder par le haut  ; le développement doit être le fruit de la volonté de la population. Il est impossible de créer des milieux de vie au service de l’humain sans qu’ils soient le produit de celles et ceux qui y vivent.

Utiliser l’immobilier comme un levier de transformation systémique

Comme on peut le remarquer, derrière les projets de la SDE se trouvent deux principes interdépendants  : d’abord celui de loger en plaçant l’humain et la nature au cœur de l’immobilier, et, en second lieu, celui de l’autogestion, selon lequel l’immobilier se construit et se gère démocratiquement. En appliquant ces deux principes, la SDE crée des interstices dans l’Est-du-Québec où émerge un nouveau modèle de développement. Cependant, il ne suffit pas d’affirmer l’émancipation de l’humain dans ces interstices, qui se limitent à certaines zones et populations. L’émancipation doit s’affirmer pleinement, soutenue par un troisième principe  : l’utilisation de l’immobilier comme levier de transformation sociale.

Dans son ensemble, la SDE peut être perçue comme une stratégie d’érosion d’après Olin Wright^[13]. Dans ce contexte, une organisation multiplie les espaces où il est possible de vivre autrement, jusqu’à ce que ces formes alternatives deviennent dominantes et remettent en question les fondements du système actuel (capitaliste, extractiviste, centralisateur, patriarcal, etc.). Cette stratégie se concrétise à travers les pratiques de mobilisation et d’utilisation des ressources de l’organisation, et, dans le cas de la SDE, dans le déploiement de sa stratégie de croissance, de production, d’utilisation des surplus, ainsi que dans ses règles et ses activités. J’explorerai ici quatre éléments composant la stratégie d’érosion de la SDE  :

• la professionnalisation de l’équipe et l’optimisation de la production  ;
• la formation du Groupe de l’Est et la démocratisation de la chaine de production  ;
• la redistribution des surplus en innovation sociale  ;
• le rassemblement de la propriété en une fiducie d’utilité sociale (FUS).

Éroder le système capitaliste, qui est fondé sur l’oppression de l’humain et de la nature, implique la croissance de l’alternative. Pour cette raison, l’un des objectifs de la SDE est de construire le plus d’écoquartiers possible, à un rythme cible de 300 logements par an d’ici 2028. Une telle croissance est soutenue par diverses pratiques. Sur le plan organisationnel, cela passe par la professionnalisation de l’équipe. Celle-ci est hautement spécialisée, composée de professionnel·le·s dans différents domaines, toutes et tous sensibilisés aux enjeux sociaux de la région. Parallèlement, la sélection des membres du conseil d’administration se fait selon une grille de compétences, afin d’optimiser les ressources de l’organisation. L’impératif de loger davantage repose également sur des techniques comme la préfabrication des logements, ce qui permet une construction plus rapide avec un contrôle accru de la production.

Cet impératif d’accélération de la production se traduit également par le rassemblement de toutes les organisations de la SDE sous le chapeau du Groupe de l’Est. La SDE dispose de sa propre organisation à but non lucratif de construction et de gestion immobilière. Cela permet de déployer rapidement les projets en préservant le maximum de ressources et d’emplois en économie sociale, tout en affirmant clairement la vision émancipatrice de l’organisation. Sur le plan de la mobilisation de ressources, la SDE est en train de développer de nouveaux outils en philanthropie et en investissement, ce qui facilitera leur acquisition et intégration dans la mission.

Le processus de production et de mobilisation de capitaux participe ainsi à la dynamique d’érosion, et se trouve ensuite renforcé par la redistribution des surplus. Concrètement, 50  % des excédents de l’organisation sont réinvestis dans des projets d’innovation sociale et environnementale situés à proximité des écoquartiers  : 25  % sont dirigés vers des projets d’envergure régionale et 25  % sont alloués à des initiatives de recherche en innovation sociale alignées avec sa mission.

Enfin, pour inscrire cette stratégie dans la durée, la SDE va mettre en place des institutions, telles que la création d’une fiducie d’utilité sociale. Celle-ci, qui est en cours de formation, permettra de sortir définitivement la propriété des terres et des infrastructures du contrôle de l’organisation pour les remettre entre les mains des communautés. Ainsi, l’effet émancipateur de la SDE pourra se maintenir au fil du temps, au-delà des individus ou des projets ponctuels.

Conclusion

Ce texte a présenté brièvement, à travers le cas de la SDE, comment l’immobilier collectif peut offrir de nouvelles façons de vivre et de produire, tout en étant un levier de transformation sociale. Ce modèle montre que les OBNL d’habitation ne sont pas voués à n’être qu’un simple outil de survie d’un système qui est lui-même à l’origine de la crise du logement, mais qu’ils peuvent constituer une stratégie pour l’éroder. En d’autres mots, le but des OBNL d’habitation n’est pas seulement de rendre «  abordable  » un monde oppressif, mais de nous permettre d’habiter une société solidaire et démocratique.

Actuellement, la SDE continue à s’investir dans l’accroissement de la portée de ses activités et de son potentiel de transformation sociale en renforçant ses capacités organisationnelles et en développant des innovations sociales à l’échelle régionale. Des ressources sont allouées pour continuer de professionnaliser l’équipe du Groupe de l’Est, afin que celui-ci puisse construire davantage de logements sur un territoire plus vaste. Cela permettra à la SDE de se positionner comme le principal développeur collectif de référence dans l’Est-du-Québec. Cependant, nous reconnaissons que ce changement d’échelle est impossible sans développer des innovations sociales visant à éliminer les blocages systémiques qui limitent le nombre de logements construits en région. L’un des défis majeurs est l’accès aux investissements, lequel se concentre dans les centres urbains. Pour remédier à ce problème, la SDE est, comme nous l’avons déjà mentionné, en train de mettre en place des entités facilitant la mobilisation de ressources, notamment un Fonds d’investissement régional, une fondation, ainsi qu’un projet pilote de mutualisation de l’équité^[14] régionale en immobilier collectif. Ces initiatives permettront de faciliter l’acquisition de financement, de bâtiments, de terrains et d’hypothèques. On prévoit que ces démarches permettront à la SDE de construire 12 écoquartiers d’ici 2028.

Toutefois, il faut aussi souligner que tous les efforts de la SDE seraient vains sans un soutien actif des différents paliers de gouvernement, en particulier des municipalités. La SDE progresse grâce aux municipalités de l’Est-du-Québec qui, à travers des partenariats public-collectif^[15], facilitent l’accès à des ressources importantes. Un tel soutien permet ensuite de solliciter des ressources à l’échelle provinciale et fédérale. Pour que le modèle de la SDE se déploie pleinement, il est donc essentiel que les municipalités de l’Est s’unissent pour appuyer l’économie sociale et deviennent des leaders québécois dans la promotion d’un nouveau modèle de développement humain et démocratique.

Par Alexandre Michaud, analyste financier à la Société de développement de l’Est

1. Je tiens à remercier Philippe Dufort, président-directeur général de la SDE, pour sa relecture de ce texte. ↑
2. Alexandre Michaud est aussi étudiant au doctorat à l’École d’innovation sociale Élisabeth-Bruyère de l’Université Saint-Paul à Ottawa. ↑
3. Nathalie Collard, «  Un modèle à “casser” ?  », La Presse, 17 novembre 2024. ↑
4. Certaines villes comme Montréal et Longueuil se sont donné l’objectif d’atteindre une cible de 20  % de logements sans but lucratif. Voir  : Flavie Gauthier, «  Montréal vise 20  % de logements hors marché d’ici 2050  », TVA Nouvelles, 14 juin 2025  ; Florence Morin-Martel, «  Longueuil vise un seuil de 20  % de logements locatifs à but non lucratif  », Le Devoir, 11 décembre 2023. ↑
5. OBNL  : organisme à but non lucratif. ↑
6. La SDE existe depuis 2025. Elle fait suite à la division des fonctions de développement, de construction et de gestion immobilière au sein du Groupe de l’Est et elle était précédemment incluse dans les activités de Construction Métis (CMētis), créée en 2021. ↑
7. Pour avoir une vue d’ensemble de l’indice de vitalité des MRC de l’Est-du-Québec, on peut consulter la carte proposée par l’Institut de la statistique du Québec. On y observe que la plupart des MRC du territoire se situent dans le 5^e quintile en matière d’indice de vitalité. Institut de la statistique du Québec, Répartition des MRC par quintiles selon les résultats de l’indice de vitalité économique, février 2025. ↑
8. Martin Toulgoat, «  Grave crise du logement en Gaspésie et aux Îles  », Radio-Canada, 10 janvier 2024  ; Isabelle Damphousse, «  Des logements encore plus chers à Rivière-du-Loup et à Rimouski  », Radio-Canada, 18 décembre 2024  ; Cimon Charest, «  Crise du logement dans l’Est-du-Québec  : des dizaines de familles sans plan B à l’approche du 1^er juillet  », TVA Nouvelles, 13 juin 2025. ↑
9. On observe ce phénomène dans les petites municipalités où de nombreuses maisons ont été construites il y a plusieurs années. Par exemple, selon le dernier recensement, 70  % des habitations à Métis-sur-Mer ont été construites avant 1980 et 50  % avant 1960. Le même constat se répète dans les villes où nous intervenons. Pour plus d’information, consulter l’outil Centris, Découvrez votre communauté. ↑
10. CIRADD, Perceptions des acteurs privés et des nouveaux arrivants sur les enjeux du logement locatif résidentiel en Gaspésie, mars 2021. ↑
11. Société d’habitation du Québec, Carte des logements. ↑
12. Voir Erik Olin Wright, How to Be an Anticapitalist in the Twenty-First Century, Londres, Verso, 2019. Une telle stratégie est expliquée plus loin. ↑
13. Olin Wright, 2019, op. cit. ↑
14. NDLR. Le terme équité dans le sens de capital ou d’avoir est un anglicisme qui s’est inséré dans le domaine de l’habitation. Le terme fait référence à la valeur marchande libre de dette d’un immeuble. ↑
15. Partenariat entre des acteurs publics et des acteurs de l’économie sociale, réalisé par, pour et avec la population locale. ↑

^[1][2]

L’histoire de Milton Parc est avant tout celle d’un quartier ancien et délabré situé à la périphérie du centre-ville de Montréal et composé de belles maisons victoriennes en pierre grise. Menacés d’expulsion par un grand promoteur immobilier, les voisines et voisins s’organisent pour la survie du quartier et réussissent à partir des années 1970, et dans les années qui suivent, à en faire une communauté coopérative démocratique unique au Québec et au Canada. Les résidentes et résidents ont créé 22 organismes sans but lucratif pour gérer leurs logements. Ils ont consacré au moins un million d’heures aux finances, à l’entretien, à la sélection des nouveaux et nouvelles locataires et aux comités de gouvernance de ces organismes. Ils y ont élevé leur famille. Ils ont siégé aux conseils d’administration pour aider les personnes âgées vulnérables ainsi que les femmes et les hommes menacés d’itinérance qui ont eu la chance de vivre dans ce quartier Milton Parc, dans des maisons de chambres et des foyers sûrs et abordables pour personnes âgées. Ils ont pris de nombreuses initiatives sociales, économiques et écologiques axées sur la justice, l’égalité des genres et la protection des personnes vulnérables. Ce texte en est la présentation.

L’histoire de Milton Parc

Contexte du réaménagement de la communauté Milton Parc

Ce projet n’aurait pas pu voir le jour sans une communauté forte qui s’est mobilisée contre les stratégies de réaménagement de la Ville de Montréal. Il fallait arrêter la démolition des maisons de Milton Parc par le projet immobilier de La Cité.

Dès le départ, deux amies montréalaises ont partagé leurs forces et leurs convictions pour transformer Milton Parc. Il s’agit de l’architecte Phyllis Lambert^[3] et de la travailleuse sociale Lucia Kowaluk^[4]. Quant à lui, le Groupe de ressources techniques Milton Parc (GRT) – l’équipe professionnelle chargée de réaménager les immeubles, d’assurer la liaison avec le gouvernement et les institutions financières et de renforcer les capacités locales – a travaillé sans relâche et n’a ménagé aucun effort pour atteindre ses objectifs.

Le projet Milton Parc a constitué un tournant dans les stratégies de rénovation urbaine de la Ville de Montréal  : on ne démolit pas des quartiers anciens bien situés même s’ils sont délabrés pour les remplacer par des tours commerciales et résidentielles et ainsi déloger les anciens habitants et habitantes qui n’avaient plus les moyens d’y vivre.

Par le projet Milton Parc, on a sauvegardé le tissu physique, social et économique de la communauté où les résidentes et résidents sont très engagés avant, pendant et après le réaménagement, où ils forment des coopératives et des organismes sans but lucratif, gèrent les rénovations, où ils sont propriétaires – à but non lucratif – de leur logement et où les droits d’occupation après les travaux restent abordables.

Buts et objectifs de Milton Parc

Les buts et objectifs de Milton Parc élaborés en 1979 ont été consacrés dans le Plan d’action de Milton Parc, préparé par James McGregor du Conseil de développement de logement communautaire, en étroite collaboration avec la Communauté Milton Parc et le Groupe de ressources techniques communautaires Milton Parc. Les différents éléments de ces buts et objectifs témoignent du caractère communautaire et démocratique du projet.

1. Aucun résidant ne sera expulsé pour des raisons économiques.

2. Les immeubles seront détenus et administrés sans but lucratif.

3. Le contrôle ultime de la communauté sera entre les mains des résidents.

4. De petits groupes seront formés pour posséder et administrer les immeubles.

5. Aucun membre du projet ne sera expulsé parce qu’il n’est pas impliqué dans l’administration de l’immeuble dans lequel il réside.

6. Les bâtiments seront rénovés.

7. Des fonds gouvernementaux de tous les niveaux seront utilisés.

8. Les ressources et les compétences nécessaires à l’accomplissement des objectifs du projet seront fournies.

9. Les ressources existantes dans le projet et dans la communauté seront utilisées.

10. Afin d’atteindre les objectifs financiers ainsi que l’objectif de contrôle par les résidents, la propriété des immeubles sera transférée d’ici mai 1982.

Stratégies gagnantes d’une communauté forte

La communauté Milton Parc porte des convictions progressistes et est audacieuse. Elle se réunit pour établir un consensus sur des stratégies gagnantes à l’origine d’une liste impressionnante de réalisations inhabituelles et innovantes  :

1. Une avance de fonds pour l’achat des immeubles est permise.

2. Le programme de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), adapté pour Milton Parc, reconnait les droits acquis des locataires, de sorte que les loyers après les rénovations restent abordables, non seulement dans Miton Parc, mais à travers toute la ville.

3. Les maisons de chambres sont reconnues comme éligibles aux subventions.

4. Le supermarché Steinberg décide de ne pas construire un dépanneur sur un terrain vacant adjacent aux maisons.

5. La Cour accorde une injonction pour arrêter la démolition de l’annexe de l’école secondaire D’Arcy McGee pour en faire un stationnement.

6. La Ville accepte de ne pas démolir de logements afin de faciliter la circulation à l’angle de la rue Jeanne Mance et de l’avenue des Pins.

1979-1988  : mise en place des structures organisationnelles qui ont permis le réaménagement de Milton Parc

La mise en œuvre de ce projet d’envergure a nécessité la création de plusieurs organismes «  hors marché  », une démarche unique à ce processus.

Il y a d’abord la Société d’amélioration Milton Parc (SAMP), un organisme cadre sans but lucratif qui était propriétaire des immeubles de Milton Parc pendant le réaménagement. La présidente Phyllis Lambert a réuni au sein du conseil d’administration un groupe diversifié d’administrateurs et d’administratrices possédant des compétences et une expérience solides dans les domaines du droit, de l’urbanisme et du développement communautaire, de la finance, de l’immobilier et du renforcement des capacités.

J’ai occupé le poste de directeur général de la SAMP ainsi que du GRT. Mon expérience d’avocat du premier bureau de l’aide juridique à Pointe-Saint-Charles et Petite-Bourgogne, a été précieuse^[5].

Pour sa part, l’aide du Groupe de ressources techniques Milton Parc a permis de renforcer les capacités des 21 coopératives et organismes sans but lucratif qui ont été créés  : 15 coopératives d’habitation et 6 organismes sans but lucratif contrôlés par des résidentes et résidents et des représentantes et représentants sociaux, communautaires et religieux. En outre, un organisme sans but lucratif a été mis sur pied pour gérer 12 bureaux et espaces commerciaux répartis dans la communauté.

Le groupe a offert des services d’architecture dirigés par l’architecte Pierre Beaupré^[6] et, conjointement avec des chargés de projet^[7], des services pour négocier et obtenir les autorisations techniques de la SCHL, de la Ville de Montréal et de la Société d’habitation du Québec, pour obtenir des prêts assurés par la SCHL et des prêts à long terme des institutions financières.

Quelques faits saillants du réaménagement

Le nombre de bâtiments, leur typologie, les revenus des résidentes et résidents ainsi que les coûts et les sources de financement sont les éléments clé de cette démarche.

Il y avait 133 bâtiments répartis sur six îlots comprenant des immeubles qui ont été construits au début du siècle avec des façades en pierre grise. Ces bâtiments ont été convertis en maisons familiales et en 24 maisons de chambres  ; certains ont constitué un bloc d’appartements – un des premiers blocs d’appartements de Montréal –, d’autres une tour de six étages et 12 bureaux et espaces commerciaux.

Les logements, autour de 600, sont de plusieurs types  : 118 chambres  ; 69 studios  ; 175 unités ayant 1 chambre à coucher  ; 109 ayant 2 chambres à coucher  ; 98 ayant 3 chambres à coucher  ; 21 ayant 4 chambres à coucher  ; 7 ayant 5 chambres à coucher ou plus.

Le revenu moyen des ménages vivant dans les coopératives et autres OSBL contrôlés par des résidents était de 14 860 dollars ($) en 1982, alors que 66  % des ménages vivant dans des immeubles pour personnes âgées et des maisons de chambres gagnaient en 1981 moins de 7 000 $ et 30  % gagnaient entre 7 000 et 15 000 $.

Les coûts totaux des investissements sur la période de développement 1979-1988 se sont élevés à 30,7 millions de dollars. Les subventions d’investissement ont été accordées par le fédéral (2,2 M$), Québec (1,6 M$), Montréal (2,2 M$) et la SCHL. Le prêt accordé par cette société fédérale l’a été en vertu d’un programme annuel de réduction des taux d’intérêt, d’une durée de 35 ans  : la première année, la SCHL a donné une subvention de 4 M$^[8].

Le financement de la SCHL pour l’achat des immeubles de Milton Parc comportait l’obligation de préparer un plan d’action viable en dedans de six mois. Le défi a été relevé et cela a permis la création d’un quartier «  hors marché  » durable comportant 133 bâtiments appartenant à 21 coopératives et OSBL.

Mise en place d’une copropriété à vocation sociale

La Communauté Milton Parc et la Société d’amélioration Milton Parc, propriétaire des immeubles, souhaitaient trouver un mécanisme juridique pour protéger les caractéristiques physiques, sociales, économiques et architecturales à long terme du quartier de Milton Parc.

Elles devaient aussi disposer d’une structure où la communauté pourrait se réunir pour discuter des problèmes rencontrés. De plus, les coopératives et les autres organismes sans but lucratif impliqués devaient être propriétaires de leurs immeubles. Certains membres auraient préféré une propriété privée plutôt que collective, mais les programmes de subvention ne pouvaient pas servir pour l’accession à la propriété.

La Société d’amélioration Milton Parc et des conseillers juridiques ont mené un processus participatif exigeant avec les résidentes et résidents, les coopératives et les organismes sans but lucratif. Les représentantes et représentants des 22 organismes coopératifs et sans but lucratif récemment constitués se sont rencontrés chaque semaine pendant six mois.

La communauté s’est regroupée autour de trois objectifs principaux  :

• empêcher la spéculation sur les immeubles  ;
• sélectionner les futurs résidents et résidentes en fonction de leur revenu faible ou modéré  ;
• protéger les caractéristiques architecturales.

Les craintes de voir l’association communautaire devenir un forum de débats politiques ont été levées  : l’association devait se limiter à son rôle de gardienne des trois objectifs centraux.

La communauté a discuté de plusieurs mécanismes juridiques, y compris des formes de bail, de vente avec restrictions et de charges hypothécaires  ; ces mécanismes ne satisfaisaient pas aux besoins, mais, ce faisant, ces discussions ont permis de clarifier la structure voulue, et la copropriété à des fins sociales s’est avérée la structure juridique la plus appropriée. Bien que similaire à l’idée américaine de «  land trust   », elle va au-delà en ce qu’elle empêche la spéculation pour toujours.

On peut dire que le processus qui a mené à cet accord de copropriété et à sa mise en œuvre a été le fruit d’un effort multilatéral de la part des principales parties prenantes internes et externes.

Arguments pour l’utilisation des règles sur la copropriété

Plusieurs juristes spécialisés en droit immobilier ont été consultés. C’est le notaire François Frenette, professeur de la Faculté de droit de l’Université Laval qui a proposé l’utilisation très novatrice du droit de la copropriété divise.

Le concept juridique utilisé pour la copropriété tient compte de la qualité des caractéristiques physiques des différents types de logements, du degré de confort, de l’emplacement et du quartier où sont situés les immeubles, de la situation sociale des occupantes et occupants, des raisons pour lesquelles les copropriétaires ont acheté leur immeuble et de la nécessité de protéger les intérêts généraux des copropriétaires. La beauté du concept de copropriété réside dans le fait qu’il crée une communauté autonome qui peut formuler et respecter ses propres règles, dont celle d’un processus de décision collective.

Dans le modèle choisi, les règles qui avaient été le plus souvent utilisées par les propriétaires à revenu élevé pouvaient également être utilisées pour atteindre les objectifs collectifs et individuels des ménages à revenu faible et modéré.

Le fonctionnement de la copropriété de Milton Parc

Propriété, charges et vote

Dans Milton Parc, chaque copropriétaire – ici il ne s’agit pas d’un individu, mais d’une coopérative ou d’un organisme sans but lucratif – est propriétaire de son bâtiment et du terrain sur lequel il est bâti. Chaque copropriétaire est également propriétaire d’une partie des cours, allées et chemins environnants, en copropriété indivise avec tous les autres copropriétaires.

Cependant, les charges communes, qui sont réparties entre tous les copropriétaires, sont établies en fonction de la valeur des actifs de chaque copropriétaire en tant que pourcentage de la valeur de l’ensemble des immeubles de Milton Parc.

Lors des assemblées de l’ensemble des copropriétaires, chaque copropriétaire dispose d’une voix.

La clause de destination

Les règles sont inscrites dans une clause appelée «  clause de destination  » et ne peuvent être modifiées sans le consentement unanime des copropriétaires. Ces règles résument les trois objectifs principaux déjà énoncés et les rendent contraignants à perpétuité^[9]. Soulignons la règle qui empêche la spéculation  : les copropriétaires ne peuvent jamais vendre leurs immeubles pour réaliser une plus-value.

Les règles de copropriété n’avaient jamais été utilisées auparavant pour empêcher la spéculation et dédier l’utilisation des immeubles à des occupants et occupantes à faible revenu. Le recours à la copropriété était très novateur et allait permettre de protéger le sol et les bâtiments contre la spéculation et l’embourgeoisement.

La Communauté Milton Parc  : un syndicat de copropriété unique en son genre

La Communauté Milton Parc (CMP) est un syndicat de copropriété unique en son genre, créé en 1987 par l’Assemblée nationale du Québec. La CMP est régie par sa Déclaration de copropriété^[10] qui se distingue parce qu’elle contient des restrictions liées à la responsabilité sociale et à la non-spéculation. Il y a une similitude avec les restrictions sur la collectivité qui se trouvent dans une fiducie foncière (land trust), mais celles-là sont moins contraignantes. La raison d’être de la CMP est de rassembler les intérêts des copropriétaires par l’entremise de leurs délégué·e·s et de gérer les espaces collectifs. Cela comprend la mutualisation des besoins (ex. les primes d’assurance des immeubles), les espaces communs (ex. les trois ruelles) et toutes autres orientations qui sont pour le bien-être collectif des copropriétaires et qui sont en lien avec la Déclaration de copropriété.

Les créanciers hypothécaires

Les créanciers hypothécaires devaient être rassurés, sinon aucune institution financière n’allait prêter aux copropriétaires.

Un accord a finalement été conclu avec la SCHL, l’assureur de tous les prêts hypothécaires. Les créanciers hypothécaires qui saisiraient les biens devaient être liés par les mêmes conditions que les autres copropriétaires – ce qui les inquiétait –, mais comme la SCHL s’est engagée à assurer entièrement les prêts, toutes les inquiétudes concernant la protection de leur investissement ont été dissipées. Soulignons que même la SCHL est liée par lesdites conditions.

Un projet de loi d’intérêt privé adopté unanimement par l’Assemblée nationale

À l’époque, il n’était pas possible de créer des copropriétés à partir d’immeubles locatifs existants sans l’approbation de la Régie du logement du Québec, devenue le Tribunal administratif du logement. Or, la Régie du logement ne pouvait donner son accord car il n’existait pas encore de règlement lui donnant des critères d’approbation. Pour sortir de l’impasse, la Communauté Milton Parc a soumis un projet de loi d’intérêt privé à l’Assemblée nationale, qui a été présenté par le député local, Jacques Chagnon. Le consentement de tous les partis était requis pour les projets de loi de cette nature.

Le projet de loi, adopté le 23 juin 1987^[11], prévoit que le ministre autorisera la Déclaration de Milton Parc s’il est convaincu qu’elle favorise l’accès à des logements de qualité pour les ménages à revenu faible ou moyen, qu’elle préserve le tissu urbain et l’unité architecturale et socioéconomique du quartier et qu’elle prévoit des mécanismes de prévention de la spéculation.

Le développement communautaire de Milton Parc depuis les années 1980

Que s’est-il passé depuis  ? Forts de leur victoire qui leur assurait un logement adéquat, abordable et sûr, les citoyennes et citoyens de Milton Parc ont réalisé toutes sortes de projets socioéconomiques, écologiques et coopératifs novateurs et rassembleurs, dont voici quelques exemples.

La Société de développement communautaire Milton-Parc

Créée en 1982, la Société de développement communautaire Milton-Parc (SDC), un organisme sans but lucratif dont les administratrices et administrateurs sont des représentants des organismes de Milton Parc, a pris en charge la gestion des locaux commerciaux en 1987. «  Son objectif est de créer un quartier où les besoins de toutes et tous sont pris en compte et où les liens sociaux et l’économie solidaire sont privilégiés. En tant que copropriétaire du Syndicat de copropriété Communauté Milton-Parc, la SDC travaille de concert avec des coopératives et des organismes sans but lucratif pour promouvoir l’économie solidaire dans ses actions, une mission qui répond aux besoins sociaux du quartier^[12]  ».

La mise sur pied de la SDC a permis d’intégrer 12 bureaux et locaux commerciaux adjacents aux coopératives. Ces entreprises locales participent à l’économie du quartier, répondent aux besoins de la communauté et renforcent le tissu social. À titre d’exemple, citons le Centre d’écologie urbaine de Montréal, cofondé par Lucia Kowaluk et Dimitri Roussopoulos, qui a occupé les locaux de la SDC pendant plusieurs années. La SDC a aussi financé d’importants travaux pour soutenir la coopérative de solidarité du Bar Milton-Parc. Le financement de la SDC provient de façon importante de la Caisse d’économie solidaire Desjardins.

L’Association récréative Milton-Parc

L’Association récréative Milton-Parc (ARMP) a été créée à partir d’initiatives de personnes résidentes et d’intéressé·e·s qui désiraient offrir, à des prix abordables, des activités et des services aux résidentes et résidents ainsi qu’aux travailleuses et travailleurs du quartier Milton-Parc. L’organisme a été inscrit au Registre des entreprises en mars 1984 par Cindy Cook qui demeure dans la Communauté Milton Parc.

Forte de ce mandat et à l’écoute des besoins de la population, l’ARMP a mis en place des activités récréatives et des programmes éducatifs. Elle offre aujourd’hui ses activités au Centre de loisirs multiethnique Saint-Louis sur la rue Saint-Urbain, aux Galeries du Parc, à l’école Au-Pied-de-la-Montagne (pavillons Jean-Jacques-Olier et Saint-Jean-Baptiste) en plus de gérer les sept terrains de volleyball de plage au parc Jeanne-Mance, des programmes de camp de jour, de plein air interculturel et de soccer récréatif^[13].

La Banque alimentaire Milton-Parc

La Banque alimentaire Milton-Parc est «  un groupe communautaire offrant des repas chauds et des paniers alimentaires d’urgence. […] Coordonnée et administrée par des bénévoles, la banque alimentaire est en mesure de distribuer plus de 100 repas une fois par semaine, en se servant des ressources de l’église luthérienne St. John’s^[14]  ».

La coopérative de solidarité du Bar Milton Parc

La coopérative est détenue et gérée par des membres travailleurs et travailleuses qui ont choisi de s’organiser pour mieux servir leur communauté. Elle fournit des boissons brassées localement, un lieu pour les événements et la culture, et des repas abordables grâce à un programme de repas solidaires^[15]. La coopérative a mis en place un programme de sécurité alimentaire pour venir en aide aux personnes vulnérables.

Le Comité des citoyen·ne·s de Milton Parc

Le Comité des citoyen·ne·s de Milton Parc (CCMP) existe depuis plus de 50 ans. Il a été fondé par Lucia Kowaluk et Dimitri Roussopoulos en 1968 dans le cadre de la lutte contre la démolition du quartier Milton Parc. Organisme sans but lucratif non partisan, il vise à développer une démocratie populaire et une autonomie collective. Ses projets sont axés sur l’entraide, l’écologie urbaine, l’éducation populaire, la justice du logement et la démocratie directe. Le CCMP gère deux jardins collectifs, une banque alimentaire, une bibliothèque communautaire et un immeuble de trois étages. Parmi ses activités récentes, on retrouve la lutte pour la transformation de l’hôpital Hôtel-Dieu et de l’ancien Hôpital Royal Victoria en espaces communautaires répondant notamment aux besoins en matière de logement^[16].

Malgré son orientation vers le développement communautaire, la communauté Milton Parc doit parfois faire face à des problèmes complexes qui peuvent la diviser. C’est le cas de la présence de sans-abri sur l’avenue du Parc, les ruelles et le centre Open-Door au sous-sol de l’Église Notre-Dame-de-la-Salette qui offre de la nourriture et des espaces pour dormir. Cela a des répercussions significatives sur les personnes qui circulent et habitent le quartier.

La communauté est partagée  : les uns nourrissent les sans-abri, les autres veulent qu’on les chasse en poursuivant la Ville et plusieurs autres instances impliquées pour qu’elles s’en chargent.

Conclusion

Il ne faut jamais dire que les défis sont insurmontables. Le projet Milton Parc est l’histoire remarquable de citoyennes et citoyens qui ont sauvé des immeubles et la communauté qui y habitait des démolisseurs et trouvé un nouveau mécanisme pour en assurer la pérennité. Ils se sont battus contre la mairie et ont affronté les promoteurs. Un juriste chevronné a eu l’idée d’adapter la loi sur la copropriété pour préserver le caractère physique, architectural et socioéconomique du quartier. Un projet de loi d’initiative privée a été adopté par l’Assemblée nationale. La spéculation est interdite pour toujours. Tout cela a donné naissance à un écosystème communautaire unique, dynamique, autosuffisant et démocratique qui vit collectivement dans des logements hors marché.

Par Robert Cohen, avocat impliqué étroitement dans le projet Milton Parc

1. Un grand merci à ma conjointe, M^e Susan Altschul, pour sa contribution à ce document ainsi que pour le développement de Milton Parc. ↑
2. Robert Cohen a été entre autres directeur du Groupe de ressources techniques Milton Parc (1980-1988). Il a créé les structures juridiques et sociales qui continuent de gouverner le quartier. Il a également été directeur et vice-président de la Société d’amélioration Milton Parc. ↑
3. Phyllis Lambert, architecte québécoise, est la fondatrice du Centre canadien d’architecture. De nombreux prix soulignent la qualité de ses travaux. ↑
4. Lucia Kowaluk, travailleuse sociale, militante, intervenante et leader, a cherché à préserver le patrimoine bâti. Elle a aussi reçu plusieurs reconnaissances. ↑
5. Les autres membres du conseil d’administration étaient  : Lucia Kowaluk, M^e Adele Mardoche, James McGregor, M^e Daniel Mettarlin, Richard Phaneuf, James Raymond, Dimitrios Roussopoulos, Jeanne Wolfe. ↑
6. L’équipe d’architecture comprenait  : Douglas Alford, Guy Giguère. André Laverdière, John Mumme, Colin Munro, Robert Paradis. Elizabeth Shapiro. ↑
7. Mentionnons surtout  : Marie-France Bélanger, John Bradley, Joanne Du Temple, John Gardiner, Gisèle Gingras, Sue Moorhead, Luba Serge, Linda Tremblay. ↑
8. Lucia Kowaluk et Carolle Piché-Burton, Communauté Milton-Parc. L’histoire d’hier et le fonctionnement d’aujourd’hui, 2012. ↑
9. La clause de destination indique que l’immeuble servira «  d’une part à favoriser à perpétuité à la fois un contrôle de l’ensemble des titres aux fractions de l’immeuble et un accès à des unités d’habitation de qualité pour des gens à revenu modéré et à faible revenu pour ainsi promouvoir les intérêts des résidents actuels et futurs dudit immeuble, et, d’autre part, pour le même temps et la promotion des mêmes intérêts, à préserver le caractère et l’unité à la fois physique architecturale et socio-économique du quartier Milton Parc, auxquelles fins du reste l’immeuble dans son ensemble et tel que défini dans ses parties composantes, est affecté en exclusivité. La destination ainsi imprimée à l’immeuble vise à assurer le maintien en état, de façon aussi intégrale que possible, des différents traits du microcosme dans lequel cet immeuble se situe. Diverses restrictions imposées par la présente déclaration aux droits et à l’exercice des droits des copropriétaires tendent à garantir le respect de cette déclaration dans le quotidien des actes que ces derniers sont appelés à poser. Au détail comme dans leur ensemble, ces restrictions se justifient à ce titre et à nul autre  ». ↑
10. Voir Kowaluk et Piché-Burton, 2012, op. cit. ↑
11. Voir  : Projet de loi 224, Loi concernant la conversion en copropriété par déclaration de l’immeuble appartenant à la Société d’Amélioration Milton Parc Inc., 1987, annexe du document de Kowaluk et Piché-Burton, op. cit. ↑
12.  <https://sdcmiltonparc.org/>. ↑
13. <https://www.miltonpark.org/>. ↑
14. <https://www.miltonparc-foodhub.org/fr>. ↑
15. <https://bmp.coop/>. ↑
16. <https://ccmp-mpcc.com/>. ↑

L’ONU, après l’avoir fait en 2012, a proclamé 2025 Année internationale des coopératives sous le thème Les coopératives construisent un monde meilleur^[1].

Le coopératisme, qui s’incarne dans une diversité de secteurs, fait partie de l’ADN du Québec. Et l’habitation occupe une place particulière dans le mouvement, car c’est le secteur qui compte le plus grand nombre de coopératives, soit 1300 regroupant 30 000 logements occupés par au moins 60 000 personnes. En outre, le chiffre d’affaires est évalué à 200 millions de dollars ($) alors que la valeur totale des actifs est de 1,5 G$, ce qui en fait l’un des plus importants parcs de logements locatifs au Québec. On retrouve des coopératives d’habitation dans toutes les régions du Québec^[2].

Ayant pris leur élan dans les années 1970, les coopératives se sont rapidement implantées dans les quartiers populaires des milieux urbains, que l’on désigne aujourd’hui comme les quartiers centraux. Profitant des programmes gouvernementaux axés sur l’achat-rénovation d’immeubles existants, elles se sont multipliées dans de petits ensembles immobiliers regroupant le plus souvent de 6 à 24 logements. Les groupes de ressources techniques (GRT)^[3] n’avaient pas de difficulté à l’époque à convaincre les locataires de former une coopérative d’habitation lorsque leur immeuble était mis en vente. La perspective de «  se débarrasser du propriétaire  », de contrôler son loyer, d’avoir un logement entièrement rénové et de disposer de la sécurité d’occupation – c’est-à-dire de ne plus avoir la crainte d’être évincé – emportait rapidement l’adhésion. Au fil du temps, d’autres avantages sont apparus, tels que le fonctionnement démocratique, l’entraide, la vie communautaire.

Pour les acteurs du mouvement pour le droit au logement, les coopératives permettaient de retirer des centaines, voire des milliers de logements du marché privé et même, espérait-on, d’avoir un effet stabilisateur sur l’ensemble des loyers. Certains y voyaient également une pratique émancipatrice et une rupture avec le dogme de la propriété privée dans le domaine immobilier^[4].

Or, bien que les coopératives aient fait leur marque depuis au moins 50 ans, l’élaboration de nouveaux projets s’avère de plus en plus difficile aujourd’hui, principalement à cause d’un financement déficient, de la difficulté d’accès à des terrains, d’un marché hautement spéculatif, des coûts élevés de construction et des délais posés à la réalisation des projets. C’est ainsi qu’en 2023, les coopératives ne représentaient que 23,7  % des logements sociaux et communautaires dans l’agglomération de Montréal^[5].

En pleine crise du logement, cette donnée est d’autant plus inquiétante que nous apprenions dernièrement qu’il y aurait aujourd’hui moins de logements sociaux^[6] au Canada qu’il y a 30 ans, ceux-ci représentant 4,1  % du parc immobilier en 2021 contre 6,2  % en 1991^[7]. Au Québec, selon un rapport de l’Institut de la statistique du Québec, cette proportion est encore plus faible, s’établissant à 3,5  % en 2021^[8]. Dans le cas des seuls logements locatifs, ce pourcentage serait de 9,2  %^[9].

Par ailleurs, inspiré par des pays européens, notamment l’Autriche et le Danemark, le milieu de l’habitation sociale et communautaire a fixé à 20  % du parc locatif la cible à atteindre pour le logement social d’ici 15 ans lors des journées d’étude Perspectives internationales sur le logement social et communautaire – S’inspirer de solutions pour le Québec tenues les 29 et 30 mai 2024. Élément encourageant, la Ville de Montréal a inscrit un objectif allant dans le même sens dans son Plan d’urbanisme et de mobilité 2050 adopté en juin 2025. Elle y propose que le logement hors marché atteigne, d’ici 25 ans, 20  % de l’ensemble du parc de logements^[10]. La Ville de Longueuil l’avait précédée en adhérant à une cible de 20  % de logements locatifs à but non lucratif sur son territoire dans le cadre de sa nouvelle stratégie d’habitation, présentée en décembre 2023.

Les coopératives, quant à elles, doivent affronter divers défis, tels que le vieillissement du parc immobilier, la fin des conventions, un fardeau fiscal qui s’alourdit, le recrutement et la participation des membres ainsi que, dans certains cas, d’importantes hausses de loyer.

Dans cet article, mon objectif est de présenter le mouvement coopératif d’habitation au Québec afin de saisir son évolution et ses défis actuels. Tout en faisant appel à la recherche documentaire, mon propos repose également sur ma propre expérience des dernières décennies en tant que travailleuse et militante dans le secteur coopératif en habitation.

Un peu d’histoire

Les toutes premières coopératives d’habitation au Québec apparaissent à partir de 1941 à Asbestos, à l’initiative de l’Église qui voulait notamment faire obstacle au communisme. Il s’agissait de coopératives de maisons individuelles construites collectivement par les membres, de façon bénévole (système des corvées), dans le but de favoriser l’accès à la propriété pour les Canadiens français. Une fois toutes les maisons d’une coopérative bâties, cette dernière était dissoute. Entre 1941 et 1968, 200 coopératives construisent ainsi 10 000 maisons. En 1964, la Commission d’étude sur les coopératives d’habitation, aussi connue sous le nom de Commission Bouthillier du nom de son président, M. Fernand Bouthillier, recommande que le mouvement coopératif en habitation développe lui-même des logements qui seraient subventionnés par le gouvernement pour la population à revenu modeste. C’est cette commission qui introduit le principe de propriété collective perpétuelle où les membres de la coopérative sont à la fois locataires et propriétaires^[11]. C’est ce qu’on désigne par modèle locatif à possession continue.

En vertu de ce modèle, les membres de la coopérative possèdent deux statuts  :

– celui de membre, encadré par la Loi sur les coopératives adoptée en 1982, qui leur accorde les pouvoirs d’un propriétaire pour ce qui est de la gestion de la coopérative  ;

– celui de locataire, encadré à partir de 1979 par la Loi sur la Régie du logement – maintenant le Tribunal administratif du logement –, avec les responsabilités correspondantes.

Un projet pilote expérimentant ce modèle avait déjà été tenté en 1965 à Winnipeg par la coopérative Willow Park. Au Québec, c’est à Montréal, dix ans plus tard, que la première coopérative de ce type, la coopérative Village Côte-des-Neiges, verra le jour. Il y a une autre distinction  : il s’agit du premier projet d’achat-rénovation, lequel rompt avec les expériences précédentes de construction de maisons individuelles. C’est également le premier projet qui bénéficie du nouveau programme de soutien créé par le gouvernement fédéral en 1973. Ce programme sera suivi par deux autres. Le gouvernement Mulroney y mettra fin en 1992^[12]. Par ailleurs, au Québec, le gouvernement du Parti québécois crée, en 1977, le programme Logipop, en vigueur jusqu’en 1987, ainsi que le réseau des groupes de ressources techniques (GRT). Malgré ces initiatives gouvernementales, le développement des coopératives d’habitation n’a pas été un long fleuve tranquille, loin de là.

Les coopératives d’habitation au cœur des luttes urbaines

Les années 1970 et 1980 sont marquées par une forte effervescence sociale dans plusieurs domaines, notamment dans celui de l’aménagement urbain. Les opérations de rénovation urbaine dans les grandes villes du Québec à partir des années 1950 entrainent la démolition de milliers de logements ouvriers pour faire place à la construction de logements plus luxueux, d’immeubles de bureaux, d’hôtels ou d’autoroutes. Des quartiers entiers sont rayés de la carte comme le rappelle le Front d’action populaire en réaménagement urbain (FRAPRU) à l’occasion de son quarantième anniversaire. Au milieu des années 1970, les gouvernements se lancent davantage dans l’embellissement des quartiers et la rénovation domiciliaire par la création du Programme d’amélioration de quartier (PAQ)^[13].

Le FRAPRU constate  : «  Or la population ouvrière, qui aurait dû bénéficier de ces améliorations, en vit au contraire les conséquences, en particulier la hausse des loyers. […] 75  % des ménages locataires […] doivent déménager, parce qu’ils ne peuvent plus en défrayer le coût^[14]  ».

Cette situation donne lieu à des luttes importantes dont certaines sont emblématiques. Ainsi, dans le quartier Saint-Jean-Baptiste à Québec et à Hull, aujourd’hui Gatineau, où les maisons de rues entières sont détruites, des locataires résistent pendant des années et réussissent à préserver un certain nombre de logements et à les transformer en coopératives^[15].

Le centre-ville de Montréal, au milieu des années 1960, est lui aussi frappé par ce mouvement de «  modernisation  ». Le promoteur Concordia Estates Ltd. veut démolir le quartier Milton Parc caractérisé par de belles maisons victoriennes datant du XIX^e siècle, habitées par des familles à revenu modeste et des membres de la communauté universitaire. La résistance de la communauté s’organise et aboutit à l’un des grands projets coopératifs et sans but lucratif au Québec, selon un modèle unique validé par une loi de l’Assemblée nationale^[16].

Alors que la désindustrialisation frappe à Montréal comme ailleurs en Amérique du Nord, la requalification de secteurs industriels est également source d’affrontements sociaux importants. C’est ainsi que le déclin des activités ferroviaires aux ateliers Angus dans le quartier Rosemont ouvre la voie, à partir de 1974, à sa transformation en quartier résidentiel et commercial comprenant des services communautaires. Le Comité logement Rosemont, animé par son coordonnateur André Lavallée, qui deviendra plus tard conseiller municipal, organise la mobilisation en mettant sur pied, en 1981, le Comité du terrain des usines Angus. Il s’agit de la coalition la plus vaste et la plus diversifiée depuis celle qui s’était opposée à l’autoroute Est-Ouest dans les années 1970. Soulignons que la pression citoyenne amène pour la première fois la Ville de Montréal à tenir des consultations publiques sur un projet de développement. Après nombre de rebondissements, la lutte mène à la victoire avec la réalisation de plus de 1000 logements sociaux, dont 552 logements coopératifs, soit 40  % de l’ensemble immobilier^[17].

Moins connue est la mobilisation des locataires du quartier Cloverdale à Pierrefonds dans l’ouest de Montréal. Pourtant, celle-ci a duré près d’un quart de siècle et a conduit à la constitution de la plus grande coopérative au Canada, la Coopérative Village Cloverdale. Celle-ci compte 866 logements répartis dans 58 immeubles où résident plus de 3500 personnes issues d’une cinquantaine de communautés culturelles. C’est la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) qui est propriétaire de l’ensemble immobilier de 1962 à 1980, comme de plusieurs autres complexes ailleurs au pays. Une réorientation politique la conduit à s’en départir, presque du jour au lendemain, car on juge que ce n’est pas le rôle de l’État d’être propriétaire et gestionnaire immobilier. En contrepartie, un nouveau programme fédéral permet à des groupes de locataires de constituer des coopératives. Même si les locataires de Cloverdale souhaitent procéder de la sorte, la SCHL décide de vendre le complexe, jugeant qu’ils n’ont pas l’expérience voulue pour gérer un ensemble aussi vaste.

C’est un désastre pour les locataires à faible revenu qui perdent la subvention au loyer précédemment accordée par la SCHL. Un grand nombre déménagent, ne pouvant plus payer les loyers. La détérioration des immeubles s’aggrave ainsi que le tissu social. En 1987, avec le soutien de M^e Pierre Sylvestre, les locataires intentent contre la SCHL un recours collectif qui se règle par une entente hors cour  : les subventions sont rétablies et la SCHL autorise, en 1998, l’acquisition de 243 unités par les locataires regroupés dans un OSBL. Celui-ci est constitué pour procéder à l’achat et aux rénovations, mais a également pour mission de travailler à la constitution d’une coopérative, selon le vœu initial des locataires, ce qui se concrétisera le 17 avril 2002. Au cours des années suivantes, la coopérative procédera à d’autres acquisitions et à de la construction neuve dans le secteur pour atteindre le nombre impressionnant de 866 logements. C’est tout un quartier qui a été «  coopérativisé   »^[18].

La préservation du cadre bâti et du patrimoine

Les luttes urbaines menées par les coopératives ainsi que l’organisation des locataires avec le soutien des comités logement et des groupes de ressources techniques ont contribué à préserver et à rénover des milliers de logements dans les quartiers populaires, des logements datant de plusieurs décennies et souvent jugés insalubres, assurant ainsi le maintien en place des locataires occupants à revenu modeste. Dans les années 1980, il en coûtait 60 000 $ par logement pour acquérir et rénover au complet les immeubles. Aujourd’hui, il faut compter au moins 416 000 $^[19].

Les coopératives ont aussi contribué à préserver des immeubles institutionnels désaffectés en les transformant avec un nouveau statut. Plusieurs écoles ont ainsi trouvé une nouvelle vie, par exemple l’Académie des Saints-Anges dans le Plateau Mont-Royal à Montréal, rendue célèbre par l’œuvre de Michel Tremblay Thérèse et Pierrette à l’école des Saints-Anges. Une église du quartier Villeray de Montréal fait place à la coopérative La Scala. Et l’histoire industrielle du quartier Hochelaga-Maisonneuve se perpétue grâce à la coopérative Station n^o 1 qui conduit à la requalification d’un immeuble patrimonial datant des années 1900, la station de relais d’électricité n^o 1 qui desservait la ville de Montréal. Cette coopérative de 74 logements a été en outre lauréate du Prix de la mise en valeur du patrimoine de l’Opération patrimoine architectural de Montréal 2011 et est en voie d’être certifiée LEED CN^[20]. À Québec, le couvent des Sœurs du Bon Pasteur, situé sur la colline parlementaire, est transformé en un complexe de logements regroupant sept coopératives d’habitation.

La consolidation du tissu social

Le mouvement coopératif a toujours été fier d’affirmer que les coopératives ne font pas qu’offrir des logements. Elles constituent également des communautés. Et dans cette perspective, la mixité occupe une place incontournable. Or, le terme «  mixité  » prend un sens différent selon qui l’utilise. Il pourrait désigner un milieu de vie où se côtoient familles, ainé^.es, étudiants et étudiantes, ménages issus de la diversité culturelle, personnes en situation de handicap…, soit un environnement varié et vivant. L’expérience nous apprend pourtant que, pour les décideurs politiques, il s’agit plutôt d’une mixité socioéconomique qui se traduit par l’implantation de ménages mieux nantis dans des quartiers centraux, ce qui conduit à en chasser la population d’origine à revenu modeste et à alimenter l’embourgeoisement. En d’autres termes, la mixité tant vantée représente un rapport inégalitaire d’appropriation de l’espace qui mène au déplacement ou au remplacement des populations^[21].

Les coopératives exercent un frein à ce courant. Selon la plus récente enquête quinquennale réalisée par la Confédération québécoise des coopératives d’habitation (CQCH) en 2022^[22], 70  % des ménages habitant en coopérative ont un revenu inférieur à 40 000 $ alors que 20  % gagnent plus de 60 000 $. Les femmes y représentent une proportion de 66  %, ce qui n’est pas étonnant puisqu’elles constituent 80  % des cheffes de familles monoparentales qui, elles, représentent 19  % des ménages coopérants. Malgré leurs responsabilités familiales, les femmes siègent au conseil d’administration de leur coopérative à raison de 65 %  ! Signe que les coopératives suivent l’évolution démographique de la société, 73  % des membres ont plus de 55 ans et 35  % ont 65 ans et plus. Enfin, le quart des membres habitent leur coopérative depuis au moins 20 ans. Et en dépit des critiques que l’on entend parfois à l’égard des coopératives, 82  % des membres s’en disent satisfaits.

Si l’accès à un loyer abordable représente la première motivation pour adhérer à une coopérative, il demeure que les valeurs coopératives et la possibilité de participer aux décisions concernant son milieu de vie constituent aussi des facteurs de motivation. S’y ajoute la recherche de la sécurité d’occupation en cette époque où les rénovictions^[23] et les reprises de possession chassent de plus en plus les locataires de leur logement.

Plus encore, une étude réalisée pour le compte de l’Association des groupes de ressources techniques du Québec, publiée en mai 2025, met en évidence que le fait de vivre dans des logements sociaux et communautaires produit  :

des effets positifs sur les finances des ménages, leur participation sociale et la cohésion du tissu communautaire. En s’ancrant dans des milieux de vie plus stables, les résident·es développent des liens sociaux durables et s’impliquent davantage dans la vie collective. Le logement devient ainsi un vecteur d’émancipation, mais aussi un facteur préventif contre l’itinérance, la stigmatisation et l’exclusion. […] Sur le plan économique, les revenus fiscaux et parafiscaux et les économies pour l’État sur les programmes sociaux s’additionnent et surpassent les investissements annuels de la SHQ en logement communautaire pour dégager, au net, environ 162,1 M$ en 2023-2024 de fonds publics^[24].

Il importe ici de faire ressortir une retombée positive des coopératives dans leur environnement, pourtant rarement citée, soit la sécurité. L’augmentation de la violence fait régulièrement les manchettes et a même été un enjeu électoral lors du dernier scrutin fédéral. Or, l’existence de coopératives d’habitation a pour effet de réduire la violence, la délinquance et les incivilités. Citons deux exemples.

À Laval, dans les années 1970, le secteur Bois-de-Boulogne de Pont-Viau avait une réputation peu enviable. Surnommé le Bronx, il était habité par une population particulièrement défavorisée et était associé aux problèmes sociaux habituels  : commerce de la drogue, délinquance, gangs de rue, interventions policières… Il n’était pas rare que des locataires déguerpissent en pleine nuit sans payer leur loyer. Dans une entrevue accordée à l’autrice, Chantal Dubé, coordonnatrice de la cellule du logement social et communautaire relevant de la Politique régionale de développement social (PRDS) de Laval et membre de longue date de l’une des coopératives, témoigne de l’amélioration spectaculaire qu’a connue le quartier à la suite de la constitution des Résidences Bois-de-Boulogne. Celles-ci regroupent 13 coopératives réparties dans 56 immeubles comptant 450 logements occupés par plus de 1000 personnes.

Le propriétaire du complexe ayant fait faillite en 1982 en raison de la crise économique, la société de gestion qui a repris les immeubles pense à la formule coopérative qui prenait son envol à l’époque et elle convoque des réunions de locataires. Le projet coopératif prend forme et se concrétise. Depuis lors, le secteur a trouvé la paix et est désormais recherché. On peut attribuer cette transformation à la stabilité résidentielle et au sentiment d’appartenance, les deux éléments les plus souvent évoqués. Mais on cite aussi la possibilité de sanctions dans le cas de comportements allant à l’encontre de l’intérêt collectif. Le territoire appartient à tous et toutes, ce qui incite à s’en occuper et à le surveiller. Dans un contexte de cohabitation intergénérationnelle, voisins et voisines se connaissent, se côtoient et réalisent des activités ensemble en plus d’assumer la gestion de leur coopérative. Les enfants ont accès à des loisirs. La Ville a même ouvert un parc à proximité. Les Résidences Bois-de-Boulogne illustrent ainsi comment la prise en charge collective contribue au bien commun.

Le deuxième exemple concerne la Coopérative Village Cloverdale de Pierrefonds dont on a déjà parlé. On a mentionné que le secteur était réputé dans les années 1990 pour n’être pas fréquentable. Au moment où l’OSBL prend possession des immeubles à la suite de l’entente avec la SCHL, le taux de vacance s’élève à 30 %  ! Louer les logements afin de rentabiliser le complexe s’est évidemment imposé comme une priorité. Or, le fait d’établir des critères de sélection et de choisir des membres, et non seulement des locataires, a grandement contribué à améliorer le tissu social. La coopérative s’est dotée en outre d’un comité de sécurité. En collaboration avec le poste de police du quartier, elle participe à un projet-pilote communautaire novateur, le programme de surveillance de quartier. L’éclairage est amélioré et on procède à des adaptations sur le plan architectural. Ainsi, les nouvelles constructions sont orientées de façon à faciliter l’observation du site. De son côté, l’Arrondissement, à la suite de représentations de la coopérative, rénove les terrains de jeu sur le site et investit dans différentes infrastructures, notamment l’installation d’un terrain de ballon-panier et de jeux d’eau. L’été, la coopérative embauche des animateurs et des animatrices qui organisent des loisirs pour les jeunes. Au bout du compte, le secteur Cloverdale, de ghetto dont on le traitait, est devenu «  un joyau dans une couronne  » selon les mots de l’ancien député provincial, Pierre Marsan^[25]25.

L’enjeu des loyers

À combien s’élèvent les loyers dans les coopératives  ? La réponse courte serait  : 596 $ pour un logement de deux chambres à coucher^[26]. Mais ce montant représente une moyenne. Il reste que les loyers se situent de façon générale en dessous du prix du marché privé. Ce qu’il faut retenir toutefois, c’est que, même si le fonctionnement général des coopératives est similaire, étant encadré par la Loi sur les coopératives et les sept principes internationaux de l’Alliance coopérative internationale (ACI), leur gestion financière diffère en fonction du programme gouvernemental dont elles relèvent. Depuis les années 1970, 15 programmes ont soutenu le développement des coopératives  : 5 fédéraux, 8 québécois et 2 montréalais. Chacun de ces programmes a établi ses règles pour la fixation du loyer. Ces dernières années, différents facteurs influent également sur la détermination des loyers et exercent une pression à la hausse.

Le programme fédéral 56.1 en vigueur dans les années 1980 se basait sur les droits acquis, c’est-à-dire sur les loyers en vigueur avant la création de la coopérative. Les coopératives qui en ont bénéficié établissent généralement des loyers plus faibles, ceux-ci étant décidés chaque année par les membres en fonction des dépenses prévues, y compris une réserve d’entretien futur, dont le montant est déterminé par la SCHL. Or, comme les coûts dans l’industrie de la construction ont explosé, cette réserve se révèle dans bien des cas insuffisante lorsque des travaux majeurs s’imposent. Par exemple, ceux-ci ont été évalués à près de 30 000 $ par logement en 2017^[27]. En conséquence, lorsqu’une coopérative souhaite obtenir un prêt ou négocier une nouvelle hypothèque pour réaliser des travaux, elle se voit souvent obligée par le bailleur de fonds d’augmenter considérablement ses loyers. Les ménages à revenu modeste qui ne bénéficient pas d’une subvention au loyer en subissent de plein fouet les effets. Malgré tout, les membres conservent une part d’autonomie pour ce qui est de fixer leurs loyers.

Cependant, ce n’est pas le cas pour les programmes du gouvernement du Québec, AccèsLogis, en vigueur de 1997 à 2022, et le Programme d’habitation abordable Québec (PHAQ) qui lui a succédé. En vertu de ceux-ci, les loyers doivent se situer entre 75  % et 95  % du loyer médian du marché. Les coopératives qui ont pour mission d’offrir des logements sans but lucratif principalement à des ménages à revenu faible et modeste se retrouvent donc assujetties à un marché qui est hautement spéculatif. En effet, «  … alors que l’indice des prix à la consommation repassait sous la barre de 4,5  % en 2023, la hausse générale des loyers était de près de 7,5  %. En 2024, l’indice des prix à la consommation atteignait 2,3  % au Québec, mais l’augmentation moyenne des loyers, elle, était de 6,3  %^[28]  ».

Devant ces loyers beaucoup plus élevés que ceux retrouvés dans les coopératives des premières générations, la Fédération de l’habitation coopérative du Québec (FHCQ), réunie en assemblée annuelle en 2024, réclame de la Société d’habitation du Québec (SHQ) qu’elle pondère l’effet de l’augmentation démesurée du loyer médian du marché sur les coopératives. Le dossier est en cours. Par ailleurs, le PHAQ ne comporte pas de supplément au loyer intégré, comme c’était le cas d’AccèsLogis. Cédant aux pressions du milieu, la SHQ permet toutefois aux organismes de recourir au Programme de supplément au loyer Québec.

De son côté, le gouvernement fédéral a créé en 2023 un nouveau programme, le Programme de développement de coopératives d’habitation (PDCH), qui s’adresse en exclusivité à celles-ci, une décision saluée dans le réseau. Or, le programme fixe les loyers à 110  % du loyer médian du marché dans les immeubles construits après l’an 2000 dans la zone visée  ! Et, contrairement aux programmes précédents, il ne comprend pas non plus de composante intrinsèque permettant d’ajuster le loyer au revenu.

Pourtant, la crise de la fin des conventions^[29] aurait dû servir d’avertissement. Les accords avaient une durée équivalente à celle de l’hypothèque, en général de 30 ans. Or, alors que les conventions conclues dans les années 1980 approchaient de leur échéance, le gouvernement conservateur de Stephen Harper annonça en 2011 que les subventions accordées en vertu du programme 56.1 ne seraient pas renouvelées. Cela signifiait que, du jour au lendemain, les ménages à faible revenu verraient leur loyer augmenter de façon draconienne, parfois de 200 $ ou plus. Au Québec, cette menace pesait sur 125 500 ménages dans toutes les catégories de logements sociaux. Nous ignorons à ce jour combien d’entre eux ont été concrètement affectés. Certains se sont vus contraints de déménager et ont ainsi perdu leur logement social. D’autres ont absorbé la hausse, ne trouvant pas à se loger à meilleur coût dans le marché privé. Cette mesure a aussi ébranlé la gouvernance et mis en péril le maintien des infrastructures dans les coopératives^[30]30. Finalement, le Parti libéral, élu en 2015, rétablira les subventions aux ménages à faible revenu, mais jusqu’en 2028 seulement, dans le cadre de l’Initiative fédérale de logement communautaire (IFLC). L’énoncé économique de l’automne 2024 du gouvernement Trudeau prolongea cette mesure jusqu’en 2033. Il reste à voir ce qu’il en adviendra avec le gouvernement de Mark Carney car le droit au logement n’est jamais totalement assuré.

Enfin, la fiscalité municipale exerce un fardeau de plus en plus lourd sur le budget des coopératives et, par conséquent, sur les loyers. Une étude de la FHCQ a mis en lumière que les taxes municipales pouvaient représenter jusqu’à 19  % de leurs dépenses^[31]31. Rappelons que les coopératives sont d’abord apparues dans les quartiers ouvriers des villes, à proximité des services et des transports. Ce sont ces quartiers qui aujourd’hui font l’objet d’embourgeoisement et de spéculation immobilière. En conséquence, les valeurs augmentent… et les taxes aussi. Or, les coopératives ainsi que les OSBL, qui poursuivent une mission sociale et qui ne peuvent être revendus à profit, sont traités sur le plan fiscal de la même façon que le secteur privé. Ici encore, la solution passe par le gouvernement du Québec. Le mouvement coopératif ainsi que le réseau des OSBL font depuis des années des représentations afin que la Loi sur la fiscalité municipale soit modifiée pour y créer une catégorie d’immeubles spécifique aux coopératives et aux OSBL en habitation de façon à ce que les municipalités puissent leur appliquer un taux de taxation différent.

L’émergence de grandes coopératives

Le secteur coopératif en habitation affiche depuis peu un nouveau visage  : celui de grandes coopératives. Pendant plusieurs décennies, les programmes, axés sur la rénovation des immeubles existants, ont favorisé le développement d’une multitude de projets de faibles dimensions. L’apparition de coopératives de 100 logements et plus a donc soulevé des débats dans le mouvement. On entend souvent dire qu’il ne s’agit pas de «  vraies coopératives  », puisqu’elles font appel à du personnel ou à des firmes de gestion externes, y compris les fédérations et les GRT, pour accomplir les tâches courantes d’administration et d’entretien.

Pourtant, certaines coopératives avaient tracé la voie. Pensons à l’emblématique Coopérative des Cantons, à Sherbrooke, souvent perçue dans ses débuts comme un OVNI dans l’environnement coopératif, et qui célèbre ses 50 ans d’existence cette année. Au fil du temps, tout en se prévalant des différents programmes gouvernementaux, elle a misé sur la valeur libre de dette – l’équité^[32] – de ses immeubles pour procéder à de nouvelles acquisitions. Aujourd’hui, elle regroupe 416 logements répartis dans 65 immeubles^[33]. C’est aussi par ce modèle de financement que la Coopérative Village Cloverdale est passée de 243 à 866 logements depuis 2004. À Pierrefonds, on trouve aussi la Coopérative Terrasse Soleil, fondée en 1983, qui compte 228 logements. Pour sa part, la Coopérative Place du Collège de Longueuil, la plus ancienne datant de 1969, compte 104 logements.

Il y a déjà une dizaine d’années que l’on parle des grandes coopératives. «  La Coopérative Bassins du Havre (182 logements), la Coopérative Fusion verte (247 logements) et la Coopérative Bois Ellen (166 logements) sont de parfaits exemples de ce nouveau phénomène^[34].  » Le resserrement des programmes de financement est l’un des facteurs qui ont mené à l’augmentation du nombre de logements afin de rentabiliser les projets. Le virage de la rénovation vers la construction neuve a également joué, surtout dans les quartiers qui font l’objet de vastes réaménagements, par exemple Griffintown et Bridge Bonaventure à Montréal. Les règlements d’inclusion, comme le Règlement pour une métropole mixte à Montréal, ont aussi influé sur la dimension des immeubles. Enfin, la densification des quartiers est encouragée par la loi 31^[35], adoptée en 2024, qui permet aux municipalités de déroger à leur plan d’urbanisme pour autoriser le dépassement des hauteurs réglementaires.

La participation des membres demeure une préoccupation dans la plupart des coopératives. Elle incite à l’innovation, notamment lorsque la coopérative engage du personnel. Mais la participation ne se limite pas à l’exécution de tâches courantes sur le plan de l’administration et de l’entretien. La gestion continue de reposer sur le fonctionnement démocratique, et les membres conservent leur pouvoir de décision et d’orientation à l’intérieur du conseil d’administration et de divers comités. La décentralisation de la structure de gouvernance est mise de l’avant. De fait, en étant libéré·e·s de certaines tâches, les membres peuvent s’engager dans d’autres projets collectifs, par exemple l’agriculture urbaine, les activités sociales, le soutien auprès des jeunes, l’échange de services, l’engagement dans le mouvement et dans la communauté, etc. Il reste que l’organisation et l’évaluation de la participation sont plus compliquées dans une grande coopérative. Certains modèles existent et il y aurait lieu de les diffuser.

Les grandes coopératives présentent d’autres avantages. On souligne notamment les économies d’échelle qu’elles sont en mesure d’effectuer et le poids politique qu’elles peuvent exercer dans leur milieu. Sur le plan architectural, ces coopératives ont la possibilité de disposer d’une salle communautaire et d’autres installations collectives. Et des immeubles en hauteur possèdent nécessairement des ascenseurs, ce qui favorise l’accessibilité universelle et des milieux de vie intergénérationnels.

Certains enjeux actuels

Le ralentissement marqué du développement des coopératives est l’une des principales sources de préoccupation du mouvement. Plusieurs facteurs peuvent expliquer ce phénomène. Tout d’abord, les restrictions budgétaires ont porté un dur coup au programme AccèsLogis qui n’a connu aucune indexation à partir de 2009 et qui n’était plus adapté aux coûts du marché, notamment à ceux des terrains et de la construction, ni aux taux d’intérêt^[36]. La difficulté d’obtenir du financement a aussi imposé des délais excessifs à la réalisation des projets. La Montagne verte a dû attendre 15 ans avant d’ouvrir ses portes et la Pointe amicale 14 ans  ! Les choses ne se sont pas améliorées avec le remplacement du programme AccèsLogis par le Programme d’habitation abordable Québec. Les chiffres sont éloquents  : lors de sa première année de mise en œuvre, en 2023, seulement quatre coopératives faisaient partie des 41 projets retenus et, l’année suivante, on n’en trouvait aucune  ! Et le dernier budget du gouvernement du Québec ne comportait aucune somme pour le développement futur.

Comme le développement de coopératives repose sur des groupes porteurs formés de ménages qui aspirent à court terme à améliorer leurs conditions de logement, on ne peut s’attendre qu’en pleine crise du logement des ménages qui ont des besoins impérieux de logement^[37] soient motivés à s’engager dans un projet qui pourrait prendre des années à se réaliser.

Même si les OSBL font aussi les frais de compressions budgétaires, ils n’en subissent pas les mêmes contrecoups que les coopératives. Dans leur cas, les groupes porteurs sont des organismes qui ont la capacité de «  durer dans le temps  ». Les OSBL s’adressent souvent aussi à ce qu’on nomme des populations à besoins particuliers et ils peuvent bénéficier de sources de financement plus diversifiées. Il n’est évidemment pas question ici de promouvoir une tenure^[38] aux dépens d’une autre. Les besoins en logement sont multiples et exigent des formules adaptées. Quant au nouveau programme fédéral qui s’adresse spécifiquement aux coopératives, il doit toujours faire ses preuves.

Ici, on peut peut-être parler d’une occasion manquée dans l’histoire du mouvement, celle qui l’aurait doté des moyens d’assurer son propre développement, sans nécessairement exclure le soutien gouvernemental. Il s’agit de la possibilité de mutualiser l’équité des coopératives pour en faire un levier de développement. Une idée semblable avait d’ailleurs fait l’objet de débats dans les congrès qui ont marqué les débuts de ce qui est aujourd’hui la FHCQ^[39], mais elle n’avait pas été retenue^[40]. Elle a toutefois refait surface avec l’initiative PLANCHER lancée en 2022 par le Centre de transformation du logement communautaire, mais celle-ci est toujours en cours d’élaboration^[41].

Enfin, un nouvel enjeu risque fort de susciter de vives discussions dans les chaumières coopératives cet automne. Il s’agit du projet de loi 111 modernisant la Loi sur les coopératives, dont un article en particulier va alimenter les débats. Il prévoit qu’un membre qui démissionne ou est exclu de sa coopérative n’a pas droit au maintien dans les lieux. En d’autres termes, un locataire qui perd son statut de membre voit automatiquement son bail prendre fin. Nul doute que cette clause va susciter de profondes réflexions sur la nature du droit au logement  !

Conclusion

Souvent présentées comme des microsociétés, les coopératives d’habitation sont plongées dans les enjeux sociétaux actuels, notamment le vieillissement de la population, l’inclusion et le vivre-ensemble, le leadership des femmes, la transition écologique, le maintien de l’actif immobilier, la transformation numérique… Pour traiter de tels enjeux, les membres des coopératives doivent avoir des compétences particulières. C’est pourquoi il importe que les coopératives assurent une formation continue à leurs membres car on ne nait pas coopérant ou coopérante, on le devient. Les fédérations offrent d’ailleurs tout un éventail d’ateliers à la disposition des coopératives. La création d’intercoops de quartier, à l’image de celle du Plateau Mont-Royal, est également une avenue prometteuse qui favorise le partage des bonnes pratiques et l’apprentissage par les pair·e·s.

Le financement, même s’il n’a été traité que brièvement, constitue le nerf de la guerre pour le développement de nouvelles coopératives. Les élections prévues en 2026 au Québec seront l’occasion de porter haut et fort la voix des coopératives. Pour leur part, les élections municipales qui les auront précédées à l’automne 2025 fourniront également une tribune pour revendiquer des politiques et des mesures en faveur du logement social et communautaire.

Du côté fédéral, la récente campagne électorale n’a pas vraiment fait de place au logement social et communautaire dans les engagements électoraux. Et le gouvernement nouvellement élu a reporté à novembre 2025 l’adoption de son premier budget. Qu’adviendra-t-il alors de la Stratégie nationale sur le logement adoptée en 2017  ? Le maintien des subventions au loyer sera-t-il au moins assuré jusqu’en 2033, comme l’avait annoncé le gouvernement Trudeau  ? Le mouvement coopératif ne devra pas attendre l’échéance de 2028 pour s’en assurer  !

Par Louise Constantin, travailleuse et militante dans le secteur coopératif en habitation

1. Alliance Coopérative Internationale, Année internationale des coopératives 2025 des Nations unies.↑
2. Confédération québécoise des coopératives d’habitation (CQCH), Les coopératives en chiffres. ↑
3. Les groupes de ressources techniques (GRT) sont des entreprises d’économie sociale qui accompagnent des organismes ou des groupes de citoyens et de citoyennes dans le développement de projets immobiliers communautaires, soit en coopérative ou en organisme à but non lucratif. Voir <https://agrtq.qc.ca/>. ↑
4. Carol Saucier, Le quotidien pluriel. Étude de coopératives d’habitation du Québec, Montréal, Centre interuniversitaire de recherche, d’information et d’enseignement sur les coopératives, 1992. ↑
5. Ville de Montréal, Service de l’habitation, Répartition des logements sociaux et communautaires sur l’île de Montréal, 31 décembre 2021. ↑
6. Citons le Directeur parlementaire du budget  : «  Nous entendons par “logement social” un logement destiné aux ménages à faible revenu et proposé à un loyer inférieur à celui du marché […] Le logement social est généralement un logement public (détenu par le gouvernement) ou un logement communautaire (détenu par un organisme à but non lucratif ou une coopérative). […] Cependant, ce ne sont pas tous les logements publics et communautaires qui constituent des logements sociaux  ». Ben Segel-Brown, Évolution du parc de logements sociaux au Canada, Bureau du Directeur parlementaire du budget, 6 mars 2025. ↑
7. Vincent Brousseau-Pouliot, «  Un graphique qui dit tout  : On a moins de logements sociaux qu’il y a 30 ans  », La Presse, 5 mai 2025. ↑
8. Institut de la statistique du Québec, Portrait des logements sociaux et abordables au Québec. ↑
9. Ibid. ↑
10. Par contre, Montréal prévoit que seulement 75  % des 20  % de logements hors marché de son territoire en 2050 soient du logement social. Voir Véronique Laflamme et François Saillant, «  Sauvegarder les acquis du logement social  », dans ce n° 34 des Nouveaux Cahiers du socialisme. ↑
11. André Fortin, Histoire du Mouvement québécois des coopératives d’habitation au Québec, Confédération québécoise des coopératives d’habitation (CQCH), 2022. ↑
12. Budget fédéral du 25 février 1992  : «  Le Programme de logement coopératif prendra fin immédiatement, permettant d’économiser encore $25 millions sur l’ensemble du cadre financier. Les 14,000 unités d’habitation déjà construites dans le cadre de ce programme continueront de bénéficier d’un soutien  ». ↑
13. FRAPRU, Quarante ans au Front. Seule la lutte paie  !, mars 2019, p. 3. ↑
14. Ibid. ↑
15. François Saillant, Lutter pour un toit. Douze batailles pour le logement au Québec, Montréal, Écosociété, 2018, p. 57-67 et 84-98. ↑
16. Voir l’article de Robert Cohen, «  Milton Parc  » dans ce n° 34 des Nouveaux Cahiers du socialisme. ↑
17. François Saillant, 2018, op. cit., p. 69-83. ↑
18. Louise Constantin, La Coopérative d’habitation Village Cloverdale. Le défi d’une grande coopérative, Montréal, Groupe CDH, 2014, et Marie-Noëlle Ducharme, La coopérative d’habitation Village Cloverdale, copublication Centre de recherche sur les innovations sociales (CRISES) et Laboratoire de recherche sur les pratiques et les politiques sociales (LAREPPS), Les Cahiers du CRISES, ES1402, 2013. ↑
19. Maxime Bergeron, «  Construire pas cher, ça se peut !  », La Presse, 16 mai 2025, ↑
20. Fédération de l’habitation coopérative du Québec (FHCQ), «  10^e anniversaire de la Coopérative Station N^o 1  », CITÉCOOP, vol. 8, n° 14, printemps 2021, p. 6-18. ↑
21. Hélène Bélanger, avec la coll. de Philippe Cossette, «  Revitalisation, gentrification et mixité sociale  : quelle place pour le logement social ?  », document préparé pour la table Habiter Ville-Marie, 2014. ↑
22. Confédération québécoise des coopératives d’habitation (CQCH), Enquête socioéconomique sur le profil des membres de coopératives d’habitation 2022. ↑
23. Le terme rénoviction fait référence à une pratique selon laquelle un propriétaire évince illégalement une ou un locataire de son immeuble sous prétexte qu’il souhaite faire des rénovations. ↑
24. Association des groupes de ressources techniques du Québec (AGRTQ), Le logement social et communautaire  : un investissement qui rapporte au Québec. Étude des retombées socio-économiques des programmes de la Société d’habitation du Québec, 2025, p. 6. ↑
25. 25 Louise Constantin, 2014, op. cit., p. 38-41. ↑
26. CQCH, 2022, op. cit. ↑
27. Louis-Philippe Myre, «  Projets pilotes de mutualisation des travaux  », CITÉCOOP, vol. 4, n^o 7, printemps 2017, p. 38-39. ↑
28. AGRTQ, 2025, op. cit., p. 20. ↑
29. Accords entre le gouvernement fédéral et les coopératives précisant le financement accordé en contrepartie d’une reddition de comptes de la part de celles-ci. ↑
30. 30 Gabriel Plante, Enjeux et défis des coopératives d’habitation au Québec dans un contexte marqué par la fin des conventions fédérales, mémoire de maitrise en géographie, Université du Québec à Montréal, 2023. ↑
31. 31 Fédération des coopératives d’habitation intermunicipale du Montréal métropolitain, Pour l’attribution d’un statut fiscal différencié aux coopératives d’habitation, mémoire présenté à la Commission sur les finances et l’administration de la Ville de Montréal, 2019, ↑
32. NDLR. Le terme équité dans le sens de capital ou d’avoir est un anglicisme qui s’est inséré dans le domaine de l’habitation. Le terme fait référence à la valeur marchande libre de dette d’un immeuble. ↑
33. Voir Coopérative d’habitation des Cantons de l’Est, Historique, <https://www.chce.coop/historique>. ↑
34. FHCQ, «  Voir grand  : La réalité des nouvelles coopératives  », CITÉCOOP, vol. 3, n^o 6, automne 2016, p. 19-23. ↑
35. Loi modifiant diverses dispositions législatives en matière d’habitation, 2024. ↑
36. FRAPRU, Un budget pour le logement social… et pour contrer la pénurie de logement, mémoire prébudgétaire, 2019, <https://www.frapru.qc.ca/wp-content/uploads/2019/01/MemoirePreBudgetaire2019.pdf>. ↑
37. «  Un ménage a des besoins impérieux en matière de logement s’il vit dans un logement “non acceptable” et s’il devrait consacrer 30  % ou plus de son revenu total avant impôt pour payer le loyer médian d’un autre logement acceptable dans sa collectivité »  : Vitrine statistique sur le développement durable du Québec, 30 avril 2025, <https://statistique.quebec.ca/vitrine/developpement-durable/strategie-2023-2028/participation-de-tous/besoins-imperieux-logement?onglet=faits-saillants-et-graphiques>. ↑
38. NDLR. Dans le domaine de l’habitation, le terme «  tenure  » fait référence au mode d’occupation du logement par un ménage ou une personne, indiquant si l’occupant est propriétaire de son logement, locataire ou bénéficie d’un droit d’usage et d’habitation. Il peut aussi désigner des formes spécifiques de logement, comme les HLM, les coopératives d’habitation ou les OSBL, qui représentent différentes tenures de logement social.  ↑
39. La Fédération des coopératives d’habitation de l’Île de Montréal (FECHIM) est devenue la Fédération des coopératives d’habitation intermunicipale du Montréal métropolitain (FECHIMM), puis la Fédération de l’habitation coopérative du Québec (FHCQ). ↑
40. Louise Constantin, «  Des débats fondateurs  », CITÉCOOP, vol. 10, n^o 18, hiver 2023, p. 12-15. ↑
41. Voir  : Centre de transformation du logement communautaire, Le Fonds PLANCHER, première assemblée générale. ↑

Malgré l’image négative des HLM^[1] véhiculée par les médias, principalement en raison de la vétusté de certains immeubles, un sondage réalisé en 2024 pour le compte de la Société d’habitation du Québec (SHQ) auprès de 4 449 locataires indiquait un taux global de satisfaction de 73  % à l’égard de leurs conditions de logement^[2].

Ce portrait ira en s’améliorant d’ici 2028 puisqu’une grande opération de remise en état du parc des HLM est en cours, principalement grâce à des investissements de 2,2 milliards de dollars ($) à partir de l’Entente Canada-Québec sur le logement, signée en 2020^[3].

Le parc de logements publics HLM est constitué de 74 000 logements répartis dans 660 municipalités sur l’ensemble du Québec, incluant le territoire du Nunavik. Ce parc constitue 56  % du nombre total de logements sociaux^[4] au Québec. Le patrimoine collectif, évalué à plus de 15 milliards $, comprend plus de 2 800 ensembles immobiliers. Il comporte quatre volets  :

• le volet public régulier qui touche trois types de clientèle, à savoir les ménages à faible revenu (61 424 ménages), les personnes âgées en perte d’autonomie (455 ménages) et les personnes vivant en situation de handicap (1 007 ménages)  ;
• le volet privé COOP/OBNL qui rejoint 6 214 ménages à faible revenu  ;
• le volet privé Autochtones urbains et ruraux qui permet à 1 906 ménages autochtones hors réserve de se loger  ;
• le volet public Inuit qui touche 2 522 ménages.

Ces habitations permettent à des ménages à faible revenu^[5] de bénéficier d’un logement dont le loyer équivaut à 25  % de leur revenu, plus certains frais. Elles sont financées dans le cadre d’ententes conclues en 1971, 1979 et 1986 entre la SHQ et la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). Au Québec, la majorité de ces immeubles est administrée par un réseau de 108 offices d’habitation, des sociétés paramunicipales qui sont gérées par des élu·e·s municipaux, des représentantes et représentants socioéconomiques et des représentantes et représentants élus par les locataires.

En plus d’offrir un loyer que les locataires sont capables de payer, l’attribution des HLM se fait sans discrimination grâce à une réglementation stricte et à la présence obligatoire des comités de sélection. Il n’est donc pas étonnant que plus de 30 000 ménages soient dûment inscrits sur les listes d’attente des offices d’habitation à travers le Québec.

Ainsi, le HLM constitue une formule méconnue, voire mal aimée, mais qui a fait ses preuves, notamment en démocratisant l’accès au logement et sa gouvernance, et qui dans le contexte actuel de crise, mériterait d’être revalorisée plutôt que sous-financée.

Les retombées positives du parc public de logements

À la fin de l’exercice financier 2023-2024, le déficit d’exploitation des HLM se chiffrait à 527,9 millions $. Le déficit d’exploitation est la partie du budget nécessaire pour opérer et entretenir les HLM qui n’est pas couverte par les revenus de location. Cette facture était assumée à 50  % par la SCHL, 40  % par la SHQ et 10  % par les municipalités. La SHQ évalue que le coût moyen du déficit d’exploitation pour un logement HLM est de 8 035 $ par année^[6].

Afin d’évaluer le rapport coûts-bénéfices de son principal programme, la SHQ a confié à la firme AECOM le soin de produire une étude sur les impacts sociaux des HLM^[7]. Cette étude a mis en évidence les impacts positifs suivants  :

• augmentation du revenu disponible des ménages pour se procurer des biens essentiels (90 millions $ de plus par année pour des produits alimentaires  ; 18 millions $ de plus pour des produits vestimentaires et 44 millions $ de plus en frais de transport)  ;
• création d’un environnement propice à l’insertion sociale et professionnelle  ;
• amélioration de la réussite scolaire des enfants grâce à la stabilité résidentielle  ;
• réduction des inégalités socioéconomiques, déconcentration de la pauvreté dans les communautés  ;
• réduction des dépenses publiques associées aux coûts de la pauvreté (103,3 millions $).

Plus récemment, en 2023, le Regroupement des offices d’habitation du Québec (ROHQ) a commandé à AVISEO Conseil une nouvelle évaluation des impacts économiques et sociaux des investissements en logements sociaux^[8]. Celle-ci arrive sensiblement aux mêmes conclusions que l’étude précédente. Elle affirme que vivre en HLM réduit les risques d’insécurité alimentaire, diminue la prévalence du diabète et du stress et favorise une meilleure santé globale. Les chercheurs concluent également que l’existence des logements sociaux a contribué à réduire de 1,5  % à 7,6  % le taux de criminalité. Ainsi, les HLM ne sont certainement pas parfaits mais ils ont des retombées positives importantes, surtout quand on y maintient une certaine mixité.

Finalement, les études indiquent que la contribution financière de la SHQ est largement compensée par les économies réalisées en santé et en matière de réduction de la criminalité.

L’histoire du parc public de logements

Au moment où le gouvernement libéral de Mark Carney propose de relancer la construction de 500 000 logements par année au Canada en invoquant les années d’après-guerre dans ses publicités électorales, il est intéressant de faire un bref retour en arrière.

Le Programme de logement sans but lucratif public, communément appelé «  programme HLM public  » a pris naissance en 1949 sous le gouvernement de Louis Saint-Laurent. Essentiellement, il s’agissait pour le gouvernement fédéral de fournir rapidement des logements au 1,1 million de soldats canadiens démobilisés.

Programme longtemps considéré comme une intrusion dans le champ de compétence des provinces par le premier ministre québécois Maurice Duplessis, il aura fallu attendre jusqu’en 1967 pour voir naitre un premier projet, les Îlots Saint-Martin, à Montréal. Au Québec, le programme de HLM public a été mis sur pied au même moment que la création de la Société d’habitation du Québec pour donner suite à des modifications apportées à la Loi nationale sur l’habitation par le fédéral permettant aux provinces de conserver la propriété des logements publics.

Entre 1970 et 1994, la réalisation des HLM se chiffrait au minimum à 2 500 logements par année sous les gouvernements Bourassa et Lévesque. Toutefois, quand les municipalités ont utilisé le programme HLM pour compenser les démolitions liées à la rénovation urbaine, la construction a explosé jusqu’à 5 000 logements par année. On a vu cette augmentation à Montréal sous le maire Jean Drapeau entre 1970 et 1978 et à Québec sous le maire Gilles Lamontagne entre 1969 et 1977. Cet engouement pour ces réalisations présentées comme progressistes visait souvent des objectifs moins nobles.

On se souviendra des démolitions de logements occasionnées par le passage de l’autoroute 40 à Trois-Rivières, la construction de l’immeuble de Radio-Canada dans le Faubourg à m’lasse à Montréal et la Place du Portage sur l’île de Hull. On peut aussi penser aux 18 villages de la Gaspésie fermés lors des «  opérations relocalisation  ». Dans chaque cas, afin d’éviter les protestations, on a invité toutes les personnes déplacées à venir vivre dans des HLM tout neufs à un loyer très bas. C’est donc la réponse aux besoins de ces populations qui a donné naissance aux logements publics qui garantissaient un droit au logement pour tous et toutes^[9].

Dans les années 1980, les politiques sociales se durcissant, le gouvernement du Québec décide de réserver l’accès aux HLM aux populations les plus démunies. Par des modifications aux règlements sur la fixation des loyers et sur les règles d’attribution des logements, on a progressivement chassé les ménages travailleurs, si bien que de 1978 à 1989, la proportion de locataires déclarant un revenu de travail est passée de 20  % à 7  %.

Pour planter un clou supplémentaire dans le concept du logement social accessible à tous et toutes, le gouvernement conservateur de Brian Mulroney a annoncé en 1993 que le fédéral se retirait unilatéralement de la construction de nouveaux HLM. Il fermait ainsi ses programmes et renvoyait la responsabilité aux gouvernements provinciaux. La pénurie de logement social au pays venait de commencer.

Une lutte de tous les jours pour la démocratie

À la création de la SHQ en 1967, les législateurs ne prévoyaient pas accorder une place «  aux bénéficiaires  » dans la gouvernance et dans la gestion du logement public. Les pressions des locataires pour exercer un contrôle sur leurs conditions d’habitation ont, malgré tout, jalonné l’histoire des HLM au Québec. Ces actions locales, multiples et diversifiées, ont culminé en 1993 par la création de la Fédération des locataires d’habitations à loyer modique du Québec (FLHLMQ).

Le thème du premier congrès de la FLHLMQ, tenu en 1995, Une plus grande place pour les locataires, reflétait particulièrement bien l’esprit de l’époque. Les locataires rapportaient que certains administrateurs de HLM, heureusement pas tous, agissaient comme si les locataires étaient «  des moins que rien  ». La gestion était au mieux paternaliste, au pire très autoritaire. Les locataires de HLM revendiquaient alors leur place comme citoyens et citoyennes à part entière, capables d’assumer des responsabilités dans leur milieu de vie.

La Fédération a obtenu sa première victoire en avril 1998, après avoir déposé une pétition de 30 000 noms pour obtenir la reconnaissance du droit d’association en HLM et tenu la plus grosse manifestation de locataires de HLM – 700 personnes – devant l’Assemblée nationale et devant le congrès du Regroupement des offices d’habitation du Québec.

En 1998, après trente années d’existence, la SHQ a émis pour la première fois une directive demandant aux offices d’habitation de reconnaitre, de financer et de consulter les associations. À l’époque, on espère une «  véritable révolution tranquille dans les HLM  ». En donnant la chance aux locataires qui le souhaitent de s’impliquer activement dans la gestion de leur immeuble, on vise l’amélioration de la qualité des services. En favorisant cette implication, on contribue à donner une image plus positive du logement public aux yeux des politiciens et politiciennes et de la population. Finalement, les locataires qui s’engagent sont revalorisé·e·s et retrouvent ainsi leur dignité.

Malgré ce premier gain, des locataires constatent à la dure que des offices d’habitation font fi de la directive administrative car celle-ci n’a pas force de loi. La FLHLMQ repart donc à l’offensive pour que le droit d’association des locataires soit inscrit dans la Loi sur la Société d’habitation du Québec.

En avril 2002, sous l’impulsion de la ministre péquiste Louise Harel qui procède à des fusions municipales, la Loi sur la Société d’habitation du Québec est modifiée pour inclure deux nouveaux droits pour les locataires de HLM  :

• l’obligation pour les offices d’habitation de reconnaitre toutes les associations qui se conforment aux directives de la SHQ en leur déléguant la gestion des salles communautaires et en leur octroyant une subvention de fonctionnement  ;
• l’obligation pour tous les offices d’habitation de créer un comité consultatif de résidents et résidentes (CCR) composé de délégué·e·s des associations et des locataires siégeant au conseil d’administration de l’office.

L’objectif est de changer le visage des HLM. Comme on le souhaitait, cette reconnaissance légale de la participation des locataires a effectivement facilité la mobilisation citoyenne dans la gestion des HLM. Plus de 300 associations et 70 comités consultatifs de résidents et résidentes sont actifs à travers les 108 offices d’habitation du Québec. Malheureusement, près d’une quarantaine d’offices n’ont toujours pas de CCR et contreviennent à la loi de la SHQ. Il est plus facile d’obtenir un changement législatif que d’obtenir un véritable changement d’attitude sur le terrain. Encore aujourd’hui, beaucoup de personnes actives craignent de subir des représailles  : peur de perdre leur logement, peur de déplaire aux administrateurs et administratrices.

Même si occuper les espaces démocratiques reste un défi, la participation citoyenne en HLM est exemplaire. Ainsi, les associations de locataires et les CCR sont au cœur de 73  % des pratiques d’action communautaire^[10]. Dans les milieux pour personnes âgées ou pour les milieux famille, les associations organisent l’entraide, des cuisines collectives, des clubs de petits déjeuners, des repas communautaires, des bingos, etc. Contrairement à une croyance populaire qui peut laisser croire que les coopératives et les OBNL misent plus sur la participation citoyenne, des milliers de bénévoles font vivre un vaste réseau d’entraide et de solidarité dans le parc public de logements.

L’exemple de la bataille pour la rénovation du parc des HLM

En 2020, l’Entente Canada-Québec sur le logement (ECQL) met à la disposition de la SHQ un montant de 3,6 milliards $ de fonds fédéraux pour soutenir ses propres plans et priorités. Les locataires de HLM ont obtenu, par leur mobilisation, un gain historique quant aux sommes réservées à la rénovation et à la modernisation des leurs immeubles et de leurs logements.

Pendant quatre semaines, grâce à la complicité d’une douzaine d’associations et des CCR de Montréal, de Trois-Rivières, de Gatineau, de Joliette, etc., des dizaines de bannières «  SVP, rénovez nos HLM !  » et «  Mon HLM est coté E  » ont décoré les balcons de gros immeubles et attiré l’attention des médias. À la veille d’une manifestation devant les bureaux de la ministre des Affaires municipales Andrée Laforest à Québec, le 23 novembre 2022, cette dernière annonce qu’elle allait utiliser 2,2 milliards $ de l’ECQL pour poursuivre la modernisation des HLM du Québec.

Cet exemple illustre bien le niveau d’organisation et de mobilisation qui existe dans le parc des HLM, notamment grâce aux structures de participation gagnées de dures luttes par ceux et celles qui y habitent.

Rappelons également que si le Québec est une des seules provinces au Canada où les loyers des HLM sont toujours à 25  % des revenus, c’est exclusivement grâce la mobilisation des locataires de HLM. En 1996, ils ont fait reculer le gouvernement péquiste de Lucien Bouchard qui voulait augmenter de 25  % à 30  % de leur revenu le coût des loyers.

Ce gain bénéficie, encore de nos jours, aux locataires de HLM, mais également aux locataires des coopératives et des OBNL qui ont des suppléments au loyer (PSL)^[11]. Depuis les années 2000, les PSL ont été financés par les gouvernements successifs pour permettre à certains locataires admissibles à un HLM de bénéficier d’une aide au loyer dans leur logement privé ou dans leur coopérative. L’attribution des PSL et le calcul de la subvention sont encadrés par les mêmes règlements. Ainsi, un gain pour les locataires de HLM est aussi un gain pour les bénéficiaires du PSL.

Les conséquences de l’abandon du programme HLM

Lorsque le gouvernement fédéral conservateur de Bryan Mulroney a annoncé, en février 1993, la fin de la construction de nouveaux HLM au Canada, nous ne soupçonnions pas toutes les conséquences à long terme de cette décision.

Trente ans plus tard, nous évaluons que si la construction avait continué au même rythme, nous aurions 80 000 HLM de plus au Québec^[12]. Les 30 000 ménages actuellement inscrits sur les listes d’attente auraient un HLM et les 49 895 personnes qui consacrent plus de 80  % de leur revenu au paiement du loyer auraient la perspective d’avoir un HLM plutôt que de craindre l’itinérance^[13].

Les délais d’attente beaucoup trop longs pour obtenir un logement – 70,8 mois à Montréal, 43,4 mois à Magog, 27,1 mois en l’Outaouais, 24,3 mois à Rimouski, etc.^[14] – ont convaincu des dizaines de milliers de ménages en difficulté de l’inutilité de s’inscrire à la liste d’attente, même s’ils sont admissibles. Dans son dernier rapport, le Vérificateur général du Québec indique que jusqu’à 580 000 ménages^[15] pourraient être admissibles à un HLM en raison des augmentations faramineuses de loyer des dernières années.

La pénurie de HLM a aussi influencé les politiques publiques quant à l’attribution des logements. D’un programme plutôt généraliste au début des années 1970, nous sommes passés, au début des années 1990, à un programme réservé aux seuls ménages ayant les plus faibles revenus et ayant souvent d’autres vulnérabilités.

Cette obligation de gérer la rareté a conduit les mieux intentionnés à sacrifier la mixité économique dans le parc public au profit d’objectifs plus pressants. Au début des années 2000, la FLHLMQ a mené campagne, en parallèle, pour obtenir des améliorations à la règlementation sur les loyers, pour favoriser le maintien des ménages ayant des revenus de travail au sein des HLM et pour exiger que les femmes victimes de violence conjugale aient un accès prioritaire aux HLM. Dans bien des villes, un HLM sur deux est ainsi octroyé à une femme victime de violence. Les HLM sont devenus, à raison, une alternative concrète pour fuir les féminicides tout en s’éloignant du modèle généraliste ouvert à tous et toutes.

Une étude récente sur les effets du logement social en fonction du profil des locataires et des modes de tenure^[16] l’explique ainsi  :

Il ne fait aucun doute que les HLM accueillent les personnes qui présentent le profil le plus défavorisé. Comme les locataires ne sont pas choisis par les Offices, mais plutôt sélectionnés sur la base de leur vulnérabilité, le processus d’admissibilité laisse peu de place à la discrimination. Il s’agit d’une caractéristique positive très importante des HLM, car elles sont souvent la seule option de logement permanent pour les personnes qui sont en grande difficulté.

En outre, les particularités du cadre bâti (c.-à-d. de grands ensembles à forte densité, surtout en milieu urbain), leur construction plus ancienne basée sur des «  critères de modestie  » (c.-à-d. faible insonorisation, laveuses et sécheuses partagées) et la concentration de personnes aux prises avec des difficultés psychosociales importantes en font des milieux propices à l’insécurité et aux conflits^[17].

Sur le plan de la mobilité résidentielle, la rareté de la ressource empêche les locataires du parc public de pouvoir exercer leur liberté de choisir leur lieu d’habitation. Les déménagements sont quasiment impossibles. Les offices d’habitation peinent même à effectuer les transferts obligatoires pour cause de surpeuplement^[18] ou pour des raisons urgentes de santé et de sécurité. Le surpeuplement, la promiscuité, le sentiment de ne pas pouvoir améliorer son sort deviennent des petites bombes à retardement dans certains ensembles immobiliers.

L’arrêt du développement des HLM a aussi contribué à invisibiliser les HLM qui, maintenant, souffrent de sous-financement chronique. L’entretien parfois négligé, le retard dans l’amélioration et la modernisation des immeubles ont causé et causent encore des problèmes de salubrité et de sécurité dans les HLM. En plus, les locataires vivent de la stigmatisation, portant parfois le double stigmate de l’aide sociale et du logement social.

Enfin, l’abandon du modèle HLM a aussi eu des impacts sur les autres tenures qui doivent jouer le rôle des HLM sans en avoir les moyens. Certains ménages en attente d’un HLM vont, par dépit, accepter de s’impliquer dans une coopérative d’habitation, même si, par exemple, ils n’ont aucun temps à consacrer à la gestion collective. C’est la gouvernance et la pérennité des coopératives qui en pâtissent.

Un nécessaire retour à un programme HLM

Le Canada et le Québec sont pris avec une importante crise de l’abordabilité des logements. Non seulement il manque des logements mais surtout, il manque des logements à un loyer décent. Le FRAPRU publiait en 2023 sa 8^e édition du Dossier noir sur la pauvreté et le logement^[19] à partir des données du dernier recensement. Les logements vacants sont rares, surtout quand le loyer est inférieur à 1 000 $. Il faut dire que les loyers augmentent à un rythme effréné^[20]. Le taux d’effort^[21] des locataires à faible revenu ne cesse d’augmenter. Une conclusion s’impose  : «  Dans ces circonstances, l’augmentation de l’offre sans considération aux prix des loyers représente une fausse solution. Les nouveaux logements privés contribuent à pousser les prix vers le haut tout en étant inaccessibles aux locataires à faible et modeste revenus qui sont les plus touchés par la crise^[22]  ».

Pour répondre aux besoins des personnes les plus fragilisées par la crise et les plus éloignées du marché locatif privé, il faut développer une offre de logements où les loyers sont à 25  % des revenus. C’est la meilleure utilisation possible que nous pouvons faire des 5 839 suppléments au loyer (PSL) qui dorment actuellement à la SHQ^[23]. En juillet 2023, La Presse rapportait déjà que 40 millions $ de fonds publics n’étaient pas utilisés à cause de la difficulté d’attribuer le PSL en dehors du logement public et du logement communautaire^[24].

Ensuite, la crise du logement entraine une augmentation de la discrimination dans l’accès au logement. Certains locataires sont discriminés en fonction de leur origine^[25], d’autres de leur genre^[26] ou même de leur orientation sexuelle^[27]. En matière de discrimination, les familles avec enfants, et en particulier les femmes cheffes de famille monoparentale, témoignent régulièrement de la difficulté à trouver un logement puisque même les logements 5 ½ sont annoncés comme «  idéal pour un couple sans enfant^[28]  ». L’antidote à la discrimination reste l’encadrement de l’attribution des logements par un règlement. Le gouvernement n’a ni le pouvoir ni la volonté d’imposer des règles d’attribution non discriminatoires aux locateurs privés. Il peut au mieux espérer que les propriétaires respectent la Charte des droits et libertés. L’expérience montre que malgré les messages et les enquêtes de la Commission des droits de la personne et des droits de la jeunesse, la discrimination perdure dans le privé. À l’opposé, l’octroi de fonds publics permet l’ajout de conditions comme celle d’utiliser le règlement sur l’attribution qui est en vigueur dans les HLM.

Les embûches à la construction de logements sociaux ont été largement montrées du doigt pour justifier la difficulté de construire vite et bien afin de résorber la crise. Par exemple, le «  pas dans ma cour  » et le manque de terrains disponibles sont régulièrement mis de l’avant. Pourtant, les offices d’habitation et les municipalités possèdent plus de 2 800 ensembles immobiliers situés sur des terrains publics, parfois dans des endroits très stratégiques. Certains de ces ensembles pourraient être densifiés rapidement^[29]. Puisque les conseils d’administration sont composés d’une majorité de représentantes et représentants des municipalités, il ne devrait pas être compliqué de réserver ces sites à la densification pour y développer plus de logements sociaux quand c’est possible.

Les offices d’habitation sont en train de finaliser un processus d’optimisation en fusionnant les plus petits offices. En janvier 2025, il y a 108 offices d’habitation contre 538 en 2017. Trente de ces offices sont aussi des centres de services régionaux qui assurent «  l’ensemble des services permettant de suivre l’état des immeubles dont ils ont la responsabilité et d’y faire réaliser les travaux majeurs nécessaires avec les budgets de remplacement, d’amélioration et de modernisation (RAM)^[30]  ». Il existe donc une infrastructure ancrée dans les municipalités régionales de comté (MRC) et les villes qui a déjà l’expertise d’un entrepreneur et qui pourrait mutualiser les plans et devis, fidéliser des professionnels de la construction pour optimiser les coûts.

Finalement, on devrait tout de suite améliorer la recette en prévoyant dès le début la participation des locataires et des collectivités dans les projets à construire. Si la participation démocratique des locataires à la gestion a été une lutte de tous les jours, elle est maintenant bien ancrée et même enchâssée dans la loi de la SHQ. Elle sert même de source d’inspiration aux OBNL qui entament un processus de mutualisation et de regroupement.

Alors, même si cela semble tentant de vouloir «  sortir de la boîte  », la SHQ devrait plutôt miser sur ce qui fonctionne déjà et l’améliorer. En mai 2025, l’Association des groupes de ressources techniques (AGRTQ) publiait une étude^[31] démontrant sans équivoque que les investissements dans la construction et l’adaptation de logements sociaux et communautaires avaient d’importants effets sociaux et économiques. Le président de l’AGRTQ, Ambroise Henry, déclarait lors du dévoilement de l’étude que «  dans une chaîne, c’est le maillon le plus faible qu’il faut réparer si on ne veut pas que la chaîne brise  ». Les locataires inscrits sur les listes d’attente des offices sont ce maillon à consolider. Un nouveau programme HLM qui ciblerait ces ménages aurait un effet domino sur l’ensemble des besoins en logement. Résorber la crise du logement ne rime donc pas avec une construction massive de tous les types de logements, mais plutôt une concentration des investissements publics vers des logements publics qui seront abordables dès le jour 1 et pour toujours  !

Par Patricia Viannay et Robert Pilon, respectivement coordonnatrice et organisateur communautaire de la Fédération des locataires d’habitations à loyer modique du Québec (FLHLMQ)

1. HLM  : Habitations à loyer modique. ↑
2. Cible recherche, Sondage auprès des personnes qui demeurent dans une habitation à loyer modique, 25 mars 2024. ↑
3. Entente Canada-Québec sur le logement, signée conjointement par la Société d’habitation du Québec (SHQ), la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) et le Secrétariat du Québec aux relations canadiennes, 6 octobre 2020. ↑
4. Institut de la statistique du Québec, Nombre de logements sociaux, communautaires et abordables, été 2025.↑
5. 96  % des ménages avaient des revenus inférieurs au plafond de revenu déterminant les besoins impérieux (PRBI) de logement selon le rapport d’évaluation du programme HLM produit par la SHQ en 2011. ↑
6. Selon les états financiers 2022 à 2025 de la Société d’habitation du Québec. ↑
7. AECOM, Étude sur les impacts sociaux des activités de la Société d’habitation du Québec, rapport final, juin 2013. ↑
8. AVISEO Conseil, Impacts économiques et sociaux des investissements en logements sociaux, rapport final, avril 2023. ↑
9. Voir également l’article de Louis Gaudreau, «  La remarchandisation discrète du logement social dans le logement abordable et hors marché  », et celui de François Saillant et Véronique Laflamme, «  Sauvegarder les acquis du logement social  » dans ce numéro 34 des NCS. ↑
10. Paul Morin, François Aubry, Yves Vaillancourt, Les pratiques d’action communautaire en HLM. Inventaire analytique, LAREPPS-UQAM, 2007, p. 79. ↑
11. Le programme de supplément au loyer (PSL) couvre la différence entre la part payable par le locataire (le 25  %) et le loyer convenu avec le propriétaire. ↑
12. François Saillant, Dans la rue. Une histoire du FRAPRU et des luttes pour le logement au Québec, Montréal, Écosociété, 2024. ↑
13. FRAPRU, Dossier noir. Logement et pauvreté au Québec, 8^e édition, septembre 2023, p. 4. ↑
14. Société d’habitation du Québec, Liste d’attente des HLM au 31 décembre 2023. ↑
15. Rapport du Vérificateur général du Québec à l’Assemblée nationale pour l’année 2024-2025, mai 2025. ↑
16. Dans le domaine de l’habitation, le terme «  tenure  » fait référence au mode d’occupation du logement par un ménage ou une personne, indiquant si l’occupant est propriétaire de son logement, locataire, ou bénéficie d’un droit d’usage et d’habitation. Il peut aussi désigner des formes spécifiques de logement, comme les HLM, les coopératives d’habitation ou les OSBL, qui représentent différentes tenures de logement social.  ↑
17. Janie Houle, Caroline Adam, Hélène Bélanger, Louise Potvin, Emmanuelle Bédard, Paul Morin et Jean-Marc Fontan, Logement social et ses effets, Rapport final de recherche, Montréal, Chaire de recherche sur la réduction des inégalités sociales de santé, Université du Québec à Montréal, septembre 2023, p. 26. ↑
18. Dans le cadre de la révision de sa politique de transferts, l’Office municipal d’habitation de Montréal a présenté au CCR les besoins de transferts pour surpeuplement  : en mai 2025, 800 demandes sont en attente, soit 45  % des demandes actives de changement de logement. ↑
19. FRAPRU, Dossier noir. Logement et pauvreté au Québec, 8^e édition, septembre 2023, p. 4.
20. Ibid, p. 5. ↑
21. Le taux d’effort est la portion du revenu brut d’un ménage qui est consacrée au paiement du loyer. ↑
22. FRAPRU, Prioriser le logement social pour préserver l’abordabilité de la métropole, mémoire déposé à l’Office de consultation publique de Montréal dans le cadre des consultations publiques sur le Plan d’urbanisme et de mobilité 2050, 20 septembre 2024. ↑
23. Rapport du Vérificateur général du Québec à l’Assemblée nationale pour l’année 2024-2025, mai 2025 ↑
24. Isabelle Lucas, «  Programme de supplément au loyer. Quarante millions inutilisés, faute de logements  », La Presse, 26 juillet 2023. ↑
25. Anne-Sophie Poiré, «  Des locataires discriminés sur leur origine  ». Journal de Montréal, 9 juillet 2021. ↑
26. FRAPRU, Femmes et crise du logement  : cri du cœur de regroupements de défense des droits des femmes et du logement, pour la mise en place de mesures structurantes, communiqué, 1^er mars 2024. ↑
27. Clément Lechat, «  Le logement, nouveau combat des aîné·es LGBT+  », Pivot, 27 septembre 2023. ↑
28. RCLALQ, Discrimination et logement. Voir le 1^er juillet avec horreur, juin 2019, p. 4. ↑
29. Fédération des locataires de HLM du Québec (FLHLMQ), Rénover et densifier nos HLM, communiqué, 19 février  2024. ↑
30. Site de la SHQ  : <https://www.habitation.gouv.qc.ca/espacepartenaires/centres-de-services/tous-les-services/programmes/centres-de-services/pour-plus-dinformations/faq/centre-de-services>. ↑
31. Association des groupes de ressources techniques (AGRTQ), Le logement social et communautaire  : un investissement qui rapporte au Québec, mai 2025, <https://agrtq.qc.ca/wp-content/uploads/Etude-de-retombees-des-programmes-de-la-SHQ_v4.pdf> et <agrtq.qc.ca/2025/05/01/a-venir-le-13-mai-2025-lagrtq-devoile-les-resultats-dune-nouvelle-etude-sur-les-retombees-economiques-et-sociales-des-investissements-publics-en-habitation/>. ↑

L’article de Véronique Laflamme et de François Saillant publié dans ce numéro^[1] retrace l’histoire récente du financement du logement que l’on voulait financièrement accessible, et qui devait répondre aux besoins que le secteur privé était à lui seul incapable de satisfaire. Ce type de logement a longtemps été associé au modèle du logement social qui a depuis laissé sa place à celui du logement abordable, et auquel s’est récemment ajouté celui du logement hors marché. L’autrice et l’auteur soulignent que cette évolution est source d’une grande confusion, puisque les différentes appellations que l’on emploie aujourd’hui presque indistinctement et qui peuvent facilement passer pour des synonymes traduisent en réalité une transformation discrète, mais profonde, dans l’orientation des politiques publiques de soutien au logement. Ainsi, loin de se résumer à une simple évolution terminologique, le passage du logement social au logement abordable et hors marché résulte, plus fondamentalement, du virage néolibéral entrepris par les différents paliers de gouvernement, à partir des années 1990, dans le but de redéfinir le rôle de l’État dans ce secteur d’activité au profit du marché. Ce changement a pour effet de fragiliser les avancées en matière de démarchandisation du logement que des luttes populaires étaient parvenues à faire intégrer au modèle du logement social.

Le logement social se démarque en effet des deux formes qui lui ont succédé par son plus faible degré d’exposition au marché et au capitalisme. Son remplacement par le logement abordable et hors marché a donc aussi remis à l’avant-plan la question ancienne de la place du marché dans la réponse aux problèmes dont il est lui-même la cause. D’une certaine manière et à différents degrés, ces deux nouvelles formes résidentielles marquent le retour des logiques marchandes et rentières dans un secteur d’activité dont on avait auparavant jugé nécessaire de les exclure et auxquelles l’État avait encore l’ambition d’offrir une alternative.

Le problème de la propriété rentière pour le capital

Le marché de l’habitation est depuis longtemps au cœur des débats concernant sa capacité à répondre adéquatement aux besoins de la population. Ces débats ont gagné en importance au tournant du XX^e siècle alors que les conditions de vie dans les villes industrielles étaient devenues un objet de préoccupation et d’insatisfaction grandissantes, au point où les pouvoirs publics, au départ récalcitrants, ont dû se résoudre à intervenir dans ce secteur d’activité^[2]. Les gouvernements ont certes été poussés à agir par des luttes populaires, mais aussi par une mobilisation importante au sein de l’élite de l’époque qui se montrait de plus en plus critique à l’égard du laisser-faire qui avait prévalu jusque-là dans le marché de l’habitation. Cette élite ne mettait pas directement en cause le principe de l’intégration du logement au marché, mais plutôt la déconnexion de ce marché des besoins du capitalisme industriel qui était en plein essor. Si les gouvernements devaient intervenir, ils devaient le faire de manière à harmoniser le fonctionnement du marché résidentiel avec les exigences de l’économie capitaliste. Ce principe a contribué de manière importante à structurer le champ des politiques du logement et à circonscrire le rôle que les pouvoirs publics seront appelés à jouer dans ce secteur d’activité.

Au risque de simplifier un peu, la déconnexion dénoncée par la frange réformiste de la bourgeoisie de l’époque tenait au fait que le marché de l’habitation était composé d’une multitude de propriétaires qui protégeaient avant tout leurs intérêts personnels et qui ne contribuaient pas, ou très peu, à la croissance économique, puisque leurs revenus provenaient de leur seule capacité à prélever, sous forme de rente, une partie de la richesse créée par les travailleuses et travailleurs et par les entreprises qui louaient et faisaient usage de leurs immeubles. Les rentiers étaient ainsi accusés de se comporter en parasites se préoccupant davantage de maximiser leurs revenus que des conditions économiques globales qui pourtant faisaient leur fortune. Cela les incitait, par exemple, à mettre en marché des logements insalubres, précaires et mal adaptés à la reproduction de la main-d’œuvre industrielle, et à exiger des loyers sans considération pour la pression qu’ils pourraient exercer sur le niveau des salaires, et donc des profits. On reprochait aussi aux rentiers de spéculer sur la valeur des terrains. Cela pouvait les conduire à en faire un usage mal avisé et incompatible avec l’essor d’une véritable industrie de la construction résidentielle et avec le développement cohérent des villes, qui exigeaient tous deux davantage de prévisibilité et de coordination^[3].

Ainsi, d’un point de vue proprement capitaliste, le principal problème du marché du logement relevait surtout de sa dimension rentière et des risques auxquels elle exposait l’économie et la société lorsqu’elle était laissée à elle-même et devenait sa propre raison d’être. Les premières politiques publiques résidentielles adoptées à partir des années 1940 s’attaqueront à ce problème en tentant de contenir les effets potentiellement nuisibles de la rente sans pour autant l’abolir. Le logement social fera partie des solutions proposées, mais de façon marginale, puisque comme nous le verrons, il comportait la possibilité d’une rupture trop importante avec la logique de la rente et du marché que l’on souhaitait néanmoins préserver. Les plus importantes politiques, encore à ce jour, viseront à mettre la rente au service du capital en soutenant la création de deux grands secteurs d’activité, soit la finance résidentielle (composée des banques et plus tard des fonds d’investissement immobilier) et la promotion immobilière. Ces deux secteurs d’activités, qui sont aujourd’hui des piliers du marché de l’habitation, ont donné naissance à une industrie de la construction, d’abord spécialisée dans les maisons unifamiliales de banlieue, au sein de laquelle la rente n’était plus un frein, mais un facteur d’expansion du capital^[4]. Les gouvernements interviendront également dans le marché de la location résidentielle, où la rente demeure la forme dominante de revenu. Cette fois, leur objectif était d’encadrer les rapports rentiers en introduisant des limites juridiques au droit de propriété, comme le droit des locataires au maintien dans les lieux et le contrôle des augmentations de loyer. Ces limites, qui n’ont jamais été pleinement efficaces, encore moins depuis le début des années 2000, visaient néanmoins à éviter les conditions abusives que les rentiers imposaient aux locataires dans les villes dont l’économie reposait par ailleurs en grande partie sur une main-d’œuvre qui n’avait pas accès à la propriété^[5].

Enfin, afin de répondre aux besoins des ménages que la nouvelle industrie et le marché ne parvenaient toujours pas à loger convenablement, le gouvernement fédéral a, tel que le réclamaient de nombreux groupes de la société civile, créé les premiers programmes de logements sociaux. Il faudra attendre la fin des années 1940 pour que soient lancés les premiers chantiers, et le début des années 1960 pour que ceux-ci gagnent en importance. Conçus comme une mesure résiduelle destinée à compléter l’offre résidentielle privée plutôt qu’à lui faire concurrence^[6], les logements sociaux présentaient une réponse tout à fait différente aux problèmes de l’époque. Sans abolir les revenus de la propriété (la rente), ils en éliminaient la portion lucrative et en limitaient considérablement l’exposition au marché et au capital. Ils constituaient en ce sens une forme de logement démarchandisé.

À des degrés divers, on retrouvait dans les premières formules de logements sociaux quatre caractéristiques qui participaient de leur relative démarchandisation. Premièrement, ils étaient soustraits au régime dominant de la propriété privée. Ils étaient soit de propriété publique, dans le cas des HLM (habitations à loyer modique), ou communautaire, dans les cas des coopératives et des OBNL (organismes à but non lucratif), et n’avaient pas de vocation lucrative. Ils n’étaient pas non plus destinés à la revente. Deuxièmement, les logements sociaux devaient respecter la capacité de payer des ménages qui devaient y habiter. Pour ce faire, les loyers d’une bonne partie d’entre eux étaient établis à 25  % des revenus des locataires. La référence pour fixer le coût mensuel de ces logements ne devait donc plus être les prix en vigueur dans le marché de la location privée, mais le niveau des salaires ou des revenus^[7]. Troisièmement, pour qu’une telle méthode de calcul des loyers soit viable, il fallait également que ces derniers soient relativement indépendants des coûts d’exploitation de l’immeuble. C’est pourquoi, comme c’est le cas dans les HLM aujourd’hui, il était prévu que l’État subventionnerait les déficits d’exploitation des immeubles dans l’éventualité où les revenus générés par les loyers ne suffiraient pas en à couvrir tous les frais d’entretien et de gestion. Cette mesure avait ainsi pour effet de diminuer l’exposition du logement social à l’évolution des prix dans l’industrie de la construction et à celle des taux d’intérêt exigés par les banques. Quatrièmement, le logement social se caractérisait également par la place qu’il accordait à la participation des locataires dans la gestion de leur immeuble. Dans le cas des HLM, cette participation n’a été obtenue qu’en 2002, à la suite d’une mobilisation de longue haleine soutenue par la Fédération des locataires de HLM du Québec^[8]. Il n’en demeure pas moins qu’elle est devenue avec le temps un critère distinctif du logement social qui se démarque aussi du logement marchandisé par le fait qu’il n’est pas entièrement soumis à l’autorité d’un propriétaire unique, qu’il soit privé, public ou sans but lucratif.

Le virage vers le logement abordable

La fin des programmes fédéraux de logement social alors que s’amorçait l’offensive néolibérale au milieu des années 1990 et, plus récemment en 2022, la fin de la seule initiative provinciale en la matière (Accès-logis) ont pavé la voie à leur remplacement par des mesures de soutien au développement du logement dit «  abordable  ». La principale caractéristique du logement abordable est de rompre avec le principe du loyer démarchandisé calculé en fonction du revenu des locataires. Il lui substitue, en la généralisant, une méthode qui était déjà appliquée à une partie des logements coopératifs et communautaires et qui consiste à établir le loyer en fonction des médianes de marché^[9]. Selon celle-ci, un logement est abordable lorsque son prix mensuel de location est légèrement inférieur au loyer médian du secteur où il se trouve^[10]. Les seuils d’abordabilité se définissent désormais exclusivement en fonction des prix de marché et du niveau général de la rente. Si les loyers de marché augmentent, comme ce fut le cas au cours des dernières années, les critères d’abordabilité s’ajusteront également à la hausse, indépendamment du revenu des locataires et de leur capacité de payer. En vertu de ce principe, la mesure de l’abordabilité sera également différente d’un secteur géographique à l’autre. Ainsi, dans ce type de logement, le marché devient la référence et en établit la principale condition d’accès, comme dans le reste du secteur de l’habitation.

La généralisation de cette méthode de calcul des loyers au sein du logement abordable a rendu possibles deux autres mesures qui ont, elles aussi, eu pour conséquence d’exposer davantage le logement subventionné par l’État aux aléas du marché et des dynamiques rentières. Elle a d’abord permis de renforcer la tendance qui avait déjà cours consistant à confier aux organismes gestionnaires de logements l’entière responsabilité de leurs coûts d’exploitation, c’est-à-dire la totalité de leurs frais de gestion et de remboursement de leur dette, qui varient quant à eux en fonction du niveau des taux d’intérêt. Les projets de logements abordables deviennent alors plus vulnérables à l’évolution des prix dans l’industrie de la construction et aux exigences des institutions financières. Sans aide publique comparable à celle que l’on retrouve dans les HLM et qui permet de combler d’éventuels écarts entre les dépenses et les revenus, il devient effectivement plus difficile de résister aux loyers plus élevés et mieux ajustés aux tendances de marché autorisées par les programmes de logement abordable. D’ailleurs, constatant que les contraintes financières rencontrées par les promoteurs de logements abordables étaient de plus en plus importantes, en raison notamment de la hausse récente des taux d’intérêt, des coûts de construction et des terrains, le gouvernement du Québec a amendé son programme au printemps 2025 afin de rendre admissible au financement public une nouvelle catégorie de logements, les «  logements intermédiaires abordables  », dont les loyers peuvent atteindre 150  % des seuils d’abordabilité établis^[11]. Un logement est alors considéré comme abordable même s’il se loue significativement plus cher que le prix de référence permettant d’établir son abordabilité. Les conditions de marché sont donc désormais le seul critère à prévaloir dans le calcul des loyers. Il ne s’agit plus de construire moins cher que le marché, mais de s’y adapter.

L’autre possibilité créée par le calcul des loyers en fonction du marché est celle de la participation du secteur privé au développement et à la gestion du logement abordable financé publiquement, et d’y introduire une dimension lucrative. Cette possibilité avait d’ailleurs été prévue dès la création de l’Initiative pour le logement abordable de 2001 et elle a par la suite été réaffirmée dans les autres programmes du même type, tant à l’échelle fédérale que provinciale. Cependant, les développeurs privés ont jusqu’ici été peu nombreux à répondre à l’appel.

En 2023, le gouvernement du Québec s’est alors tourné vers d’autres acteurs, des fonds d’investissement (le Fonds de solidarité FTQ et Fondaction CSN) et la Fédération des caisses Desjardins du Québec, afin qu’ils fournissent l’apport en capitaux privés recherché. Ces derniers se sont vu confier la gestion de 395 millions de dollars en subventions publiques, auxquels ils ajouteront de leurs propres fonds pour financer la construction de 3000 logements abordables, dont 2000 seront des logements locatifs (communautaires ou privés) et 1000 seront détenus en copropriétés (condos). Les ententes particulières que le gouvernement a conclues avec ces acteurs financiers prévoient non seulement qu’ils seront les gestionnaires des fonds publics investis dans la construction du logement abordable, mais aussi qu’ils seront responsables de leur attribution, c’est-à-dire de la sélection des projets et des promoteurs qui bénéficieront de ce financement, une tâche qui relevait jusqu’ici des pouvoirs publics. Il est difficile de chiffrer les bénéfices que les trois partenaires financiers du gouvernement tireront de ces ententes, car de telles informations ne sont pas rendues publiques. Il est donc aussi difficile d’en évaluer précisément les répercussions sur les loyers. Ces bénéfices seront cependant de deux ordres. D’une part, les deux fonds d’investissement et Desjardins obtiendront un rendement sur leurs investissements directs dans les projets financés. D’autre part, ils pourront également faire fructifier pour leur propre compte les fonds publics administrés pour l’État québécois, avant qu’ils ne soient distribués aux porteurs des projets retenus. Sans doute s’agit-il d’une façon de compenser les rendements moindres qu’ils réaliseront avec ces investissements qui visent à loger des clientèles moins rentables.

Le logement hors marché

Au cours des dernières années, l’appellation «  logement hors marché  » s’est ajoutée au lexique des solutions à la crise du marché de l’habitation et elle gagne en popularité. Tout comme le qualificatif «  abordable  », sa signification relève à priori d’une quasi-évidence selon laquelle il s’agirait d’un type de logement soustrait au marché, et donc à son influence. Cependant, les initiatives auxquelles le logement hors marché est associé sont plus ambigües quant à la rupture qu’elles opèrent véritablement avec ce dernier. À certains égards, tel qu’il est aujourd’hui promu, le logement hors marché est aussi marchandisé, sinon plus, que le logement abordable.

On doit la popularité de l’expression «  hors marché  » à des acteurs qui sont aux premières loges de la crise du logement et qui, constatant l’insuffisance des programmes publics actuels pour y répondre, proposent une «  troisième voie  » qui s’ajouterait au logement social et abordable, tout en étant moins dépendante du financement provenant des gouvernements fédéral et provincial. Les grandes villes comme Montréal et Longueuil, où les prix ont atteint des niveaux si élevés qu’il devient difficile d’y construire des logements abordables, même selon les critères des programmes actuels, sont d’importantes promotrices de cette alternative. Par exemple, la Ville de Montréal propose d’utiliser le contrôle dont elle dispose sur le domaine foncier pour retirer des terrains du marché et pour les mettre au service de sociétés paramunicipales ou d’entreprises d’économie sociale afin qu’elles y construisent du logement qui, à défaut de réunir toutes les caractéristiques du logement social ou abordable – bien que cela ne soit pas exclu –, sera soustrait au régime de la propriété privée. Pour l’instant, ce modèle ne semble pas non plus prévoir de mécanisme de gouvernance démocratique ou de participation des locataires^[12]. Ainsi, le logement hors marché se caractériserait d’abord et avant tout par le mode sous lequel il est détenu et dont est exclue la possibilité que des individus puissent en tirer un profit personnel. Selon toute vraisemblance, c’est même à cette seule caractéristique que pourrait se résumer le caractère «  non marchand  » de ce type d’habitation.

Les logements sociaux et abordables communautaires sont de fait des logements hors marché, mais la nouveauté de cette approche et l’intérêt de la distinguer des deux autres tiennent à la possibilité de construire des unités résidentielles à but non lucratif sans nécessairement recourir autant qu’auparavant au financement provenant des paliers fédéral et provincial pour compléter le montage financier des projets. Depuis peu, cette alternative est activement portée par des entreprises d’économie sociale spécialisées dans la construction ou l’acquisition de logements à but non lucratif qui, pour limiter leur dépendance à l’égard des fonds et des programmes publics, proposent de libérer la valeur des immeubles dont ils sont eux-mêmes propriétaires ou qui appartiennent à un ensemble de coopératives et d’OBNL – ce que l’on appelle aussi l’équité^[13] –, afin de s’en servir comme levier d’investissement. Cette pratique est déjà bien établie dans le domaine de la promotion immobilière privée. Elle permet de convertir le potentiel de rente inutilisé des immeubles, celui que l’on en tirerait s’ils avaient pour vocation d’être commercialisés, en prêt pour financer la construction ou l’achat de nouveaux bâtiments. En d’autres termes, elle consiste à transformer en capacité de financement par emprunt la valeur marchande supposée d’un immeuble qui en principe ne devrait pas exister, puisque celui-ci n’a pas été conçu pour être vendu. Ainsi, tout en demeurant à l’intérieur du cadre de la propriété à but non lucratif, le logement existant peut donc être traité comme un actif porteur d’une valeur qui pourra être mise à contribution dans l’accroissement de la part du logement soustrait à la propriété privée. Selon les promoteurs de cette approche, une fois libéré, ce potentiel de développement serait d’autant plus important que les actifs immobiliers communautaires continueraient à gagner en valeur. En tirant profit de cette plus-value, il serait alors possible d’assurer au logement hors marché les conditions autonomes de son expansion^[14].

Le retour du marché dans le logement social et ses effets négatifs

L’évolution du logement social vers le logement abordable et hors marché marque une transformation importante. Celle-ci se traduit par une reconnexion avec les dynamiques marchandes et rentières dont on avait pourtant souhaité s’éloigner, parce qu’elles étaient jugées incompatibles non seulement avec la reconnaissance du droit à un logement accessible, mais aussi, voire surtout, avec la croissance du capitalisme. Le retour en force de la logique du marché ne peut pas uniquement s’expliquer par l’adhésion aveugle des décideurs aux thèses néolibérales. Il est aussi indissociable de l’essor de la finance résidentielle et de la promotion immobilière qui, nous l’avons vu, ont effectivement proposé une réponse au problème que la propriété rentière présentait pour l’économie en favorisant – ou du moins en tentant de le faire – une meilleure harmonisation des pratiques immobilières avec les exigences du capitalisme. Grâce au soutien dont ils ont bénéficié de la part des pouvoirs publics, les banques, les fonds d’investissement et les entreprises de promotion immobilière sont aujourd’hui des acteurs de premier plan du marché de l’habitation et doivent leur succès à leur capacité à intégrer la rente à leur modèle d’affaires, à en faire un outil de développement et de croissance, plutôt qu’une nuisance à contrôler. On peut alors faire l’hypothèse que c’est dans le contexte de la consolidation et de la diffusion des pratiques de ces acteurs, pratiques qui étaient marginales il y a quelques décennies encore, qu’il est désormais plus facile d’envisager la production du logement à coût moindre autrement que sous la forme démarchandisée du logement social. On se tourne notamment vers le secteur financier pour investir dans le logement abordable, et en important au domaine du logement hors marché les pratiques de valorisation des actifs éprouvées par les entreprises de promotion immobilière.

Le degré de marchandisation et d’exposition aux processus rentiers des différentes formes de logement destinées aux personnes mal logées n’est pas seulement un enjeu conceptuel. Cette préoccupation ne relève pas non plus du simple attachement à un passé exagérément idéalisé. Elle soulève des questions très actuelles et concrètes. La première, qui n’est certes pas nouvelle, mais qui se manifeste avec plus d’acuité dans le présent contexte de crise, est celle de la déconnexion croissante entre la production du logement et les besoins auxquels il est censé répondre. Cette rupture s’observe avant tout sur le niveau des loyers qui, en étant déterminés par les conditions de marché – les coûts médians de location, de construction, d’exploitation ou d’acquisition des terrains –, tendent à s’éloigner du revenu disponible des ménages. De façon plus large, ce changement entraine une redéfinition du logement destiné aux personnes mal logées et de la mission des organismes qui le construisent. Ces derniers sont peut-être plus indépendants de l’État et même du droit de regard que les locataires pouvaient exercer dans les logements sociaux, mais ils le sont beaucoup moins à l’égard du marché qui influence de manière importante le type de logement à développer et les catégories de ménages auxquelles il devrait s’adresser. À terme, la réactivation de la rente dans le champ du logement abordable et sans but lucratif comporte le même risque que dans le secteur privé, c’est-à-dire qu’elle en vienne à se suffire à elle-même et à constituer le principal moteur du développement.

L’exposition plus grande au marché comporte aussi certains risques pour la viabilité de ces initiatives ainsi que pour la pérennité du logement financièrement accessible dans son ensemble. Il y a d’abord celui de saper ses propres bases, c’est-à-dire de nourrir la hausse des valeurs foncières, qui représente déjà un obstacle, avec pour conséquence de rendre encore plus coûteux le développement ultérieur de logements abordables et encore plus inadaptés les programmes publics créés pour le financer. La tendance actuelle au financement des projets par effet de levier qui misent sur la valeur de «  l’actif  » que représente le logement social et communautaire existant n’est pas non plus sans risque. Elle repose sur le pari que les immeubles gagneront en valeur dans le temps, ou du moins qu’ils la conserveront, ce qui est loin d’être assuré. S’il advenait qu’une crise immobilière, comme celle des années 1990 ou comme celle que les États-Unis ont connue à partir de 2008, ait pour effet de faire fondre drastiquement les valeurs immobilières, ce serait alors l’ensemble du parc de logements donné en garantie pour financer le développement du logement hors marché qui s’en trouverait mis à mal^[15].

On peut enfin se préoccuper du fait que le processus de remarchandisation du logement à coût moindre semble faire l’objet d’une certaine normalisation dans les milieux où, il y a peu de temps encore, il aurait été accueilli de manière plus critique. Il est vrai que la conjoncture actuelle laisse peu de raisons d’espérer à court terme un changement d’orientation significatif dans les politiques publiques. On peut comprendre que, dans ce contexte, le logement abordable et hors marché puisse apparaitre comme un moindre mal et comme une alternative valant mieux qu’une absence totale de développement, d’autant plus qu’une telle éventualité signifierait probablement pour les organismes spécialisés dans la construction de logements à but non lucratif de cesser leurs activités. Cependant, aussi compréhensible soit-il, ce repli pragmatique comporte aussi le risque de détourner une partie grandissante du secteur du logement à but non lucratif de la mobilisation pour la démarchandisation du logement, celle-là même qui lui a donné naissance, et ainsi de rendre ce projet encore plus inaccessible. Les avancées des dernières décennies qui s’étaient concrétisées dans le logement social n’ont certes pas été à la hauteur des attentes et des besoins, mais si elles ont été réalisées et qu’une partie des élites économiques et politiques ont fini par se ranger derrière l’idée d’une démarchandisation du logement, même partielle et circonscrite, c’est d’abord parce qu’elle a fait l’objet d’une mobilisation large.

Par Louis Gaudreau, professeur à l’École de travail social de l’Université du Québec à Montréal (UQAM)

1. François Saillant et Véronique Laflamme, «  Sauvegarder les acquis du logement social  » dans ce n° 34 des Nouveaux Cahiers du socialisme. ↑
2. John C. Bacher, Keeping to the Marketplace. The Evolution of Canadian Housing Policy, Montréal, McGill-Queen’s University Press, 1993. ↑
3. Michael Doucet et John C. Weaver, Housing the North American City, Montréal, McGill-Queen’s University Press, 1991  ; Marc Allan Weiss, The Rise of the Community Builders. The American Real Estate Industry and Urban Land Planning, Frederick (MD), Beard Books, 1987. Voir aussi le documentaire Horizon 2000 produit par le Service d’urbanisme de la Ville de Montréal en 1967. ↑
4. Depuis une trentaine d’années, cette industrie a aussi investi le marché des grandes tours (de condos ou locatives). Pour plus de précisions à ce sujet, voir Louis Gaudreau, Marc-André Houle et Gabriel Fauveaud, «  L’action des promoteurs immobiliers dans le processus de gentrification dans le Sud-Ouest de Montréal  », Recherches sociographiques, vol. 62, n° 1, 2021. ↑
5. C’est en ces termes qu’en 1973, le ministre Jérôme Choquette a présenté devant l’Assemblée nationale du Québec son projet de loi concernant le louage des choses  : Assemblée nationale du Québec. Journal des débats, vol. 14, 1^re session, 30^e législature, Projet de loi no 2, deuxième lecture, 1973, p. 615. ↑
6. Bacher, 1993, op. cit.  ; Greg Suttor, Still Renovating. A History of Canadian Social Housing Policy, Montréal, McGill-Queen’s University Press, 2016  ; Lynn Hannley, «  Les habitations de mauvaise qualité  », dans John R. Miron (dir.), Habitation et milieu de vie. Évolution du logement au Canada, 1945 à 1986, Montréal, Ottawa, Mc Gill-Queen’s University Press, 1994, p. 229-247. ↑
7. On peut alors parler d’une démarchandisation partielle, puisqu’il s’agissait de limiter l’influence du marché de l’habitation sur le prix des logements au profit d’une meilleure harmonisation avec les besoins d’un autre marché, celui du travail. ↑
8. Voir l’article de Patricia Viannay et Robert Pilon, «  Les HLM, une vieille recette qui loge son monde  » dans ce numéro 34 des Nouveaux Cahiers du socialisme. ↑
9. Il existe un autre programme provincial, le Programme de suppléments au loyer, qui en couvrant la différence entre la part payable par le locataire et le loyer convenu avec le propriétaire permet d’offrir des logements loués à 25  % du revenu des locataires dans les projets résidentiels financés par le Programme d’habitation abordable Québec. Il ne s’agit cependant pas d’une exigence, comme c’était le cas des derniers programmes de logements sociaux comme Accès-logis. Les développeurs ont le choix d’en faire la demande ou non. ↑
10. Les premiers programmes établissaient généralement le seuil d’abordabilité autour de 85  % du loyer médian. ↑
11. Isabelle Porter, «  Québec financera des logements abordables… plus cher  », Le Devoir, 5 juin 2025. ↑
12. Ville de Montréal, Ce que fait la Ville en matière d’habitation, 4 août 2025. ↑
13. Le terme équité dans le sens de capital ou d’avoir est un anglicisme qui s’est inséré dans le domaine de l’habitation. Le terme est parfois traduit par «  avoir propre  » qui fait référence à la valeur marchande libre de dette d’un immeuble. ↑
14. Ce projet est évidemment de nature à plaire au gouvernement caquiste actuel. La ministre de l’Habitation de l’époque, France-Élaine Duranceau, l’a d’ailleurs accueilli très positivement, le qualifiant de «  musique à [ses] oreilles  ». Marie-Claude Morin, «  Logement social  : pour les coopératives, l’union fait la force  », Radio-Canada, 8 mai 2025. ↑
15. Ce scénario est d’ailleurs loin d’être fictif. La Société d’habitation et de développement de Montréal (SHDM) l’a appris à ses dépens alors que les immeubles locatifs qu’elle achetait à des propriétaires privés en ayant recours à cet effet de levier ont perdu, à l’occasion de la crise immobilière des années 1990, plus de 40  % de leur valeur. ↑

Peu utilisée jusqu’à récemment au Québec, la notion de logement hors marché est de plus en plus présente dans les discours de certains organismes communautaires et publics du milieu de l’habitation, ainsi que dans ceux de villes comme Montréal, Québec, Longueuil et Laval. Elle tend même à y remplacer l’expression «  logement social et communautaire^[2]  » largement utilisée jusque-là. S’agit-il uniquement d’un changement de vocabulaire  ? N’assistons-nous pas plutôt à une transformation profonde des approches en habitation, qui occultent à la fois leur mission sociale et le rôle que doivent y jouer les communautés  ?

Le tournant du logement abordable

Pour bien comprendre cette transformation, il faut revenir en arrière. En 2001, le gouvernement libéral de Jean Chrétien, qui sept ans plus tôt avait officialisé le retrait complet du fédéral du financement de nouveaux logements sociaux^[3], prend le tournant du «  logement abordable  ». Cette formule, volontairement ambigüe, ouvre la porte à toutes sortes d’utilisations de la part des provinces et des territoires, dont l’octroi de subventions au marché privé. La seule exigence est alors d’offrir, au moins pendant un certain temps, des logements dont le loyer est inférieur à celui du marché. De plus, le niveau de financement accordé par l’Initiative de logement abordable, créée expressément à cette fin, est nettement insuffisant pour générer des loyers réellement accessibles financièrement.

Pour utiliser les fonds fédéraux ainsi rendus disponibles, le gouvernement du Québec, alors dirigé par le Parti québécois, échafaude un nouveau programme baptisé Logement abordable Québec (LAQ). Même s’il comprend un volet autorisant des subventions à des promoteurs privés, il est principalement axé sur le financement de logements sociaux et communautaires^[4]. Il vient, pendant quelques années, s’ajouter à AccèsLogis, créé en 1997 à la suite des pressions exercées par le milieu communautaire et des municipalités comme Montréal. Ensuite, tous les fonds fédéraux passent par ce dernier programme. Budget après budget, jusqu’en 2019, le gouvernement ajoute ses propres investissements à AccèsLogis, sans toutefois annoncer de plan de financement sur cinq ans, alors qu’il l’avait fait à deux reprises dans les premières années du programme.

Le Québec garde donc le cap sur le logement social, sous la forme de coopératives et d’OSBL d’habitation. La construction de HLM ne reprendra par contre jamais à la suite du désengagement d’Ottawa, alors qu’entre 35 000 et 40 000 ménages se retrouvent chaque année sur les listes d’attente des offices d’habitation, lesquels gèrent les HLM. Tout au plus, le gouvernement québécois permettra-t-il à ces derniers de présenter des projets de logements publics dans ses programmes. Ils ne sont toutefois pas entièrement destinés à des ménages à faible revenu, contrairement à la situation dans les HLM, où les locataires consacrent au loyer au plus 25  % de leur revenu. C’est pourquoi le FRAPRU et d’autres regroupements de défense collective des droits continuent à réclamer le retour de cette formule.

Malgré cette prédominance du logement social au Québec^[5], le concept de logement abordable contamine désormais les interventions des gouvernements et des municipalités. Il jette aussi de la confusion dans la couverture médiatique du domaine de l’habitation, le thème «  abordable  » étant souvent utilisé à tort et à travers, y compris pour qualifier des logements à caractère clairement social. De plus, même dans le milieu communautaire de l’habitation, on tend à l’utiliser pour désigner des logements sociaux dont les locataires ne sont pas admissibles à un supplément au loyer, ce qui conduit à une dilution de la notion même de logement social.

L’adoption en 2017 de la Stratégie nationale sur le logement par le gouvernement libéral de Justin Trudeau pousse le bouchon encore plus loin. Les principales initiatives fédérales sont axées sur la construction massive de logements qualifiés d’abordables, ce qui n’empêche pas une bonne partie des réalisations financées sur le marché privé de se louer à des prix exorbitants alors qu’elles sont appuyées par des dizaines de milliards de dollars ($) en subventions et en prêts gouvernementaux. Les faibles exigences d’Ottawa et ses différentes définitions de l’abordabilité encouragent ouvertement cette pratique.

L’arrivée au pouvoir à Québec à l’automne 2018 de la Coalition avenir Québec (CAQ) sonne pour sa part le glas d’AccèsLogis qui bat de l’aile depuis quelques années en raison d’un sous-financement chronique et de l’indifférence des gouvernements successifs face aux améliorations demandées par le milieu. Durant les trois premières années de son premier mandat, le gouvernement de François Legault se contente de livrer les logements déjà annoncés antérieurement, refusant d’en ajouter de nouveaux^[6], ce qui bloque l’émergence de projets de logements sociaux et communautaires qui auraient pourtant été nécessaires, compte tenu de la détérioration de la situation de l’habitation. Il préfère nier l’existence de la pénurie de logements locatifs qui s’aggrave pourtant année après année depuis 2018.

Le ton change à partir de 2022. Legault reconnait enfin l’existence d’une «  crise du logement  », sans considérer que ce sont les locataires et non le marché privé de l’habitation qui la vivent^[7] et qui en subissent les autres dimensions  : flambée des loyers, montée de pratiques spéculatives entrainant des évictions en nombre record, accroissement de la discrimination et de l’itinérance, etc. Sa nouvelle ministre de l’Habitation, France-Élaine Duranceau, officialise la disparition d’AccèsLogis et son remplacement par le Programme d’habitation abordable Québec (PHAQ).

Ce programme ouvre le financement public, destiné auparavant au logement social, au marché privé pour lequel il semble conçu sur mesure. Après Ottawa, c’est au tour de Québec de prendre le virage du logement abordable.

Or, le PHAQ est tellement peu fonctionnel qu’il doit rapidement être complété par un appel à d’autres joueurs. C’est ainsi que le gouvernement Legault se tourne dans un premier temps vers des fonds fiscalisés  : Fonds de solidarité FTQ, Mouvement Desjardins et Fondaction (CSN) – dans ce dernier cas, pour l’accès à la propriété par la voie coopérative. Par la suite, il instaure de nouveaux partenariats dont un avec la Fondation Luc Maurice, une société philanthropique mise sur pied par celui qui a fait fortune dans les résidences pour ainé·e·s. L’octroi des fonds publics par décrets gouvernementaux, puis la reconnaissance récente du statut de «  développeur qualifié^[8]  » visant, selon les termes mêmes de la Société d’habitation du Québec, à «  diversifier les interventions de la SHQ, réduire les coûts d’intervention dans le processus de réalisation et réduire les délais de mise en chantier de logements  », viennent compléter le tout en 2024.

Tout cela explique que beaucoup plus de projets hors programmes soient actuellement en réalisation que de projets financés par l’entremise du PHAQ, et ce, même si Ottawa a injecté 992 millions $ pour l’accélération de la construction de logements et que ces sommes, tout comme celles équivalentes investies par Québec, auraient pu être utilisées à cette dernière fin.

AccèsLogis et le PHAQ

AccèsLogis

Mis sur pied par le gouvernement du Parti québécois en 1997 afin de financer le développement de coopératives, de logements gérés par des OSBL d’habitation et, plus tard, de logements publics gérés par des offices d’habitation. Destiné aux ménages à revenu faible et modeste, dont une partie est de la classe moyenne inférieure, ainsi qu’à des personnes ayant des besoins particuliers en habitation, il inclut du supplément au loyer pour celles et ceux qui ont le moins de moyens financiers. Le gouvernement caquiste a annoncé sa disparition en février 2023, mais les logements qui étaient alors en développement continuent d’être livrés. AccèsLogis a jusqu’ici permis la réalisation de quelque 41 000 logements sociaux.

Programme d’habitation abordable Québec (PHAQ)

Créé par le gouvernement caquiste de François Legault dans le but de répondre aux mêmes besoins qu’AccèsLogis, tout en accélérant la réalisation de logements locatifs abordables, il est ouvert aussi bien aux promoteurs du marché privé qu’aux coopératives, OSBL et offices d’habitation. Il est moins complet qu’AccèsLogis puisqu’il ne prévoit pas une proportion minimale de logements dédiés à des ménages à faible revenu. Il n’inclut d’ailleurs pas de suppléments au loyer destinés à cette fin. De plus, il n’accorde pas de subventions de démarrage qui faciliteraient le développement des projets communautaires sans but lucratif. Il mise aussi sur des projets plus gros, ce qui défavorise les projets de coopératives et d’OSBL d’habitation ancrés dans leurs milieux, sans prévoir des balises minimales de participation des locataires comme c’était le cas dans AccèsLogis.

Par ailleurs, les promoteurs des projets subventionnés par le PHAQ ne sont plus tenus de maintenir des loyers abordables au bout d’un délai pouvant aller de 10 à 35 ans, fixé en fonction de la subvention accordée. Le programme fonctionne par appels de projets plutôt que par dépôts en continu, comme dans AccèsLogis, sauf pour des projets répondant aux besoins de personnes vulnérables. Le dernier appel de projets remonte à juin 2023. À l’automne 2025, ce programme n’avait jusqu’ici permis la livraison que de 459 logements.

Des impacts sur le mouvement communautaire

Tous ces bouleversements se répercutent sur les dynamiques en cours au sein du mouvement communautaire en habitation. Certaines de ses composantes, principalement le réseau des groupes de ressources techniques (GRT), qui est au cœur du développement de logements coopératifs et sans but lucratif depuis 1977, et plus tardivement de certains logements publics, doivent redoubler d’efforts pour s’adapter à ce nouvel environnement. À l’opposé, de gros OSBL d’habitation, dont certains se présentaient autrefois comme des sociétés acheteuses^[9], souhaitent jouer un rôle plus important. En 2022, elles se regroupent au sein d’ACHAT (Alliance des corporations d’habitations abordables du territoire du Québec)^[10]. Cette organisation se fait la porteuse d’un discours axé sur le «  changement d’échelle  » et la «  professionnalisation  » du secteur du logement sans but lucratif.

La taille de ces OSBL, la coopération qu’elles ont établie au sein d’ACHAT et leur capacité de recourir à des montages financiers complexes, qui font appel à une diversité de sources, leur permettent de se placer comme des acteurs incontournables, susceptibles de répondre aux exigences gouvernementales d’accélération et de réduction des coûts pour du logement abordable.

Coup sur coup, en 2023, trois organismes membres d’ACHAT acquièrent un nombre imposant de logements locatifs, avec l’aide plus ou moins substantielle des fonds fiscalisés et d’autres bailleurs de fonds. SOLIDES achète 363 logements à bas loyer de Drummondville. La corporation Mainbourg prend possession des 720 appartements du Domaine La Rousselière à Pointe-aux-Trembles. Interloge négocie l’achat des 91 logements du Manoir Lafontaine à Montréal, où les locataires ont victorieusement résisté à des rénovictions^[11]. Pour sa part, UTILE, dont la première livraison de logements étudiants remonte à 2020, affirme pouvoir disposer dans les prochaines années de 13 projets regroupant un total de 2088 appartements dans plusieurs villes du Québec, le tout grâce à de nombreuses sources de financement dont des subventions gouvernementales.

Durant la même période, de nombreuses organisations partent en mission en Europe pour s’inspirer d’expériences qui ont cours en Autriche, au Danemark ou en France. Même la mairesse de Montréal, Valérie Plante, invite des organisations à se joindre à la Ville pour examiner de plus près l’exemple de Vienne où le logement sans but lucratif représente autour de 45  % du parc locatif.

La perspective d’une plus grande socialisation du parc locatif date de 2006 au FRAPRU qui, dès ce moment, s’est donné comme premier objectif de doubler le nombre de logements sociaux dans un délai raisonnable. La nécessité que le logement social et communautaire représente au moins 20  % du parc locatif fait aujourd’hui consensus parmi les grands regroupements communautaires en habitation^[12], contrairement à ce qui s’est alors passé.

C’est dans ce contexte que certaines composantes du mouvement apposent l’étiquette «  hors marché  » pour qualifier ces logements, au détriment des termes utilisés précédemment. Volontairement situé dans la continuité du logement abordable, le logement hors marché se présente comme la seule formule permettant d’assurer cette abordabilité de façon permanente et d’ainsi constituer un patrimoine collectif pour les générations à venir.

En 2024, la Ville de Montréal s’appuie sur le travail accompli au sein du Chantier Montréal abordable^[13] pour se donner un objectif de 20  % de logements hors marché sur l’ensemble du parc de logements d’ici 2050. Cependant, son Plan d’urbanisme et de mobilité (PUM), adopté en juin 2025, prévoit que seulement 75  % des 20  % de logements hors marché de son territoire en 2050 soient du logement social. D’ailleurs, le Plan présente le logement social simplement comme «  une forme de logements hors marché^[14]  ». Cela vient clarifier que même si, au départ, les deux termes apparaissent comme des synonymes, ce n’est pas réellement le cas.

Le 10 juin 2025, la Ville de Montréal fait un pas de plus, en lançant au coût de 2 millions $, un appel d’offres lui permettant de contribuer à des projets de «  changement d’échelle  » de certains OBNL, de manière à ce qu’ils soient plus aptes à «  développer du logement hors marché, qu’il soit social ou abordable  », ce qui passe entre autres par la «  mise sur pied de stratégies visant à accélérer la structuration et la professionnalisation de l’organisme^[15]  ». Les quatre organismes retenus sont annoncés à la fin septembre, sans aucune indication sur les contreparties exigées par la Ville quant à l’abordabilité réelle, l’implication des locataires et un nombre de membres suffisant pour agir comme chiens de garde de la mission sociale des logements gérés et développés par les organismes.

Vers la socialisation du parc de logements locatifs

Quoi qu’il en soit, la notion de logements hors marché rejoint au moins en partie l’opposition à la logique du profit et à celle de la spéculation qui sont les propres du marché privé de l’habitation, surtout avec les tendances exacerbées à la marchandisation et à la financiarisation du logement.

Ce sont ces tendances dévastatrices pour le droit au logement qui, au cours des dernières années, poussent le FRAPRU à remettre au premier plan sa perspective de socialisation, en réclamant de faire passer, sur une période de 15 ans, de 11 à 20  % la part du logement social sur l’ensemble du parc locatif. L’organisme fait largement campagne à ce sujet, en menant une tournée à travers le Québec et en diffusant une variété de publications, dont la brochure Mettre les bouchées doubles. Faire progresser la part du logement social au Québec (2024)^[16].

Pour parvenir à son objectif, le FRAPRU met de l’avant une série de demandes, dont celle de nouveaux programmes complets, suffisamment subventionnés et permettant un développement accéléré de coopératives et d’OSBL d’habitation, mais aussi de HLM. L’acquisition de logements locatifs existants fait aussi partie de ses demandes de manière à sortir le maximum de logements du marché spéculatif et d’en préserver l’accessibilité financière. Il appuie aussi la réalisation de logements étudiants sans but lucratif, considérant qu’il s’agit d’un besoin qui a trop longtemps été ignoré par les autorités^[17].

La volonté du FRAPRU de favoriser une progression accélérée du nombre de logements échappant à la logique du marché privé l’a convaincu de l’importance du rôle joué par les gros OSBL d’habitation et autres développeurs de logements dits hors marché, dont des sociétés publiques comme la Société d’habitation et de développement de Montréal (SHDM). Il prend d’ailleurs en compte les logements déjà réalisés par ces acteurs dans son évaluation du nombre de logements sociaux au Québec qui tourne, autour de 170 000, selon des chiffres récents.

Le FRAPRU et ses groupes membres n’adhèrent pas pour autant à l’ensemble du discours tenu au nom du développement du logement hors marché. Ils s’opposent d’abord à ce que son financement se fasse au détriment de la mise sur pied et du financement adéquat de programmes de logements réellement sociaux. La crise du logement, c’est d’abord et avant tout l’érosion accélérée de logements pleinement accessibles financièrement aux ménages à faible et modeste revenu. Cette crise entraine toute une série de conséquences dont la plus dommageable est l’exacerbation de l’itinérance visible ou cachée et la multiplication de campements de sans-abri^[18]. C’est donc vers la réponse à cette crise que doivent en priorité être dirigés les fonds publics de tous les paliers de gouvernement.

Le réseau FRAPRU insiste par ailleurs pour que tout le secteur du logement sans but lucratif reprenne les acquis développés au cours des décennies par les diverses formules de logement social quant à la place des ménages à plus faible revenu, à la gouvernance démocratique des ensembles de logements et à la réponse aux besoins exprimés par tous les milieux, y compris les moins populeux. Le FRAPRU craint aussi les répercussions que le recours à une multitude de sources de financement, dont des fonds privés qui exigent un rendement financier, peut avoir sur le prix des logements, sur leur pérennité à l’extérieur du marché privé et sur l’autonomie des groupes.

La place des ménages à plus faible revenu

L’un des acquis majeurs du logement social est la place qu’y ont toujours occupée les ménages à faible et souvent même très faible revenu, y compris dans des formules encourageant une certaine mixité sociale.

Les programmes de logement social financés par le passé comprenaient une aide additionnelle au loyer qui permettait aux ménages moins nantis de payer un loyer fixé en fonction de leur revenu, soit 25  % au maximum^[19]. Ce n’est plus le cas avec les programmes de logement abordable comme le PHAQ (même quand leur octroi passe par un fonds fiscalisé) et les diverses initiatives fédérales. Les projets de logement peuvent chercher à se prévaloir du Programme de supplément au loyer Québec financé par la Société d’habitation du Québec^[20], mais ce n’est ni obligatoire ni accordé automatiquement. De plus, ces aides financières ne sont pas réservées au secteur sans but lucratif et peuvent être utilisées par le privé, ce qui est inacceptable sauf dans les cas d’urgence. Il faut donc corriger ces lacunes.

Par ailleurs, le secteur hors marché doit viser une abordabilité immédiate des logements construits ou achetés. Il peut être tentant, dans l’objectif d’accroitre plus rapidement le parc de logements non spéculatifs ou encore de faire diminuer les contributions publiques (ce que le gouvernement Legault encourage fortement), de miser sur une «  abordabilité à long terme  ». Certains organismes sans but lucratif pourraient même opter pour la réalisation de «  logements intermédiaires abordables  », selon le nouveau concept introduit par le gouvernement de la Coalition avenir Québec^[21]. Le loyer peut y atteindre «  150  % des loyers maximaux reconnus par la SHQ pour le PHAQ ou le loyer basé sur les coûts réels  », comme le permet le Programme de financement en habitation adopté le 19 mars 2025^[22].

La logique sous-tendant le discours sur «  l’abordabilité à long terme  » est que, même s’ils sont chers au départ, les loyers se distanceront progressivement de ceux du privé, en raison d’augmentations de loyer moins importantes. Cette hypothèse n’est pas totalement fausse, comme l’ont démontré les expériences antérieures de logement social et communautaire. Le problème, c’est que ce sont des ménages ayant davantage de moyens financiers qui pourront, dans un premier temps, accéder sans trop d’efforts aux logements réalisés et que cet état de fait risque de se prolonger.

Des groupes de locataires s’inquiètent de voir des logements qualifiés de hors marché se développer dans leurs milieux, alors que leurs loyers sont beaucoup trop élevés, et qu’ils peuvent avoir un effet d’embourgeoisement, contribuant à la hausse des loyers des logements environnants.

Garantir la gouvernance démocratique

Si la formule coopérative en habitation repose sur l’implication à tous les niveaux des membres locataires, la gouvernance démocratique et la participation des résidents et résidentes aux décisions qui les concernent n’ont pas toujours représenté des acquis dans les autres formules de logement social.

Dans les HLM, les relations entre les offices municipaux d’habitation et les locataires ont pendant des décennies été marquées au sceau de l’autoritarisme ou du paternalisme. Les longues et parfois difficiles luttes menées par des associations locales de locataires de HLM et, à partir de 1993, de la Fédération des locataires d’habitations à loyer modique du Québec (FLHLMQ)^[23], réussissent toutefois à faire bouger les choses.

À l’automne 2002, au moment de l’adoption du projet de loi 49, on peut carrément parler d’une «  petite révolution dans les HLM  ». La loi^[24] reconnait les associations de locataires, de même que leur droit de choisir les locataires siégeant sur les conseils d’administration des offices. Une nouvelle structure démocratique, les comités consultatifs de résidents et résidentes (CCR), est également mise en place. Elle est invitée à se prononcer sur une série d’enjeux, dont les règlements d’immeubles et la planification des travaux majeurs de rénovation. Bien sûr, des réticences parfois très fortes existent toujours dans une partie des offices d’habitation, mais elles sont de plus en plus minoritaires. Ces acquis ne s’appliquent cependant pas dans les logements publics gérés par les offices ou par des sociétés paramunicipales comme la Société d’habitation et de développement de Montréal. Ce n’est pas non plus le cas dans le reste du Canada.

Les OSBL d’habitation ne sont soumis à aucune obligation légale en ce qui a trait à la participation démocratique des locataires et à leur place sur les conseils d’administration. Des programmes de financement peuvent toutefois exiger une telle participation. C’était le cas d’AccèsLogis qui obligeait «  qu’un tiers des administrateurs soit élu par et parmi les locataires des immeubles (ou leur représentant) dont l’OBNL est propriétaire, lors d’une assemblée générale de ses membres convoquée à cette fin^[25]  ».

Le Réseau québécois des OSBL d’habitation (RQOH) encourage l’implication des locataires  : «  Dans tous les cas, une vie associative dynamique, qui favorise la participation des membres, est essentielle au bon fonctionnement de l’organisme^[26]  ». La forme de participation démocratique peut varier  : présence aux conseils d’administration, formation de comités de locataires, possibilité pour les locataires d’être membres de l’organisme et de participer à ses assemblées générales.

L’enjeu de la gouvernance démocratique se pose de façon encore plus aigüe dans le contexte actuel  : programmes de financement ne comprenant aucune exigence à cet égard  ; volonté de «  changer d’échelle  », en favorisant la formation de plus gros organismes.

Certains faits récents alimentent les inquiétudes. Dans les premiers mois de 2022, deux conseils d’administration d’OSBL d’habitation, le Faubourg Mena’sen de Sherbrooke et Villa Belle Rivière de Richelieu, ont vendu leurs immeubles à des investisseurs privés, sans aucune forme de consultation des locataires qui ont été mis devant des faits accomplis^[27]. Les pressions du RQOH et de la Fédération régionale des OSBL d’habitation de la Montérégie et de l’Estrie (FROHME) ont convaincu le gouvernement québécois de légiférer à ce sujet en juin 2022 en modifiant la Partie III de la Loi sur les compagnies. Toute vente ou aliénation d’immeuble «  financé publiquement pour sa réalisation  » doit dorénavant obtenir l’autorisation du Ministère. La RQOH ou les fédérations d’OSBL ont aussi la possibilité de s’exprimer sur une éventuelle transaction.

Malgré ces progrès, la porte n’est pas totalement fermée à des ventes d’immeubles appartenant à des OSBL, encore moins s’ils n’ont pas été financés par le gouvernement. Le statut sans but lucratif n’est donc pas encore protégé suffisamment.

Une tendance dangereuse commence par ailleurs à se manifester, soit la formation d’OSBL d’habitation par des intérêts privés. Le quotidien Le Soleil du 22 mars 2025^[28] en fournit un exemple éloquent en révélant que quatre promoteurs privés, Biophilia, Cloriacité, Immostar et Maître Carré, ont mis sur pied un OSBL dans l’objectif de construire, à l’aide de subventions gouvernementales, 25 000 logements hors marché d’ici 10 ans dans l’ensemble des régions du Québec. En quoi la gestion d’un tel organisme est-elle démocratique et en quoi la place de ses locataires serait-elle différente de celle qui leur est accordée sur le marché privé  ?

De plus, de nombreux offices d’habitation créent des OSBL affiliés, ce qui a pour effet volontaire ou non d’échapper aux obligations démocratiques qui encadrent désormais la gestion des HLM.

Dans un tel contexte, il est impératif de resserrer les règles entourant la participation des locataires dans les instances des OSBL et en particulier des plus gros qui ne se définissent pas comme des organismes d’action communautaire. Voilà un sujet sur lequel tous les organismes sans but lucratif en habitation souhaitant changer d’échelle et se professionnaliser devraient réfléchir impérativement en prenant connaissance des expériences positives que certains ont développées en ce sens.

Les différents paliers de gouvernement incluant les villes doivent également faire en sorte que tous leurs programmes de financement quels qu’ils soient (y compris s’ils transitent par des intermédiaires) et plus largement l’octroi d’autres ressources publiques (terrains, prêts, etc.) comprennent des balises claires sur la gouvernance et le contrôle démocratique des organismes dans l’objectif d’assurer le bon fonctionnement et la pérennité du caractère sans but lucratif des logements financés.

Par exemple, chaque OSBL devrait disposer d’un membrariat actif, plus large que les membres de son conseil d’administration et ses gestionnaires. Les locataires devraient pouvoir en faire partie si c’est leur volonté, tout comme les organismes d’action communautaire autonome du territoire concerné. De plus, une majorité des sièges du conseil d’administration d’un OSBL devrait être occupée par des locataires ou des représentants et représentantes d’organismes communautaires. Des comités consultatifs de locataires pourraient aussi être mis sur pied, à l’image des CCR dans les HLM.

Des modifications devraient également être apportées à la section de la Loi des compagnies touchant les OSBL, ne serait-ce que pour interdire toute possibilité de vente d’immeubles à vocation sans but lucratif à moins que ce ne soit à un autre OSBL ou à un organisme public ou coopératif. Alors que la fin des conventions signées avant 1994^[29] avec le fédéral va s’accélérer, il faudra aussi faire de même avec les HLM et les autres logements publics gérés par les offices d’habitation. Les expériences de privatisation de logements sociaux vécues en Grande-Bretagne dans les années 1980, puis dans d’autres pays européens comme l’Allemagne, les Pays-Bas et la France^[30], et même dans certaines provinces canadiennes, doivent nous convaincre de la nécessité de faire preuve de vigilance, même si, pour le moment, le Québec est très loin de ces réalités.

Répondre aux besoins des communautés

Une autre force du logement social est sa capacité à répondre à des besoins et des volontés du milieu.

De nombreux projets de coopératives, d’OSBL et même de HLM ont été réalisés au terme de luttes citoyennes visant à s’opposer à des démolitions massives, à s’assurer que des projets de développement immobilier répondent aux besoins de la population locale, à freiner la spéculation ou l’embourgeoisement, à obtenir la réalisation d’appartements à bas loyer où les locataires ont leur mot à dire sur leurs conditions d’habitation et de vie, etc.^[31]

Les maisons de chambres sans but lucratif réalisées à partir de l’Année internationale du logement des sans-abri en 1987 visaient pour leur part à répondre aux inquiétudes et aux demandes exprimées par les organismes intervenant en itinérance. Il en est de même de plusieurs autres projets de logements avec support communautaire développés par la suite en vertu d’AccèsLogis^[32].

De multiples projets d’OSBL répondant à une variété de besoins ont été réalisés à l’initiative d’organismes communautaires comme des groupes en santé mentale, des associations de personnes en situation de handicap, des centres de femmes, des organismes intervenant en violence conjugale ou auprès de jeunes en difficulté, des regroupements d’ainé·e·s, etc.

Grâce à leur présence partout au Québec et aux liens étroits qu’ils ont tissés avec leur communauté, la plupart des groupes de ressources techniques ont aussi réussi à mener des projets à terme dans toutes sortes de milieux, y compris les moins populeux. Ils ont ainsi pu jouer un rôle positif dans des villes et villages en voie de dévitalisation.

Comment cette capacité de répondre aux besoins des diverses communautés pourra-t-elle être assurée par des organismes de plus grande taille, à la recherche d’opportunités d’affaires, voulant développer à grande échelle et parfois dans plusieurs régions  ? La question reste entière et mérite d’être abordée ouvertement.

De la collaboration, mais aussi des débats

Aussi essentiel soit-il, compte tenu de l’étendue et de la profondeur des problèmes de logement, l’objectif d’atteindre au moins 20  % de logements sociaux représente un défi considérable. Il exigera une vaste mobilisation de tous les acteurs de l’habitation sociale et communautaire, mais aussi d’autres milieux – syndicaux, municipaux, sociaux, économiques, politiques, etc. La population elle-même devra adhérer à une telle vision pour que celle-ci ait des chances de se matérialiser.

Cette vision nécessitera des investissements majeurs de la part des différents paliers de gouvernement. Nous savons que ces investissements ne sont pas de simples dépenses et qu’elles généreront des retombées économiques et sociales très significatives^[33]. Les autorités politiques ne manqueront toutefois pas l’occasion d’en brandir les coûts en affirmant qu’il serait irresponsable d’aller de l’avant avec un objectif aussi ambitieux. Il faudra donc démontrer la faisabilité d’un tel chantier et les moyens de le financer sans renoncer à d’autres investissements eux aussi essentiels et sans augmenter tous les impôts. Un travail colossal a déjà été fait à ce sujet par diverses organisations, notamment par la Coalition Main rouge^[34]. Elles devront être mises à contribution. Il faut par ailleurs rappeler que de ne pas financer de logement a aussi un coût et qu’il est énorme^[35].

Il faudra également contraindre les gouvernements à cesser de mettre leurs investissements en habitation à la merci des arbitrages budgétaires annuels pour plutôt annoncer des plans à long terme, ce qu’a tenté de faire la Stratégie nationale sur le logement, mais en misant sur les mauvaises initiatives.

L’ampleur du travail à accomplir et des obstacles à surmonter exige une collaboration étroite entre l’ensemble des organisations concernées. Pour être fructueuse, elle ne pourra cependant pas faire l’économie de débats, francs et ouverts, ne serait-ce que pour s’entendre clairement sur les termes utilisés, par exemple sur ce qui est inclus ou non dans les expressions «  logement hors marché  », «  logement sans but lucratif  », «  logement abordable  » ou «  logement social  ». En ce sens, les préoccupations exposées dans ce texte devront entre autres être abordées, en évitant les consensus de surface et les formules alambiquées pouvant donner lieu à toutes sortes d’interprétations. Nous estimons, pour notre part, que le milieu communautaire en habitation a atteint une maturité suffisante pour y parvenir. D’ici là, le FRAPRU et ses membres continueront à promouvoir la nécessité de doubler le nombre de logements sociaux au Québec d’ici 2040.

Par Véronique Laflamme, organisatrice communautaire et porte-parole du FRAPRU et François Saillant, militant communautaire et politique et ex-coordonnateur du FRAPRU

1. François Saillant est aussi l’auteur de plusieurs ouvrages dont Lutter pour un toit, Montréal, Écosociété, 2018 et Dans la rue. Une histoire du FRAPRU et des luttes pour le logement au Québec, Écosociété, 2024. FRAPRU  : Front d’action populaire en réaménagement urbain. ↑
2. Cette expression date du tournant des années 2000. Elle répond alors à la volonté des organismes communautaires en habitation se réclamant de l’économie sociale de se distinguer du seul logement social, à tort identifié aux HLM (habitations à loyer modique) et à la seule réponse aux besoins des ménages à plus faible revenu. Longtemps réticents, les organismes de défense collective des droits, comme le FRAPRU, s’habituent à l’expression, tout en continuant pour leur part de ne parler que de logement social en y incluant les logements publics, les coopératives et les OSBL (organismes sans but lucratif) d’habitation, comme cela avait toujours fait consensus avant le retrait du gouvernement fédéral. ↑
3. Jusque-là, tous les logements sociaux réalisés au Québec l’étaient majoritairement avec des fonds fédéraux. La décision d’Ottawa de se retirer du financement de nouveaux logements sociaux à partir du 1^er janvier 1994 a été prise par le gouvernement progressiste-conservateur en avril 1993, mais des élections ayant eu lieu entretemps, c’est au Parti libéral, nouvellement élu, qu’est revenu l’odieux de la mettre en application. ↑
4. Le volet social du programme permettra la réalisation de 5271 logements sociaux et communautaires, alors que son volet privé accordera des subventions pour 3180 appartements. ↑
5. Ce n’était pas le cas dans toutes les provinces. ↑
6. Ce fut le cas de tous les budgets présentés par le ministre des Finances, Éric Girard, à l’exception de celui de 2021-2022 qui annonça le financement de 500 nouveaux logements par AccèsLogis. ↑
7. Lire à ce sujet les critiques de David Madden et Peter Marcuse, Défendre le logement. Nos foyers, leurs profits, Montréal, Écosociété, 2024 et Ricardo Tranjan, La classe locataire, Montréal, Québec Amérique, 2025. ↑
8. Des conditions sont fixées pour l’obtention du statut de «  développeur qualifié  » dont une expérience minimale de 10 ans en développement, construction et exploitation de projets immobiliers, de même que la capacité financière de réaliser des projets. À l’automne 2025, sept organismes s’étaient vu accorder ce statut dont deux développeurs privés et des OSBL au statut douteux. Depuis le 7 mai 2025, les «  développeurs qualifiés  » font l’objet d’un volet spécifique du PHAQ. ↑
9. C’est le cas d’Interloge et de la Société d’habitation populaire de l’Est de Montréal (SHAPEM), fondés respectivement en 1978 et 1988. ↑
10. Formée au départ de 8 organisations membres, elle en compte maintenant 28 dont des membres associés. ↑
11. Voir  : Zacharie Goudreault, «  Front commun pour protéger les locataires du Manoir Lafontaine  », Le Devoir, 23 avril 2021 et Jeanne Corriveau, «  Le Manoir Lafontaine mis à l’abri de la spéculation  », Le Devoir, 12 juin 2023. Le terme rénoviction fait référence à une pratique selon laquelle un propriétaire évince illégalement une ou un locataire de son immeuble sous prétexte qu’il souhaite faire des rénovations. ↑
12. Le consensus à ce sujet est clair lors des journées d’étude organisées par la Fédération des OSBL d’habitation de Montréal (FOHM) en mai 2024 sur le thème Perspectives internationales sur le logement social et communautaire. ↑
13. Ville de Montréal, Rapport final. Chantier Montréal abordable. Pour une ville abordable et résiliente, Montréal, 2024. ↑
14. Projet de Plan d’urbanisme et de mobilité 2050, Partie 1 – Le cadre de référence, Chapitre 2 – La Stratégie montréalaise, Montréal, 2024, p. 67. ↑
15. Ville de Montréal, Montréal investit dans les organismes à but non lucratif d’habitation pour stimuler le développement de logements hors marché, communiqué, 10 juin 2025. ↑
16. < https://www.frapru.qc.ca/socialisation/>. ↑
17. Selon le FRAPRU, la construction ou la rénovation de résidences étudiantes relève toutefois de la responsabilité des établissements d’enseignement et donc du ministère de l’Éducation. Elles sont présentement éligibles au PHAQ. ↑
18. Malheureusement trop souvent démantelés par les autorités municipales au détriment des droits des personnes itinérantes. ↑
19. La seule exception a été le volet social du programme Logement abordable Québec instauré en 2002, mais celui-ci n’a pas duré très longtemps et comprenait un pourcentage de subventions gouvernementales plus élevé qui, en théorie, devaient permettre d’abaisser le coût des loyers. ↑
20. Contrairement à ce qui était le cas dans AccèsLogis, le supplément est géré séparément dans le PHAQ. ↑
21. Le gouvernement Legault s’est inspiré d’une pratique présente en France. Elle y est qualifiée de logement social intermédiaire ou logement locatif intermédiaire et s’adresse à la classe moyenne. ↑
22. Société d’habitation du Québec, Programme de financement en habitation, Cadre normatif 2025-2029, version administrative au 19 mars 2025, p. 2. ↑
23. Ces luttes sont souvent appuyées concrètement par des membres du personnel des offices, ainsi que par des organismes communautaires. ↑
24. Loi modifiant la Loi sur la Société d’habitation du Québec. ↑
25. Société d’habitation du Québec, Guide d’élaboration et de réalisation des projets – Programme AccèsLogis Québec, janvier 2020, p. 3. ↑
26. Réseau québécois des OSBL d’habitation, Gestion locative en OSBL d’habitation. Manuel du participant, édition février 2021, p. 65. ↑
27. Si ces deux cas ont été largement publicisés, on peut soupçonner qu’ils ne sont pas les seuls. Il est malheureusement extrêmement difficile de savoir ce qui est arrivé de tous les ensembles de logements financés par le gouvernement fédéral avant 1994. Même la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) qui les a subventionnés l’ignore. ↑
28. Chloé Pouliot, «  Quatre promoteurs aspirent à bâtir 25 000 logements accessibles  », Le Soleil, 22 mars 2025. ↑
29. Même si le gouvernement fédéral ne finance plus directement de nouveaux logements sociaux, il a dû respecter les ententes de financement à long terme prises avant 1994. Il devait donc continuer à les subventionner, mais aussi à les encadrer, pendant une période pouvant aller jusqu’à 35 ou même 50 ans. Or, ces ententes se terminent presque toutes d’ici la fin de la présente décennie. Dans le cas des HLM, ça signifie que le gouvernement québécois se retrouvera seul à assumer toute la facture d’un parc vieillissant de logements, ce qui pourrait le convaincre de hausser les loyers de leurs locataires ou de se départir d’une partie des ensembles de logements. ↑
30. Ces expériences sont très différentes l’une de l’autre. Par exemple, dans la Grande-Bretagne de Margaret Thatcher en 1980, il s’agissait d’utiliser le «  right to buy  » pour vendre aux locataires les mieux nanti·e·s des immeubles, ce qui en réduisait l’offre pour les ménages en besoin. En Allemagne, c’est à des investisseurs privés que des logements sociaux ont été cédés en grande quantité. ↑
31. François Saillant, Lutter pour un toit. Douze batailles pour le logement au Québec, Montréal, Écosociété, 2018 et François Saillant, Dans la rue. Une histoire du FRAPRU et des luttes pour le logement au Québec, Écosociété, 2024. ↑
32. Logemen’occupe, Des logements qui font reculer l’itinérance, 2024. ↑
33. En mai 2025, l’Association des groupes de ressources techniques du Québec (AGRTQ) a publié une étude convaincante à ce sujet  : Le logement social et communautaire  : un investissement qui rapporte au Québec. ↑
34. Coalition Main rouge, Pour une société plus juste. Nous avons les moyens de faire autrement, automne 2021. ↑
35. Ferdaous Roussafi, Manque de logements adéquats  : quels coûts pour la prospérité économique  ? La facture collective de la crise du logement au Québec, Montréal, Observatoire québécois des inégalités, 2025. ↑

Longtemps niée par le gouvernement de la Coalition avenir Québec (CAQ), la crise du logement persiste. Et rien n’indique qu’elle se résorbera prochainement. Les principaux indicateurs de cette crise, qui est largement documentée, sont au rouge depuis un certain nombre d’années déjà. Et ils se seraient aggravés depuis la pandémie de COVID-19 : hausse fulgurante des loyers, pénurie de logements abordables, faible taux d’inoccupation des logements locatifs, adoption de différentes pratiques plus ou moins légales, voire même frauduleuses, de la part des propriétaires qui veulent se débarrasser de locataires (les fameuses rénovictions), conversions en copropriété ou locations à court terme à des fins touristiques qui réduisent la taille du parc de logement locatif, et augmentation du phénomène de l’itinérance, notamment en raison du manque de logements.

Cette crise est dramatique pour des centaines de milliers de personnes ici et à travers le monde. Juste en France, pourtant un pays riche, le non-accès à un logement digne et abordable concerne une personne sur quatre, nous apprend Le Corre. Plus près de nous, dans les villes comme Montréal qui compte 63 % de locataires et Québec qui en compte 49 %, mais aussi dans les différentes régions du Québec, la pénurie de logements à prix décent entraine des répercussions sociétales dont les coûts risquent de se faire sentir à long terme. Le mal-logement est devenu chose courante avec tout ce que cela implique : stress, anxiété, peur, endettement, coupures dans le budget familial pour la nourriture (la demande d’aide alimentaire accuse une hausse vertigineuse) ou pour les médicaments parce que les ménages se voient obligés de consacrer plus de 30 % de leur revenu au loyer, et parfois même plus de 50 %. Cette pénurie de logements à prix décent fait en sorte que de nombreuses familles n’arrivent pas à quitter des logements insalubres, vétustes ou trop exigus dans lesquels elles vivent, au risque de leur santé et de celle de leurs enfants. Il arrive fréquemment que les relations propriétaires-locataires entrainent des tensions, voire de la violence verbale, et un climat de conflictualité, ce qui mine la santé mentale des locataires. Ajoutons à cela le phénomène de l’itinérance qui prend de l’ampleur, comme le souligne le texte de Latendresse, avec ce que cela signifie de se retrouver à la rue. Ce sombre tableau touche un nombre de plus en plus grand de personnes qui vivent la précarité et l’insécurité résidentielles pour reprendre les propos de Madden et Marcuse^[1], d’où la nécessité de comprendre l’évolution du marché immobilier, un secteur majeur de l’économie capitaliste, néolibérale et mondialisée.

Si la crise du logement semble atteindre un sommet, il importe de comprendre pourquoi. Bien qu’en principe, on le reconnaisse comme un droit et une condition nécessaire à la sécurité et à la santé physique et mentale des personnes, le logement est aujourd’hui considéré pour sa valeur marchande plutôt que pour sa valeur sociale, du moins par les milieux d’affaires et les décideurs. Il est donc soumis à la logique de l’économie capitaliste néolibérale, mondialisée et financiarisée. Rappelons que le néolibéralisme peut être compris comme un processus de restructuration des formes de gouvernance et de régulation. Plus concrètement, cela se traduit par une phase de démantèlement des institutions, régulations et politiques associées au régime fordiste keynésien qui sont progressivement remplacées par de nouvelles règles, de nouvelles orientations et politiques qui font la part belle au secteur privé. Pour mieux comprendre les effets de ces transformations dans le domaine résidentiel, il faut lire les textes de Laflamme et Saillant, de Gaudreau et de Le Corre qui décortiquent et analysent les principaux changements apportés aux politiques de soutien au logement depuis le milieu des années 1990. Ces auteurs constatent que si le logement social ou le logement public, comme on le désigne en France, est encore sous le contrôle de l’État, ou du moins largement financé par ce dernier, la logique du marché a pénétré ce secteur d’activités au point que même le logement social et communautaire, pourtant à but non lucratif et en principe hors marché, est aujourd’hui soumis en partie à la logique du marché.

Laflamme et Saillant et Gaudreau constatent l’introduction relativement récente d’une nouvelle terminologie où l’on parle moins de logement social et davantage de logement abordable et hors marché. Pour eux, cette transformation n’est pas que sémantique, elle amène une confusion sur le financement du logement, sur les partenaires impliqués et sur la méthode de calcul du loyer. Cette confusion terminologique permet au gouvernement de dire qu’il répond à la demande sociale, en augmentant la construction de logements abordables, alors que, dans les faits, le prix de ces logements sera évalué en fonction de la médiane des prix du marché, et non en fonction des revenus des locataires. Gaudreau explique que l’État, par ses programmes de financement notamment, a induit une nouvelle conception du financement et de la production du logement, incluant le logement social, qui accorde une place plus importante au secteur privé. Même le logement dit hors marché, précise Gaudreau, « est aussi marchandisé sinon plus que le logement abordable ».

Parallèlement, nous assistions à l’introduction de nouvelles pratiques au sein même des projets de logement social portés par des organisations communautaires. Comme Louise Constantin l’explique, le programme de financement des nouvelles coopératives privilégie de grosses coopératives dont la gestion est transférée à des organisations à but non lucratif qui sont indépendantes de la coopérative. Cette nouvelle façon de faire nous questionne quant à la place et au pouvoir réservés aux locataires, qui, dans l’ancien modèle de coopératives, constituaient les acteurs de l’autogestion et de l’auto-organisation des coopératives. Pour certains militants et militantes du milieu des coops, le fait que la gestion soit transférée à une autre constituante indépendante du conseil d’administration de la coop est vu positivement dans la mesure où gérer de gros complexes de logement constitue toujours un défi en matière de gestion. Malgré ces défis auxquels font face les coopératives, il demeure que le parc de coopératives demeure un fleuron de l’habitation démarchandisée au Québec, et qu’il importe de le préserver.

Si le marché s’accapare davantage du secteur de l’habitation, et en particulier de la production et du financement du logement, dont le logement social et communautaire, quelles sont les options pour répondre aux besoins des locataires, et en particulier des locataires à faible ou modeste revenu ?

Deux types de réponses sont discutées au Québec. D’une part, il y a celles et ceux qui croient que le marché apportera des solutions. Pour les tenants de cette approche, le facteur responsable de la crise repose sur le déséquilibre entre l’offre et la demande, d’où l’idée de mettre en place les conditions nécessaires pour attirer davantage de promoteurs et de constructeurs dans le secteur immobilier, et pour multiplier les chantiers. Pour cela, il y a toutes sortes de mesures qui sont annoncées : accorder des mesures fiscales incitatives, faciliter l’obtention des permis de construction et les changements de zonage, etc. Plus on construira rapidement des unités de logement, plus vite la crise sera résolue. C’était du moins la position de l’ancienne ministre responsable de l’Habitation France Élaine Duranceau. Même s’il ne s’agit pas que de logements « abordables », l’augmentation de la construction de logements aurait un effet de ruissellement, pense-t-on, c’est-à-dire que les ménages qui emménageront dans de nouveaux logements à coût plus élevé laisseront derrière eux un appartement à loyer plus bas, accessible à des ménages à faible ou modeste revenu. Bref, tout le monde devrait y trouver son compte.

D’autre part, différentes options sont portées par des réseaux et organisations de défense du droit au logement ainsi que des organisations liées aux mouvements sociaux, et ce, depuis de nombreuses années. Au Québec, plusieurs ont déjà fait leurs preuves, c’est pourquoi nous avons demandé à des personnes qui militent et travaillent dans ces organisations ou réseaux de faire un état des lieux des changements apportés aux différents programmes de financement, notamment en termes de contraintes et d’opportunités.

Véronique Laflamme et François Saillant, tous deux actifs au Front d’action populaire en réaménagement urbain (FRAPRU) depuis un bon nombre d’années, retracent l’histoire du développement du logement social et analysent les transformations apportées aux programmes de financement de logement social, ce qui leur permet de mettre en lumière les différences entre le logement social, le logement abordable et le logement hors marché. Pour Laflamme et Saillant, le logement social et communautaire demeure la clé principale, ou du moins l’une des clés les plus importantes pour répondre à la crise du logement. Pour leur part, Patricia Viannay et Robert Pilon, qui travaillent tous les deux à la Fédération des locataires d’habitations à loyer modique du Québec, montrent en quoi la formule des HLM, qui semble un peu usée aux yeux de certains, a fait ses preuves. En effet, les HLM offrent du logement décent financé par l’État, mais plus encore, cette formule contribue à l’appropriation des enjeux d’habitation par les locataires, lesquels se sont battus au cours des années pour participer à la gouvernance des HLM. Certes, Viannay et Pilon conviennent que le parc de logement HLM a besoin de beaucoup d’amour, c’est pourquoi il importe d’y investir et de le préserver.

Le mouvement des coopératives d’habitation, apparu dans les années 1970, constitue l’un des fleurons du logement social et communautaire au Québec. Comme le rappelle Louise Constantin, qui a été longtemps très active au sein du mouvement des coopératives d’habitation : « Pour les acteurs du mouvement pour le droit au logement, les coopératives permettaient de retirer des centaines, voire des milliers de logements du marché privé et même, espérait-on, d’avoir un effet stabilisateur sur l’ensemble des loyers. Certains y voyaient également une pratique émancipatrice et une rupture avec le dogme de la propriété privée dans le domaine immobilier ». Aujourd’hui, cependant, les coopératives d’habitation, qui dépendent elles aussi de différents programmes de financement public, sont soumises à de nouvelles obligations qui ont pour effet de les fragiliser. Alors que sous l’ancien régime, elles avaient une autonomie pour la fixation du prix des loyers, ce n’est plus le cas avec le Programme d’habitation abordable Québec (PHAQ) qui a succédé au programme Accès Logis. Pour Constantin, il est certain qu’en vertu de ces programmes, les loyers doivent se situer entre 75 % et 95 % du loyer médian du marché. Les coopératives, écrit-elle, se retrouvent donc à la remorque d’un marché hautement spéculatif.

Ces quatre textes permettent de saisir que le logement social et communautaire – qui comprend aussi les coopératives –, issu de luttes pour le droit au logement qui se sont menées depuis près de 75 ans, est aujourd’hui affaibli par l’introduction de nouveaux programmes qui ont ouvert la porte au secteur privé ou à la logique du secteur privé. On comprend qu’on assiste progressivement à une dénaturation de ce qu’a été le logement social, les HLM ou les coopératives d’habitation qui sont en voie de marchandisation, ce qui représente également une perte de contrôle démocratique des locataires à faible ou modeste revenu.

Parallèlement à ces attaques contre le logement social et communautaire, d’autres acteurs et actrices explorent des avenues comme les fiducies d’utilité sociale (FUS), ce dont nous parlent Raymond et Maass, de même que Michaud et Cohen. Robert Cohen, qui a été l’un des précurseurs de l’expérience menée par le Comité des citoyen·ne·s de Milton Parc, revient sur cette formidable aventure alternative au marché immobilier, qui loge un grand nombre de locataires dans des coopératives d’habitation situées au centre-ville de Montréal. Ghislaine Raymond et Barbara Maass, deux militantes qui ont joué un rôle majeur dans la création de l’Écoquartier Louvain dans l’arrondissement Ahunstic-Bordeaux-Cartierville à Montréal, expliquent ce que permettent les fiducies d’utilité sociale, notamment de pérenniser un parc de logement démarchandisé. Pour elles, il ne fait pas de doute que la FUS constitue un moyen concret de sortir du marché privé des logements qui seront ainsi véritablement hors marché. Enfin, Alexandre Michaud donne un exemple de ce à quoi peuvent mener des fiducies sociales si on les insère dans des environnements plus larges. Comme il l’explique, la Société de développement de l’Est (SDE), un organisme à but non lucratif, ne mise pas que sur le logement, elle vise plutôt à constituer des milieux de vie complets réunis dans des écoquartiers. Pour reprendre ses mots, la SDE a développé une approche innovante et émancipatrice qui s’appuie sur « trois principes : créer des milieux de vie centrés sur l’humain et la nature, participer à la démocratisation du territoire dans une perspective autogestionnaire, et inscrire la croissance de l’organisation dans une “stratégie anticapitaliste d’érosion” visant à lutter contre l’oppression sociale et économique à grande échelle ». La SDE propose non seulement l’idée d’une fiducie d’utilité sociale, mais elle va plus loin, en intégrant le projet dans un écosystème et à partir d’une perspective plus large de transformation sociale. Enfin, Valérie Allard nous rappelle la réalité régionale qui diffère de celles qui prévalent dans les grands centres urbains. Elle témoigne de l’expérience d’un petit collectif qui a mis sur pied une coopérative d’habitation aux valeurs écologiques et où les membres s’entraident et partagent des tâches quotidiennes et de construction. Depuis 18 ans, en modulant ses règles, la coopérative a su perdurer et attirer de nouveaux et nouvelles locataires.

En résumé, ce dossier pose les enjeux auxquels est confronté le logement social aujourd’hui au Québec, et rappelle qu’il existe des expériences et des mécanismes qui peuvent réellement mettre le logement à l’abri du marché et permettre aux citoyens et citoyennes de s’approprier leurs conditions d’habitation et de vie.

Par Anne Latendresse, membre du Comité de rédaction

1. David Madden et Peter Marcuse, Défendre le logement. Nos foyers, leurs profits, Montréal, Écosociété, 2024. ↑

Longtemps niée par le gouvernement de la Coalition avenir Québec (CAQ), la crise du logement persiste. Et rien n’indique qu’elle se résorbera prochainement. Les principaux indicateurs de cette crise, qui est largement documentée, sont au rouge depuis un certain nombre d’années déjà. Et ils se seraient aggravés depuis la pandémie de COVID-19  : hausse fulgurante des loyers, pénurie de logements abordables, faible taux d’inoccupation des logements locatifs, adoption de différentes pratiques plus ou moins légales, voire même frauduleuses, de la part des propriétaires qui veulent se débarrasser de locataires (les fameuses rénovictions), conversions en copropriété ou locations à court terme à des fins touristiques qui réduisent la taille du parc de logement locatif, et augmentation du phénomène de l’itinérance, notamment en raison du manque de logements.

Cette crise est dramatique pour des centaines de milliers de personnes ici et à travers le monde. Juste en France, pourtant un pays riche, le non-accès à un logement digne et abordable concerne une personne sur quatre, nous apprend Le Corre. Plus près de nous, dans les villes comme Montréal qui compte 63  % de locataires et Québec qui en compte 49  %, mais aussi dans les différentes régions du Québec, la pénurie de logements à prix décent entraine des répercussions sociétales dont les coûts risquent de se faire sentir à long terme. Le mal-logement est devenu chose courante avec tout ce que cela implique  : stress, anxiété, peur, endettement, coupures dans le budget familial pour la nourriture (la demande d’aide alimentaire accuse une hausse vertigineuse) ou pour les médicaments parce que les ménages se voient obligés de consacrer plus de 30  % de leur revenu au loyer, et parfois même plus de 50  %. Cette pénurie de logements à prix décent fait en sorte que de nombreuses familles n’arrivent pas à quitter des logements insalubres, vétustes ou trop exigus dans lesquels elles vivent, au risque de leur santé et de celle de leurs enfants. Il arrive fréquemment que les relations propriétaires-locataires entrainent des tensions, voire de la violence verbale, et un climat de conflictualité, ce qui mine la santé mentale des locataires. Ajoutons à cela le phénomène de l’itinérance qui prend de l’ampleur, comme le souligne le texte de Latendresse, avec ce que cela signifie de se retrouver à la rue. Ce sombre tableau touche un nombre de plus en plus grand de personnes qui vivent la précarité et l’insécurité résidentielles pour reprendre les propos de Madden et Marcuse^[1], d’où la nécessité de comprendre l’évolution du marché immobilier, un secteur majeur de l’économie capitaliste, néolibérale et mondialisée.

Si la crise du logement semble atteindre un sommet, il importe de comprendre pourquoi. Bien qu’en principe, on le reconnaisse comme un droit et une condition nécessaire à la sécurité et à la santé physique et mentale des personnes, le logement est aujourd’hui considéré pour sa valeur marchande plutôt que pour sa valeur sociale, du moins par les milieux d’affaires et les décideurs. Il est donc soumis à la logique de l’économie capitaliste néolibérale, mondialisée et financiarisée. Rappelons que le néolibéralisme peut être compris comme un processus de restructuration des formes de gouvernance et de régulation. Plus concrètement, cela se traduit par une phase de démantèlement des institutions, régulations et politiques associées au régime fordiste keynésien qui sont progressivement remplacées par de nouvelles règles, de nouvelles orientations et politiques qui font la part belle au secteur privé. Pour mieux comprendre les effets de ces transformations dans le domaine résidentiel, il faut lire les textes de Laflamme et Saillant, de Gaudreau et de Le Corre qui décortiquent et analysent les principaux changements apportés aux politiques de soutien au logement depuis le milieu des années 1990. Ces auteurs constatent que si le logement social ou le logement public, comme on le désigne en France, est encore sous le contrôle de l’État, ou du moins largement financé par ce dernier, la logique du marché a pénétré ce secteur d’activités au point que même le logement social et communautaire, pourtant à but non lucratif et en principe hors marché, est aujourd’hui soumis en partie à la logique du marché.

Laflamme et Saillant et Gaudreau constatent l’introduction relativement récente d’une nouvelle terminologie où l’on parle moins de logement social et davantage de logement abordable et hors marché. Pour eux, cette transformation n’est pas que sémantique, elle amène une confusion sur le financement du logement, sur les partenaires impliqués et sur la méthode de calcul du loyer. Cette confusion terminologique permet au gouvernement de dire qu’il répond à la demande sociale, en augmentant la construction de logements abordables, alors que, dans les faits, le prix de ces logements sera évalué en fonction de la médiane des prix du marché, et non en fonction des revenus des locataires. Gaudreau explique que l’État, par ses programmes de financement notamment, a induit une nouvelle conception du financement et de la production du logement, incluant le logement social, qui accorde une place plus importante au secteur privé. Même le logement dit hors marché, précise Gaudreau, «  est aussi marchandisé sinon plus que le logement abordable  ».

Parallèlement, nous assistions à l’introduction de nouvelles pratiques au sein même des projets de logement social portés par des organisations communautaires. Comme Louise Constantin l’explique, le programme de financement des nouvelles coopératives privilégie de grosses coopératives dont la gestion est transférée à des organisations à but non lucratif qui sont indépendantes de la coopérative. Cette nouvelle façon de faire nous questionne quant à la place et au pouvoir réservés aux locataires, qui, dans l’ancien modèle de coopératives, constituaient les acteurs de l’autogestion et de l’auto-organisation des coopératives. Pour certains militants et militantes du milieu des coops, le fait que la gestion soit transférée à une autre constituante indépendante du conseil d’administration de la coop est vu positivement dans la mesure où gérer de gros complexes de logement constitue toujours un défi en matière de gestion. Malgré ces défis auxquels font face les coopératives, il demeure que le parc de coopératives demeure un fleuron de l’habitation démarchandisée au Québec, et qu’il importe de le préserver.

Si le marché s’accapare davantage du secteur de l’habitation, et en particulier de la production et du financement du logement, dont le logement social et communautaire, quelles sont les options pour répondre aux besoins des locataires, et en particulier des locataires à faible ou modeste revenu  ?

Deux types de réponses sont discutées au Québec. D’une part, il y a celles et ceux qui croient que le marché apportera des solutions. Pour les tenants de cette approche, le facteur responsable de la crise repose sur le déséquilibre entre l’offre et la demande, d’où l’idée de mettre en place les conditions nécessaires pour attirer davantage de promoteurs et de constructeurs dans le secteur immobilier, et pour multiplier les chantiers. Pour cela, il y a toutes sortes de mesures qui sont annoncées  : accorder des mesures fiscales incitatives, faciliter l’obtention des permis de construction et les changements de zonage, etc. Plus on construira rapidement des unités de logement, plus vite la crise sera résolue. C’était du moins la position de l’ancienne ministre responsable de l’Habitation France Élaine Duranceau. Même s’il ne s’agit pas que de logements «  abordables  », l’augmentation de la construction de logements aurait un effet de ruissellement, pense-t-on, c’est-à-dire que les ménages qui emménageront dans de nouveaux logements à coût plus élevé laisseront derrière eux un appartement à loyer plus bas, accessible à des ménages à faible ou modeste revenu. Bref, tout le monde devrait y trouver son compte.

D’autre part, différentes options sont portées par des réseaux et organisations de défense du droit au logement ainsi que des organisations liées aux mouvements sociaux, et ce, depuis de nombreuses années. Au Québec, plusieurs ont déjà fait leurs preuves, c’est pourquoi nous avons demandé à des personnes qui militent et travaillent dans ces organisations ou réseaux de faire un état des lieux des changements apportés aux différents programmes de financement, notamment en termes de contraintes et d’opportunités.

Véronique Laflamme et François Saillant, tous deux actifs au Front d’action populaire en réaménagement urbain (FRAPRU) depuis un bon nombre d’années, retracent l’histoire du développement du logement social et analysent les transformations apportées aux programmes de financement de logement social, ce qui leur permet de mettre en lumière les différences entre le logement social, le logement abordable et le logement hors marché. Pour Laflamme et Saillant, le logement social et communautaire demeure la clé principale, ou du moins l’une des clés les plus importantes pour répondre à la crise du logement. Pour leur part, Patricia Viannay et Robert Pilon, qui travaillent tous les deux à la Fédération des locataires d’habitations à loyer modique du Québec, montrent en quoi la formule des HLM, qui semble un peu usée aux yeux de certains, a fait ses preuves. En effet, les HLM offrent du logement décent financé par l’État, mais plus encore, cette formule contribue à l’appropriation des enjeux d’habitation par les locataires, lesquels se sont battus au cours des années pour participer à la gouvernance des HLM. Certes, Viannay et Pilon conviennent que le parc de logement HLM a besoin de beaucoup d’amour, c’est pourquoi il importe d’y investir et de le préserver.

Le mouvement des coopératives d’habitation, apparu dans les années 1970, constitue l’un des fleurons du logement social et communautaire au Québec. Comme le rappelle Louise Constantin, qui a été longtemps très active au sein du mouvement des coopératives d’habitation  : «  Pour les acteurs du mouvement pour le droit au logement, les coopératives permettaient de retirer des centaines, voire des milliers de logements du marché privé et même, espérait-on, d’avoir un effet stabilisateur sur l’ensemble des loyers. Certains y voyaient également une pratique émancipatrice et une rupture avec le dogme de la propriété privée dans le domaine immobilier  ». Aujourd’hui, cependant, les coopératives d’habitation, qui dépendent elles aussi de différents programmes de financement public, sont soumises à de nouvelles obligations qui ont pour effet de les fragiliser. Alors que sous l’ancien régime, elles avaient une autonomie pour la fixation du prix des loyers, ce n’est plus le cas avec le Programme d’habitation abordable Québec (PHAQ) qui a succédé au programme Accès Logis. Pour Constantin, il est certain qu’en vertu de ces programmes, les loyers doivent se situer entre 75  % et 95  % du loyer médian du marché. Les coopératives, écrit-elle, se retrouvent donc à la remorque d’un marché hautement spéculatif.

Ces quatre textes permettent de saisir que le logement social et communautaire – qui comprend aussi les coopératives –, issu de luttes pour le droit au logement qui se sont menées depuis près de 75 ans, est aujourd’hui affaibli par l’introduction de nouveaux programmes qui ont ouvert la porte au secteur privé ou à la logique du secteur privé. On comprend qu’on assiste progressivement à une dénaturation de ce qu’a été le logement social, les HLM ou les coopératives d’habitation qui sont en voie de marchandisation, ce qui représente également une perte de contrôle démocratique des locataires à faible ou modeste revenu.

Parallèlement à ces attaques contre le logement social et communautaire, d’autres acteurs et actrices explorent des avenues comme les fiducies d’utilité sociale (FUS), ce dont nous parlent Raymond et Maass, de même que Michaud et Cohen. Robert Cohen, qui a été l’un des précurseurs de l’expérience menée par le Comité des citoyen·ne·s de Milton Parc, revient sur cette formidable aventure alternative au marché immobilier, qui loge un grand nombre de locataires dans des coopératives d’habitation situées au centre-ville de Montréal. Ghislaine Raymond et Barbara Maass, deux militantes qui ont joué un rôle majeur dans la création de l’Écoquartier Louvain dans l’arrondissement Ahunstic-Bordeaux-Cartierville à Montréal, expliquent ce que permettent les fiducies d’utilité sociale, notamment de pérenniser un parc de logement démarchandisé. Pour elles, il ne fait pas de doute que la FUS constitue un moyen concret de sortir du marché privé des logements qui seront ainsi véritablement hors marché. Enfin, Alexandre Michaud donne un exemple de ce à quoi peuvent mener des fiducies sociales si on les insère dans des environnements plus larges. Comme il l’explique, la Société de développement de l’Est (SDE), un organisme à but non lucratif, ne mise pas que sur le logement, elle vise plutôt à constituer des milieux de vie complets réunis dans des écoquartiers. Pour reprendre ses mots, la SDE a développé une approche innovante et émancipatrice qui s’appuie sur «  trois principes  : créer des milieux de vie centrés sur l’humain et la nature, participer à la démocratisation du territoire dans une perspective autogestionnaire, et inscrire la croissance de l’organisation dans une “stratégie anticapitaliste d’érosion” visant à lutter contre l’oppression sociale et économique à grande échelle  ». La SDE propose non seulement l’idée d’une fiducie d’utilité sociale, mais elle va plus loin, en intégrant le projet dans un écosystème et à partir d’une perspective plus large de transformation sociale. Enfin, Valérie Allard nous rappelle la réalité régionale qui diffère de celles qui prévalent dans les grands centres urbains. Elle témoigne de l’expérience d’un petit collectif qui a mis sur pied une coopérative d’habitation aux valeurs écologiques et où les membres s’entraident et partagent des tâches quotidiennes et de construction. Depuis 18 ans, en modulant ses règles, la coopérative a su perdurer et attirer de nouveaux et nouvelles locataires.

En résumé, ce dossier pose les enjeux auxquels est confronté le logement social aujourd’hui au Québec, et rappelle qu’il existe des expériences et des mécanismes qui peuvent réellement mettre le logement à l’abri du marché et permettre aux citoyens et citoyennes de s’approprier leurs conditions d’habitation et de vie.

Par Anne Latendresse, membre du Comité de rédaction

1. David Madden et Peter Marcuse, Défendre le logement. Nos foyers, leurs profits, Montréal, Écosociété, 2024. ↑

Avant l’annonce du cessez-le-feu, première étape d’un plan de paix qui ne mentionne ni la colonisation, ni l’occupation israélienne, ni la création d’un État palestinien, le comité de rédaction des NCS avait décidé, au début de septembre, que ce numéro serait un support pour faire entendre les voix palestiniennes, non seulement par le choix des articles, mais aussi par la mise en page, qui donne une large place aux photos que l’on retrouve à la fin de plusieurs articles  : elles racontent non pas toute l’histoire d’oppression des Palestiniens et Palestiniennes depuis la Nakba, mais le génocide depuis deux ans ainsi que différentes formes de résistance – nous faisons référence ici aux initiatives prises par la société civile palestinienne pour recréer ou maintenir des expressions collectives, par le biais d’institutions reconstruites avec divers appuis^[1], par le travail des journalistes gazaoui·e·s qui ont payé un lourd tribu à ce titre^[2], ou par la création artistique et littéraire. Par exemple, le maintien, tout au long de cet enfer, d’activités musicales pour les enfants, adolescents et adolescentes à Gaza par le Conservatoire national de musique Edward Saïd^[3].

Ces choix éditoriaux donnent à voir, du moins l’espérons-nous, qu’il n’est plus possible de parler, de théoriser, de tracer des perspectives, en oubliant ou en marginalisant le fait que nous vivons dans le contexte d’un génocide qui s’est déroulé en direct pendant deux longues années. Parce qu’une partie de notre monde a voulu l’ignorer, sans même parfois se rendre compte que cette minimisation des évènements relevait – comme dans tout génocide – d’une déshumanisation d’une population en train d’être violentée et décimée. Parce qu’au-delà des États-Unis, qui ont choisi de ne pas cesser leur soutien militaire à un gouvernement israélien qui a sombré dans le fascisme et le suprémacisme, une grande partie des dirigeants occidentaux s’en sont rendus complices, soit passivement, par leur silence ou leur prise de position tardive, soit activement, en continuant de laisser des entreprises livrer des fournitures de guerre à Israël, comme c’est le cas du Canada qui s’est pourtant félicité en septembre dernier de reconnaitre l’État de Palestine.

Aujourd’hui, nos choix éditoriaux font écho au sentiment de profonde injustice que peuvent ressentir les Palestiniens et les Palestiniennes à l’annonce de ce qui est appelé un plan de paix, qui ne leur donne guère de place en tant que peuple qui a le droit d’avoir des droits, et en premier lieu d’avoir le droit à l’autodétermination. Bien sûr, pour les Gazaoui·e·s, tout vaut mieux aujourd’hui que la continuation de ce génocide qui a fait bien plus de 66 000 morts, en dénombrant tous ceux et celles que l’on sort à présent des décombres, sans parler des adultes et des enfants mutilés à vie. Mais qui peut croire qu’ils et elles sont dupes de ce qui s’inscrit en continuité avec la Nakba  ? La plupart des Gazaoui·e·s n’ignorent probablement pas qu’ils n’ont pas été invités aux tables de négociation, si ce n’est comme figurants. En tout cas, pour l’instant. Car on peut espérer qu’ils et elles reprennent assez de forces pour mieux s’organiser collectivement, avec un appui qui doit venir de toute la planète, afin qu’ils et elles arrivent à se faire entendre. Et pour que les puissants de ce monde comprennent qu’ils ne pourront plus infliger de telles atrocités et ignorer la voix des peuples.

C’est aussi en septembre que nous avons fait le choix politique de publier à titre d’éditorial Quitter Gaza pour la venger. Cette chronique poétique écrite par une jeune femme de 22 ans, s’arrachant de Gaza en juin dernier en pensant ne plus revoir ses proches, est d’une actualité brûlante. Parce que comme toute création artistique, elle revêt de multiples significations et ouvre des horizons qu’atteignent rarement des discours politiques – tout le monde n’est pas l’auteur de I have a dream^[4].

Parlant hier du déchirement et de la culpabilité de survivre que ressent toute personne qui échappe à un génocide, Quitter Gaza pour la venger peut être lu aujourd’hui comme l’anticipation du fait qu’il ne peut y avoir de paix tant qu’il n’y aura pas de justice. Que cette justice passe par la reconnaissance pleine et entière du peuple palestinien, de son droit à un État souverain et indépendant sur les terres de Palestine, de son droit à décider de sa vie et de la façon de la gérer. La justice passe aussi par le respect du droit international qui prévoit notamment le droit au retour des réfugié·e·s selon la résolution 194 des Nations unies. Elle demande à rendre effectivement imputable l’État israélien et ses dirigeants devant la Cour de justice internationale concernant son occupation illégale des territoires palestiniens et les crimes de génocide.

À défaut, il faut s’attendre à ce que se multiplient à l’avenir les mobilisations contre le sort infligé à Gaza, que se multiplient les récits, les peintures, les créations musicales et multidisciplinaires, permettant à Gaza torturée, à Gaza piétinée et niée, d’enfanter une autre vision du monde qui embrasse les rêves de toutes celles et tous ceux qui ploient aujourd’hui sous le joug de multiples dominations pour qu’elles et ils les combattent, ensemble.

Quitter Gaza pour la venger

La journaliste et poétesse palestinienne Nour Elassy vient d’être évacuée de Gaza. Dans sa chronique écrite à Paris, elle raconte la douleur extrême de quitter les siens ainsi que son périple jusqu’à la France. Elle fait une promesse  : venger Gaza^[5].

J’écris ceci depuis Paris, avec sa pluie de juillet qui arrose doucement mes joues. Comme si elle s’excusait pour moi de la douleur que je ressens. Comme si elle pouvait sentir à quel point je suis fragile, après avoir quitté tout mon monde pour poursuivre mon rêve.

Les jours précédant l’évacuation ont été les plus sanglants que nous ayons jamais vus. Le ciel brûlait plus fort. La terre s’est fissurée plus profondément. Le nombre de bombardements, d’ordres d’évacuation et de massacres a dépassé ce que l’on peut compter.

Le consulat français a déclaré qu’il était temps d’évacuer, pas parce que c’était sûr, mais parce qu’Israël avait finalement donné son autorisation, et nous avons déménagé à Deir al-Balah pour attendre le départ.

Je n’ai pas dormi. J’ai regardé ma famille respirer, mémorisant les voix des miens comme si elles allaient disparaître. Parce qu’elles allaient disparaître.

J’ai quitté Gaza sans rien d’autre que les vêtements que je porte, ma carte d’identité et la douleur insupportable de savoir que ma mère et ma petite sœur, tout mon monde, resteraient derrière, dans une guerre conçue pour nous effacer.

Les discussions sur un cessez-le-feu imminent et les grands espoirs de mettre fin à cette guerre m’ont rendue un peu plus calme, mais aujourd’hui, ces mensonges sont gelés. C’est un spectacle récurrent, et nous tombons dans le panneau à chaque fois. Non pas parce que nous sommes idiots, mais parce que nous sommes désespérés.

Le consulat de France nous a dit quelques jours avant  : «  Préparez-vous, si vous voulez toujours partir.  » Pour poursuivre mes études, j’ai été admise à étudier les sciences politiques à l’EHESS (l’École des hautes études en sciences sociales) à Paris.

Mais comment préparer ses bagages pour l’exil  ? Comment plier ses souvenirs dans un sac à dos que l’on n’a pas le droit de porter  ?

Les cils de ma sœur, le regard de ma mère

La nuit précédant mon départ, j’ai essayé de mémoriser les cils de ma sœur. J’ai dormi entre elle et ma mère, toutes enlacées comme si c’était la dernière fois. Une grande partie de moi et d’elles voulait tellement le nier. Elle était silencieuse. Trop silencieuse. Ce genre de silence terrifiant que font les enfants lorsqu’ils en savent plus que ce que vous voulez qu’ils sachent. Elle ne m’a pas dit  : «  Ne pars pas  ». Elle m’a juste regardée et m’a serrée encore plus fort dans ses bras. Et ce regard me suivra plus longtemps que cette guerre.

Quant à ma mère, je n’ai pas la force d’écrire cela  : je ne peux pas oublier son regard et la façon dont elle a pleuré de tout son cœur en me poussant hors de la pièce pour partir.

Je suis partie comme une voleuse, non pas en volant, mais en laissant derrière moi tout ce que j’aimais.

Nous avons attendu à Deir al-Balah, où nous avons été forcés d’évacuer  ; on nous a dit que le Sud était plus sûr. Au point de rencontre convenu par le consulat, nous nous sommes regroupés avec d’autres personnes choisies pour cette évacuation humanitaire. Trente d’entre nous, peut-être plus.

Chacun d’entre nous porte des histoires qu’il n’aura jamais fini d’écrire. Nous sommes montés dans les bus comme des fantômes portant des corps, chacun avec des yeux pleurant, bouffis de n’avoir pas dormi, plus tristes et plus confus les uns que les autres.

Je me suis assise près de la fenêtre et je me suis forcée à regarder, à assister à la mort de ce qui était ma maison. Khan Younès. Rafah. Ou ce qui était Khan Younès, Rafah. Tout avait disparu. Aplati dans une architecture de silence. Des os en béton. Du linge brûlé. Même les oiseaux volaient plus bas, comme s’ils étaient en deuil.

Les camions bloqués là

Je n’ai pas de mots pour décrire l’ampleur de la destruction – et la méconnaissance que j’en avais – sur la route menant à la frontière de Kerem Shalom-Abu Salem. Je n’en croyais pas mes yeux, on aurait dit un film sur la fin du monde, mais ce n’était pas le cas.

Puis nous sommes passés devant les camions, les camions d’aide humanitaire. Alignés comme des accessoires sur une scène de crime. Il y en avait des dizaines. Remplis de nourriture. De farine. D’eau. Parqués à quelques mètres du cadavre de Gaza, ils n’ont jamais été autorisés à y pénétrer. Le pain pourrit pendant que les enfants dans les tentes font bouillir de l’herbe pour le dîner.

Comment appelez-vous cela, si ce n’est un crime de guerre  ? Ce n’est pas un siège. C’est la famine en tant que politique étrangère. C’est le meurtre par la paperasserie, signée à Washington, appliquée à Tel- Aviv et dont l’Europe est témoin.

Nous avons atteint le poste de contrôle. Après avoir vérifié nos identités, les soldats israéliens nous ont attendus, fusil à la main, comme si nous étions la menace et non les victimes. Ils nous ont dit  : «  N’apportez rien.  » Pas d’ordinateurs portables. Pas de livres. Pas même des écouteurs.

Je n’ai même pas été autorisée à emporter le carnet de poésie que j’avais rempli pendant la guerre, celui que ma sœur m’avait offert pour mon anniversaire. Les mots, apparemment, sont trop dangereux pour l’occupant.

Ils nous ont fouillés comme si nous portions des bombes  ; pas de chagrin. Ils ont touché notre dos, vérifié nos chaussettes, scruté nos yeux. Un soldat, si c’est ainsi que l’on peut décrire un criminel, a regardé un étudiant qui voyageait avec nous et a commencé à l’interroger sur l’endroit où il vit et sur ses connaissances.

L’équipe du consulat a vérifié nos noms à nouveau et a été si gentille et chaleureuse. Elle nous a donné de la nourriture et nous a informés que leur équipe de l’ambassade de France nous attendrait à notre arrivée en Jordanie.

Dans le bus pour la Jordanie, personne ne parlait. Mais le chagrin a son propre langage. Notre silence était un hymne. Un chant funèbre pour les familles que nous avons quittées. Pour les enfants que nous ne reverrons peut-être jamais. Pour la vérité qu’il nous était interdit de porter.

Deux sièges derrière moi, une fille a chuchoté. Elle ne m’a pas demandé mon nom. Je n’ai jamais demandé le sien, mais elle a dit  : «  Mon père est resté. Il a dit qu’il préférait mourir dans sa maison que dans une tente. Mon petit frère a 5 ans, je lui ai dit que je ramènerais du chocolat de France, il a souri. Il ne sait pas que c’est peut-être un adieu pour toujours  »

Elle a tiré ses manches sur ses mains, a regardé le sol et a murmuré  : «  J’ai l’impression d’avoir laissé mon âme sous les décombres. Et maintenant, j’ai peur que quelqu’un marche dessus.  » Mais une phrase me hante encore aujourd’hui. Lorsqu’elle m’a dit  : «  Je suis convaincue que je retournerai chez ma mère et que je lui expliquerai mon voyage, et qu’elle me dira  : “Bonjour, ma fille, tu es en retard  !”  »

Pas de pleurs. Pas de sanglots. Juste le silence, et un silence si lourd qu’il pressait nos poumons. Comme moi, cette fille est quelque part en France maintenant. Mangeant du pain. Elle étudie le français, le droit ou une autre science. Mais une partie d’elle, une partie de nous tous, est toujours à Gaza, criant derrière un mur effondré que personne n’arrive à percer.

La découverte de la Palestine

Nous sommes passés dans les territoires palestiniens occupés. Quatre heures à travers une terre que je n’avais jamais vue. Parce que nous sommes de Gaza. Nous n’avons jamais vu notre propre terre. Le reste de la Palestine nous a toujours été interdit.

Et pourtant, c’était là  : des montagnes. Des vignes. Des collines couvertes d’oliviers. La mer Morte et, enfin, les stations balnéaires. Les hôtels cinq-étoiles, les Européens qui bronzent en bikini alors qu’à trente kilomètres de là, des enfants sont enterrés à plusieurs sous une tente.

C’est le théâtre cruel de l’occupation  : génocide en Méditerranée, cocktails dans la mer Morte.

Nous avons été installés dans un hôtel à Amman, à l’InterContinental Jordan, un hôtel magnifique, dont tous les frais étaient couverts par la France. Il y avait tout ce dont on pouvait avoir besoin, mais jamais ce que l’on voulait.

Nous y avons passé deux nuits, du mercredi 9 au vendredi 11 juillet à l’aube. Ce furent deux jours entiers de silence et de solitude dans une chambre d’hôtel très luxueuse. Nous avons été conduits de l’hôtel à l’aéroport, avec beaucoup d’attente et de vérifications, pour finalement être mis dans un vol pour Paris.

Le voyage était tellement bouleversant. C’était la première fois que je prenais l’avion. J’ai été très malade tout en m’émerveillant de l’immensité du monde. Et de la manière dont un minuscule morceau de terre a permis au monde entier de se réveiller et de comprendre à quel point il se trompait.

Nous avons atterri à l’aéroport Charles-de-Gaulle. Nous avons été contrôlés une nouvelle fois et nous avons obtenu un visa d’étudiant. Mes grands amis m’attendaient avec les plus belles fleurs et une accolade très chaleureuse.

Me voilà à Paris désormais. En sécurité. Je dors dans un lit chaud très confortable. Et chaque nuit, je fixe le plafond et me demande  : les ai-je trahis  ? Ai-je abandonné ma mère, ma sœur, mon peuple  ?

La culpabilité me brûle l’estomac et m’empêche de garder quoi que ce soit à l’intérieur, que ce soit de la nourriture ou des larmes. Partir était-il un acte de courage ou de désertion  ? Mais je sais ceci  : je n’ai pas quitté Gaza pour l’oublier. Je l’ai quittée pour la venger avec la langue, avec la politique, avec une mémoire plus vive que les balles.

Je suis partie pour apprendre la langue des tribunaux qui ne nous ont jamais sauvés. Pour utiliser leurs propres outils afin de graver notre nom dans l’histoire.

Vous, dans vos ambassades, vos salles de rédaction et vos studios de télévision, vous entendrez parler de moi. Je ne serai pas votre histoire à succès, je serai votre miroir. Et vous n’aimerez pas ce que vous y verrez.

J’ai quitté Gaza sans rien. Pas de sac. Pas de livres. Pas de cadeau d’adieu. Seulement de la rage.

Par Nour Elassy

1. Voir dans ce numéro l’entrevue d’Ahmed A. R. Abushaban au sujet de la reprise des cours universitaires en ligne  : «  Maintenir notre identité et notre culture pour rebâtir un État palestinien  ». ↑
2. Plus de 210 journalistes palestiniens, hommes et femmes, sont morts à Gaza, souvent ciblés par la technologie militaire utilisée par l’armée israélienne (voir l’article de Rabih Jamil «  Comment les GAFAM alimentent la machine algorithmique du génocide  » dans ce numéro). Le magazine espagnol El Pais Semanal les a surnommés «  les yeux et les oreilles du monde »  : une reconnaissance bienvenue quoique tardive de leur travail, comme si le fait d’être palestinien amenait automatiquement à douter de leur professionnalisme. Les journalistes occidentaux ont été en tout cas très lents à se mobiliser contre l’hécatombe qui frappait leurs confrères et consœurs, ↑
3. Edward Saïd était non seulement un penseur palestinien, auteur de L’orientalisme (1978), mais aussi un critique musical. ↑
4. Il s’agit du titre du discours de Martin Luther King, le 28 août 1963, un des leaders du mouvement pour les droits civiques aux États-Unis, qui réclamait la fin de toutes les formes de ségrégation raciale dont celle inscrite dans les lois. ↑
5. Cette chronique de Gaza a été publiée le 21 juillet 2025 dans le journal français Mediapart. Nous remercions chaleureusement Nour Elassy et Médiapart d’avoir accepté que la revue Nouveaux Cahiers du socialisme la publie. ↑

Patrick Moreau, Écrire à contre-courant, Montréal, Somme Toute/Le Devoir, 2024

Patrick Moreau veut argumenter, mais avec qui  ?

Le chroniqueur au Devoir et figure familière de l’antiwokisme québécois, Patrick Moreau, propose un recueil de textes déjà publiés, accompagné de courtes introductions et agrémenté de quelques inédits. Le titre, Écrire à contre-courant, en indique le ton et situe d’emblée l’auteur dans la position de celui qui se bat courageusement contre la pensée hégémonique, l’intellectuel singulier et libre face à la masse homogène hypnotisée.

En avant-propos (p. 9 à 15), il pose les termes de la joute polémique. Son adversaire n’est pas clairement identifié, mais on le devine aisément. Voici la liste complète d’exemples de sujets de débat  : mot en N, écriture inclusive, censure, diversité sexuelle, pronoms, orthographe non genrée, lançage de soupe  ; le woke, en somme, même s’il n’emploie pas le terme. Sa longue description de la bête n’est qu’une suite d’épithètes sans originalité aucune. C’est un «  chœur de ventriloques  » lançant des «  procès d’intention  », ceux-là s’imaginant tout savoir et qui «  abusent sans vergogne des amalgames les plus tordus  ». Le woke «  confond toute nouveauté, même la plus insensée, avec un progrès supposé  ». Il fait preuve d’un «  simplisme idéologique  », clame «  une vérité décrétée une fois pour toutes, et sans discussion possible  », vit dans «  un moralisme de l’urgence, souvent irréfléchi, [qui tient] plus du signalement vertueux et du lynchage que d’une authentique quête de vérité et de justice  ». Les membres de sa bande ne cessent de mettre de l’avant «  leurs sentiments ou leur “ressenti” comme critère unique de la vérité  ». Moreau, «  au risque de passer pour réactionnaire  », entend répliquer aux «  groupes militants bruyants dont les prises de parole répétées essaient d’imposer un faux sentiment d’évidence et d’unanimité  ». Envers autrui, il suggèrera «  des arguments qui ne s’adressent pas à sa sensibilité, mais à son intelligence  ».

Les trois premières parties de ce recueil de chroniques portent sur la censure, en particulier ce qu’il nomme la «  néocensure “progressiste”  » (p. 21). Moreau s’intéresse aux wokes et moins à la droite pour deux raisons  : la droite est moins présente au Québec, et la censure de nature religieuse/traditionnelle est «  plus attendue  », donc moins intéressante (p. 21). Les anecdotes les plus populaires se succèdent  : SLAV, Lieutenant-Duval, Tintins brûlés, La Petite Vie, François Blais, etc. Il s’attarde également à la réécriture de l’Histoire, mentionnant entre autres la statue de J.A. Macdonald et l’avenue Christophe-Colomb. Il a des mots durs et hyperboliques envers celles et ceux qui jugent le passé selon les valeurs de notre époque  : «  Cet anachronisme cache un présentisme, non exempt de narcissisme, qui nous fait juger le passé comme si nous étions infiniment supérieurs à nos prédécesseurs  » (p. 117, je souligne). Dans la quatrième partie, Moreau s’intéresse à l’influence des écrans et d’Internet sur nos jeunes. Il y dénonce la «  scandalite  », la réaction épidermique aux événements, le déchainement contre des personnes ou des institutions sans réfléchir (p. 151). C’est la portion de l’ouvrage de loin la plus intelligente, notamment pour ses réflexions sur l’enseignement en ligne.

L’écriture inclusive est le «  Moby-Dick  » de Moreau depuis des années, et c’est le sujet de la cinquième partie. Les couteaux y volent bas. Il relève la contradiction entre rendre les femmes plus visibles, et les «  invisibiliser  » par des formules non genrées (p. 189). Il afflige les «  inclusivistes  » de plusieurs erreurs (p. 190-192)  : la croyance que changer les mots va changer le monde est évidemment fausse  ; celle que la domination du masculin est sexiste est une «  lecture paranoïaque des faits de langue »  ; celle qui fait de la langue une «  simple construction sociale  » est une «  vision extrêmement réductrice  », voire une «  idée dangereuse  » qui permet à des groupes d’imposer leurs «  préférences idéologiques  ». Pour Moreau, les institutions qui adoptent les règles inclusives font de l’«  abus de pouvoir  », et agissent comme les régimes autoritaires du passé  : «  Il faut donc refuser cette novlangue au nom de la démocratie  » (p. 194). Dans ses chroniques, il attaque entre autres un texte d’Antonin Rossier-Bisaillon, doctorant en orthophonie à l’Université de Montréal, qui résume trois études scientifiques démontrant un effet de «  biais masculin  » sur le cerveau à travers l’emploi de la langue. C’est une hypothèse complètement fausse selon Moreau. Il soupçonne les chercheurs et chercheuses d’élaborer «  des expériences qui ont pour unique but de valider leur hypothèse de départ  » (p. 204). Il déclare «  fausse  » une conclusion qu’il attribue à Rossier-Bisaillon, mais qui provient en fait d’une étude universitaire. La fausseté lui apparait évidente, il ne s’appuie sur rien d’autre que sa raison. Ailleurs, il s’en prend à la professeure de traduction de l’Université de Moncton, Ariane Des Rochers, qui, dans Le Devoir, défendait les pronoms alternatifs. Peu impressionné, il déclare que celle-ci a «  une conception bien à elle de l’histoire des langues  », et que toute cette histoire de «  iel  » n’est qu’une «  babelisation narcissique  » (p. 208-210).

La dernière partie s’intéresse à l’Histoire, de manière plus éclectique que les parties précédentes. Il y traite entre autres des Jeux olympiques de Sotchi et du décès de la Reine Élizabeth. Un passage en particulier démontre le style Moreau, lorsqu’il affirme que l’on peut s’opposer à la loi 21, Loi sur la laïcité de l’État, mais «  prétendre que la laïcité […] est liberticide et antidémocratique […] semble le fait d’esprits imbus d’eux-mêmes, ethnocentriques, intolérants et obtus  » (p. 235-236). Il ne cite aucun exemple, mais on aimerait savoir qui, à gauche, rejette «  la laïcité  » au complet plutôt que l’interprétation très particulière de celle-ci dans la loi 21. Ailleurs, il traite de l’oubli de l’Holocauste, non pas pour dénoncer l’extrême droite (dont il admet au moins l’existence, c’est déjà ça), mais plutôt pour s’en prendre à celles et ceux qui emploient le mot «  génocide  » à tout vent, pour des choses comme le colonialisme et les Autochtones, ce qui constitue pour lui un «  révisionnisme plus insidieux  » encore (p. 251).

Pour rappel, Moreau nous offre une chronique sur l’éthique de l’argumentation, où il stipule que «  [p]rendre le temps de s’opposer à l’opinion de quelqu’un, à la condition de le faire honnêtement, sans déformer ses dires ni déroger aux règles minimales du savoir-vivre, cela revient à l’entrainer avec soi dans le cercle de la raison  ». Ceux qui nous contredisent, «  [n]ous préférons les ignorer, les ridiculiser, les insulter, attitudes qui ne respirent que le sectarisme et le mépris  » (p. 185). En entrevue au Devoir pour la parution de son ouvrage, le bon polémiste se définit de gauche «  traditionnelle  » et «  humaniste  », et s’en prend aux «  gens qui, en défendant strictement et uniquement les minorités, se croient progressistes  » (je souligne)  ; il déplore également «  l’absence de pensée  » dans le débat public québécois^[1]. De toute évidence, et cela suinte de tout son ouvrage, Moreau n’a aucun respect pour les gens de gauche qui ne pensent pas comme lui.

Par Learry Gagné, philosophe et chercheur indépendant

Sylvie Laurent, Capital et race. Histoire d’une hydre moderne, Paris, Seuil, 2024

Qu’ont en commun Karl Marx et Martin Luther King  ? Voilà la question qui traverse de part en part ce livre, et à laquelle l’autrice tente de répondre en se référant à diverses écoles de pensée «  critique  », à commencer par le marxisme orthodoxe jusqu’aux approches plus contemporaines, en passant par l’École de Francfort, W.E.B. Du Bois, Frantz Fanon, etc. De ce fait, ce tour d’horizon constitue l’intérêt principal de l’ouvrage dans la mesure où, de prime abord, il faut passer par une rectification de l’explication marxiste traditionnelle quant aux causes des inégalités socioéconomiques générées par le capitalisme, en y ajoutant une dimension «  culturelle  » par l’entremise d’une analyse historique de la notion de «  race  », dont les prémisses conceptuelles (qui deviendront très vite opérationnelles) remontent aussi loin qu’en 1492, lors de la «  découverte  » de l’Amérique par Christophe Colomb.

Comme le souligne le titre, Capital et race. Histoire d’une hydre moderne, l’idée centrale de l’ouvrage est que le concept de «  race  » – que l’on entend aujourd’hui non pas comme un fait biologique mais comme un fait social et culturel – est consubstantiel à l’émergence du capitalisme au début de la Renaissance. Au paradigme critique et théorique de la «  lutte des classes  », doit s’ajouter, si on peut dire, celui de la «  lutte des races  », chacun évoluant de façon parallèle ou transversale l’un par rapport à l’autre. En témoigne, entre autres, la montée du syndicalisme dans les années 1930 aux États-Unis, période pendant laquelle les travailleurs afro-américains doivent affronter à la fois les assauts du capital avec ses conséquences dramatiques (krach boursier de 1929) et le racisme des grands syndicats américains, comme l’American Federation of Labor (AFL), qui refusent leur adhésion dans leurs rangs et les excluent du mouvement ouvrier organisé «  par  » et «  pour  » les Blancs^[2].

«  Un problème avec le marxisme  » (p. 19), tel est l’intitulé d’une partie de l’introduction de l’ouvrage qui, précisons-le, n’est pas un ouvrage «  théorique  » qui cherche à confronter l’idéologie marxiste, mais il se veut plutôt une réinterprétation de l’histoire du capitalisme à l’aune d’une dimension occultée, négligée, ignorée par la critique d’inspiration socialiste du libéralisme bourgeois depuis la seconde moitié du XIX^e siècle jusqu’au milieu du vingtième. En approfondissant la genèse du capitalisme, ses origines, ses nombreuses tentatives de justification idéologique au fil des époques, son articulation toujours renouvelée pour finalement s’associer à une philosophie politique de type libéral, la notion de «  classe  » ne suffit plus à expliquer le phénomène dans sa globalité  ; elle est inapte à rendre compte de certains aspects, autant sinon plus essentiels à comprendre afin de cerner et caractériser cette dynamique de prédation organisée et généralisée qu’est le système capitaliste.

Que ce soit par l’entremise d’une désignation comme celle du «  sauvage  », du «  barbare  », de l’«  indigène  », les colonisateurs européens classifient les groupements humains selon une logique d’appropriation des territoires étrangers, aux Amériques en particulier, d’exploitation d’une main-d’œuvre servile, autant africaine qu’amérindienne, et d’accumulation du capital. De toutes ces constructions prétendument scientifiques ou relevant même des «  Lumières  » de la Raison, celle de «  race  » se trouve être la plus emblématique.

Mais, au fait, qu’est-ce que la «  race »  ? «  Idée, principe, concept, […] la race est comme le capital de Marx, une relation sociale.  » Et, conséquemment  : «  Le racisme est […] appréhendé comme un ensemble de représentations, discours et pratiques discriminatoires qui visent à nuire, dégrader et subordonner un groupe de femmes et d’hommes au nom d’une race supposée  » (p. 13). Et le capital  ? «  Le capital est un ensemble de biens et de liens susceptibles de produire des revenus et le capitalisme […] s’entend […] comme “le principe de valorisation des richesses qui n’a d’autre fin qu’elle-même” ou […] un mode d’activité humaine visant à la production toujours plus grande de marchandises à des fins de profits^[3].  »

Une fois définis ces deux termes, il reste à les articuler pour démontrer que le capitalisme n’est pas qu’une affaire d’«  argent  », que l’aliénation qu’il génère n’est pas que d’ordre «  économique  » mais aussi d’ordre «  moral  », au sens où des considérations qui n’ont, au départ, rien à voir avec les principes libéraux tels que défendus par les philosophes des Lumières («  écossaises  » en particulier) deviennent indispensables pour la pérennité du système capitaliste. Ces considérations s’articulent autour de cette notion de «  race  » comme justification des pratiques coloniales et des processus de différenciation anthropologique et de discrimination ethnique.

En introduisant ainsi le «  racialisme  » comme idéologie dans l’analyse critique du capitalisme (concomitant au colonialisme et à l’impérialisme), Sylvie Laurent élargit d’autant les horizons philosophiques et anthropologiques à partir desquels le libéralisme, tel qu’il a été pensé par les «  classiques  », dévoile sa face cachée lorsqu’il passe l’épreuve de son application coloniale et impériale. L’idée du «  doux commerce  », par exemple, vient couronner ce mariage entre «  convictions  » (morales, philosophiques, scientifiques) et «  intérêts  » (mercantiles, économiques, financiers). Selon l’autrice, Voltaire fut le parfait prototype de cette double posture  ; reconnu pour ses idées avant-gardistes – il a rédigé un Traité sur la tolérance –, il n’a jamais renoncé pour autant à ses pratiques d’investisseur avisé dans les plantations sucrières des Antilles, nonobstant le fait que la marchandise produite, le sucre, a été le fruit d’un labeur inhumain assumé par des travailleurs extirpés de leur terre natale, l’Afrique, pour être vendus comme esclaves en Amérique, à mille lieues de leur terre d’origine.

À maints égards, l’autrice de Capital et race se prête à un exercice de démystification en règle de la culture occidentale qui, depuis les Lumières, se présente comme étant porteuse de rationalité, d’universalité, d’humanisme, alors que les progrès de la Raison, quoique réels, ont toujours été accompagnés de pratiques relevant peu du même idéal, se situant même à l’exact opposé  : la traite négrière transatlantique, la colonisation «  messianique  » des Amériques, l’exploitation des territoires indigènes pour alimenter un marché européen avide de produits exotiques (café, cacao, sucre), l’enrichissement inédit des métropoles grâce à la servitude généralisée des peuples «  inférieurs  », à la mainmise des multinationales aux visées monopolistiques, à la connivence entre l’État et les entreprises privées spécialisées dans l’extraction (des matières premières), la transformation (des produits de la terre), la marchandisation (des biens ainsi transformés).

Que ce soit dans la philosophie politique ou économique de Locke, Hume, Voltaire, Kant, Hegel, le capitalisme s’avère pouvoir receler de vertus émancipatrices, non seulement pour les Européens et Européennes qui en assurent la destinée mondiale, mais aussi pour le reste de l’humanité qui n’a pas encore atteint le même degré de «  civilisation  » que les nations converties à l’économie de marché. Peu importe la condition précaire dans laquelle se retrouvent ces peuples «  non civilisés  » une fois qu’ils ont été réduits à l’esclavage, spoliés de leurs terres ancestrales, que leur économie locale ait été saccagée, l’esprit du libéralisme va faire son chemin et les convaincre du bien-fondé du nouveau mode de vie qui s’offre à eux. Encore faut-il qu’ils soient reconnaissants d’avoir été colonisés par une culture supérieure à la leur qu’ils finiront bien par intégrer en acceptant de renoncer à leur barbarie naturelle et primitive. Ainsi le veut la Raison qui parcourt l’Histoire de l’Homme, tendue vers un Idéal «  universaliste  » à l’image de la culture européenne…

Par Mario Charland, détenteur d’une maîtrise en philosophie de l’Université du Québec à Trois-Rivières

Étienne Penissat, Classe, Paris, Édition Anamosa, 2023

Dès le début de l’ouvrage, l’auteur précise son objectif  : «  Redonner à la classe son tranchant comme concept et comme outil de combat  » (p. 7). Un objectif pour le moins essentiel si l’on considère que la notion de classe, surtout aujourd’hui, est galvaudée et instrumentalisée par les courants d’extrême droite et néofascistes qui revendiquent «  avec quelques succès électoraux, la défense des classes populaires blanches et natives  » (p. 6). Il s’agit donc de comprendre, comme le propose l’auteur, comment le «  langage de classe  » qui historiquement a servi d’outil idéologique des classes exploitées «  ne cristallise [plus] les oppositions politiques et sociales alors même que la domination capitaliste se radicalise depuis quarante ans  » (p. 6). Pour saisir ce changement ou la transformation même de la notion de «  classe  », Penissat entreprend une analyse historique de cette notion qui se précise dès la seconde moitié du XVIII^e siècle comme étant «  une construction intellectuelle pour penser les divisions économiques et les dynamiques de la production des richesses  » (p 8).

La classe devient ainsi, surtout après la Révolution française, un «  moyen de représenter les inégalités et conflits entre groupes sociaux  » (p.10). Chez Marx, «  la classe ne se réduit pas à des divisions économiques, elle s’ancre dans les formes de pensée et d’action des individus  » (p. 11). Cette perception rend possible dans le «  langage de classe  » l’émergence de la «  conscience de classe  », étape essentielle dans la lutte de la classe ouvrière. Ainsi «  [l]a classe devient un mot d’ordre des ouvriers et ouvrières en légitimant leur rôle dans la société, la défense de leurs intérêts et, au-delà, le projet politique de réappropriation du travail et de la production  » (p. 20).

Toutefois, si la classe comporte, à ce stade, un projet politique de transformation sociale, elle n’en demeure pas moins un phénomène historique qui renferme certaines particularités dont, pour le sociologue, il faut tenir compte. La classe n’est pas en soi «  unificatrice  », c’est-à-dire, dans le cas de la classe ouvrière, qu’elle représenterait les intérêts non seulement de cette classe, mais de tous les groupes sociaux exploités et dominés par le capital. Elle comporte également des «  frontières  », car «  [s]i le langage des classes s’impose comme représentation des groupes et des antagonismes sociaux, la définition de leurs frontières, de celles et ceux qu’elles incluent ou excluent devient un enjeu de luttes  » (p. 23).

Ici survient une question fondamentale dont la compréhension reste essentielle dans l’histoire des luttes sociales  : comment intégrer les groupes marginalisés et exclus du processus même de formation de la classe ouvrière dans les luttes politiques pour l’émancipation sociale  ? L’exemple le plus frappant, particulièrement en Occident, est celui des «  femmes […] marginalisées et assignées à une position dominée  » à l’intérieur de la classe ouvrière où «  les ouvrières de l’industrie textile […] sont précarisées, invisibilisées et subordonnées à leur mari  » (p. 23). Comme le montre Penissat, les femmes ne sont pas les seules à être marginalisées et invisibilisées dans les luttes sociales  ; le nationalisme chauvin marquant les périodes de guerre, particulièrement celle de 1914, constitue l’un des grands obstacles «  du projet d’universalisation des solidarités ouvrières  » (p. 27). Mais ce qui va constituer, sans doute, le plus important facteur de division au sein des groupes dominés et exploités est celui basé sur la notion de «  race  », ce que le grand sociologue américain W.E.B Du Bois appelle la ligne de couleur qui «  n’est pas un simple reflet des antagonismes de classe puisqu’elle traverse la classe  : les groupes racialisés sont exploités en tant que travailleurs mais aussi opprimés en tant que peuples colonisés et infériorisés  » (p. 28).

Aujourd’hui, «  les reconfigurations du capitalisme  » qui prennent différentes formes, la financiarisation, la précarité de l’emploi, la sous-traitance, la privatisation des services publics, etc., font obstacle au développement de la conscience de classe, donc de «  l’expérience de la domination  ». Par ailleurs, d’autres groupes, qui historiquement ont connu l’exclusion, la discrimination et l’oppression, qui ont été marginalisés dans les luttes sociales, revendiquent leur singularité  : les homosexuel·le·s, les transgenres, les personnes queers, etc. Par conséquent, la question des luttes sociales est décentralisée et ne peut être considérée comme uniquement un phénomène de classe.

L’auteur conclut en mettant l’accent sur l’importance des études effectuées par certains auteurs, dont Pierre Bourdieu, pour mettre en lumière les différents rapports de domination, «  d’autant plus structurants qu’ils sont produits et reproduits par l’action de l’État  » (p. 50). Le grand défi actuel est de «  repolitiser le langage de classe  », c’est-à-dire «  la mise en lumière des “inégalités sociales” qui concernent l’ensemble des dimensions de la vie (santé, logement, scolarité, loisirs, etc.)  » (p. 75).

Par Alain Saint Victor, historien et militant

Stanley B. Ryerson, Capitalisme et confédération, Montréal, M éditeur, 2024

Face à la résurgence récente du nationalisme québécois et de l’annexionnisme étatsunien, la lecture de Capitalisme et confédération s’impose pour quiconque souhaite remonter aux racines historiques des questions constitutionnelles canadienne et nord-américaine. Publiée en 1968 et traduite en français en 1972, cette étude de Stanley Bréhaut Ryerson est rapidement devenue un classique du marxisme canadien, mais elle n’a pas été rééditée depuis 1978. M éditeur et sa collection Recherches matérialistes nous offrent aujourd’hui l’occasion précieuse de renouer avec elle.

Couvrant la période de 1815 à 1873, l’ouvrage explique la genèse de l’État fédéral canadien suivant un matérialisme historique «  souple  » (p. 20), où cette genèse est rattachée autant à la naissance du capitalisme industriel et aux conflits de classe qui lui sont inhérents qu’à l’effectivité des facteurs «  non économiques  ». En résulte une «  histoire du peuple  » englobante, qui croise habilement les angles disciplinaires (histoire, politique, militaire, économique, sociale), les échelles d’analyse (locale, nationale, internationale) et les points de vue sociaux  : les résistances populaires répondent systématiquement au jeu des intérêts des élites. Se retrouve au cœur du récit la centralité conjointe du phénomène «  nationalitaire  » et de la transition au capitalisme, retracée sous un angle matérialiste qui renvoie dos à dos les interprétations nationalistes et antinationalistes étroites de l’histoire du Canada (p. 20-21).

La structure du livre reflète les deux grands processus historiques menant à la création de l’État fédéral canadien. Premièrement, les chapitres 1 à 9 relatent les luttes des réformistes des deux Canadas pour l’obtention du gouvernement responsable (1815-1848). Par sa description parallèle des deux mouvements, Ryerson réussit à éclairer leur parenté. De part et d’autre, les réformistes sont divisés en une aile modérée, constituée par la bourgeoisie naissante, et une aile radicale/révolutionnaire, incarnée principalement par des cultivateurs et des ouvriers (p. 120). De part et d’autre, la lutte contre la domination des élites coloniales (la Clique du Château et le Family Compact) mène à des insurrections révolutionnaires qui font apparaitre l’aile radicale comme «  le moteur  » des protestations pré-1840 (p. 197).

Par ce récit, Ryerson s’oppose aux interprétations chauvinistes qui nient l’existence du «  facteur démocratique  » au sein des mouvements réformistes et qui font du mouvement des Patriotes un mouvement exclusivement «  national  » (p. 488). En éclairant les liens de solidarité entre les deux mouvements, il démontre que cette dimension nationale est loin d’effacer l’ancrage de leur lutte dans des revendications démocratiques partagées.

L’Acte d’Union répond à cette conjoncture subversive en noyant le Bas-Canada au sein d’une structure représentative à majorité anglaise, ce qui permet de faire d’une pierre deux coups. D’une part, les aspirations démocratiques au gouvernement responsable sont contournées par la compensation obtenue par le Haut-Canada (gains politiques et transfert de sa dette publique). D’autre part, on conjure du même coup «  l’ascension politique de la race des vaincus  » (p. 191). Cela n’empêche toutefois pas les ailes modérées des mouvements réformistes de s’allier pour obtenir, en 1848, un gouvernement responsable sous le leadership conjoint de Baldwin et de Lafontaine. Cela permet alors de maintenir les liens coloniaux, moyennant une concession supplémentaire  : l’abrogation de l’interdiction du français et une certaine acceptation du facteur national au sein des structures politiques. Se cristallise alors une reconnaissance partielle de l’égalité entre les nations, dont le niveau est fixé par «  les intérêts communs des milieux d’affaires canadiens-anglais, de l’Église du Bas-Canada et de la métropole impériale  » (p. 225).

Deuxièmement, en partant de ces nouvelles bases politiques, les chapitres 10 à 20 relatent la façon dont l’essor du capitalisme industriel mène à la naissance d’un État fédéral bourgeois.

Ryerson situe l’envolée de l’industrialisation capitaliste au confluent d’une multiplicité de facteurs, tant endogènes qu’exogènes. D’un côté, il voit émerger les germes de l’industrialisation capitaliste dans le développement des manufactures locales et dans la formation d’une armée de réserve issue en partie des obstacles à la colonisation posés par les élites foncières. De l’autre côté, ces facteurs endogènes ne suffisent pas à expliquer la transition au capitalisme  : la classe ouvrière naissante est largement alimentée par l’afflux massif d’immigrantes et immigrants irlandais, tandis que le développement manufacturier ne prend réellement son envol que dans le sillage d’un développement ferroviaire qui visait d’abord l’exportation de matières premières. Ce modèle de développement est d’ailleurs lui-même issu de la politique anglaise de libre-échange et de l’expansionnisme économique et politique américain. Au croisement de ces causes, les capitalistes des chemins de fer, sous l’hégémonie du «  Grand Trunk  » et de la Bank of Montreal, utilisent le gouvernement responsable pour s’affirmer comme la nouvelle classe dominante et développent progressivement un projet commun  : l’abolition des douanes entre les provinces et l’établissement de tarifs protectionnistes afin «  d’agrandir et d’unifier le marché interne de l’industrie canadienne  » (p. 337). À ces intérêts nationaux en faveur de l’union des provinces s’ajoute «  la stratégie impériale [britannique] qui exigeait l’unification non seulement pour empêcher les colonies d’être absorbées par les États-Unis, mais aussi pour renforcer les liens de l’Empire avec la zone du Pacifique et, de là, avec l’Asie  » (p. 363).

Ryerson relate ensuite le jeu politique derrière la Confédération, montrant comment celle-ci a été imposée par le haut dans un esprit foncièrement antidémocratique. L’accent est alors placé sur le rôle crucial joué par Georges-Étienne Cartier pour intégrer le Québec au projet. Selon Ryerson, ce rôle démontre l’effectivité d’un certain pacte binational derrière la forme prise par l’union fédérale, bien que la reconnaissance de l’égalité nationale ait été d’emblée déformée et neutralisée par la réduction libérale de «  la nation à un étroit particularisme religieux et linguistique  » (p. 436).

Enfin, soucieux de décrire la tendance violemment néocoloniale de ce nouvel État face aux peuples autochtones, Ryerson se penche sur la lutte des Métis pour l’autodétermination, «  seul exemple d’une intervention réelle des masses dans la question de la Confédération  » (p. 442). À l’aune du reste de l’ouvrage, la répression et la reconnaissance déformée de cette lutte symbolisent l’essence même de la Confédération canadienne  : le projet d’une élite capitaliste anglo-canadienne qui n’a pu réussir qu’en intégrant les revendications des minorités nationales de façon à en neutraliser la teneur démocratique et égalitaire.

En définitive, Capitalisme et confédération se démarque par une écriture précise et minutieuse qui demeure malgré tout accessible et didactique. Par une généreuse pratique de la citation (allant du plus petit pamphlet aux correspondances des élites coloniales), Ryerson nous fait plonger habilement dans l’esprit et les antagonismes politiques de l’époque, combinant avec brio l’accessibilité de l’histoire «  des grands hommes  » et les technicités de l’histoire politique et économique. Bien qu’abordée partiellement, la résistance des peuples autochtones à la domination coloniale fait tout de même partie intégrante du récit. Beaucoup plus regrettable est le silence complet de Ryerson sur l’effectivité historique des luttes féministes.

L’édition de 2024 a opté pour un format poche dépourvu des images qui parsemaient souvent inutilement l’édition de 1978, mais dont certaines (surtout des cartes) auraient tout de même pu être utiles. Cette perte est plus que compensée par la qualité des nouvelles préfaces et postface  : très bien documentées  ; elles synthétisent efficacement le parcours et la pensée d’un historien que la gauche d’aujourd’hui aurait avantage à mieux connaitre.

Par Olivier Samson, Doctorant en sciences sociales appliquées à l’Université du Québec en Outaouais

1. Voir Christian Desmeules, «  Humaniste cherche polémique  », Le Devoir, 1^er octobre 2024. ↑
2. Le régime de plantation du Sud reposait aussi sur cette contradiction (qui met à mal une philosophie matérialiste de l’histoire) d’une classe laborieuse qui se retourne contre elle-même au nom d’une supposée supériorité «  raciale  » qui a pour effet de sublimer les rapports d’exploitation entre propriétaires terriens et non-propriétaires blancs  : «  Même exploité et incapable de posséder la terre, […] le “pauvre Blanc” reçoit pour “salaire” non monétaire la jouissance de sa valeur raciale, synonyme de préséance et d’une reconnaissance sociale inestimable  » (p. 417). ↑
3. «  Il s’organise pour ce faire en un système autonome fondé sur la propriété privée et le marché  » (p. 12). ↑