Revue À bâbord !

On dit généralement de mon travail, moi y compris, que je l'effectue « de l'anglais vers le français ». C'est là une formulation simpliste qui dissimule une série de raccourcis conceptuels et idéologiques et qui, surtout, tient pour acquis que les termes « anglais » et « français » font référence à des systèmes linguistiques neutres, clairs, évidents. Ces dernières années, mes recherches ont porté sur des textes qui mélangent les langues, et donc qu'il est difficile, voire impossible, de placer d'un côté ou de l'autre de la frontière qui séparerait l'anglais et le français. Ces textes me poussent à reconsidérer les façons dont j'aborde des notions comme « la langue française ». J'ai appris que ce qu'on appelle « l'anglais » ou « le français » n'est pas aussi simple qu'il n'en paraît ; en fait, j'ai désappris l'idée selon laquelle les langues délimitées, distinctes, dénombrables comme « le français » sont des réalités empiriques, autrement dit l'idée selon laquelle les langues existent comme telles. Je comprends maintenant qu'une catégorie comme « le français » est en fait tout sauf linguistique, le langage étant de nature chaotique, hétérogène, changeante et donc, essentiellement, inclassifiable. Que « le français » est grosso modo une étiquette idéologique qui régimente un ensemble de pratiques linguistiques foncièrement hétérogènes, pratiques qu'on n'a d'autre choix que de surveiller et de policer si on veut qu'elles continuent de correspondre à cette étiquette. Que les langues occidentales et impériales sont des outils de catégorisation – menant inévitablement, sous le régime capitaliste, à la hiérarchisation et à la domination – et que leur naturalisation n'est pas sans rappeler celle des « races ». La langue est une croyance, une fiction dont il est certes difficile de se défaire, compte tenu des efforts gargantuesques qui sont déployés pour sa solidification dans la pensée occidentale.

Quand on dit – quand je dis moi-même – que je traduis « de l'anglais vers le français », je sais maintenant que les mots « anglais » et « français » cachent une longue histoire qui traverse les continents : une jolie histoire de tradition et de culture et d'innovation et de créativité qui se passe de génération en génération et qu'on a raison de vouloir célébrer, oui, mais aussi une histoire violente d'impérialisme, de colonialisme et de domination, une histoire de répression de la diversité linguistique, une histoire de standardisation et de normalisation faites aux dépens des pratiques linguistiques de nombreuses populations, une histoire d'exclusion de celles-ci. J'ai donc appris à me méfier de la langue, en particulier de sa glorification dans des formes figées.

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Dans l'arène politique, en particulier (mais pas exclusivement) au Québec, on invoque souvent « la langue » – il peut s'agir de n'importe quelle langue, mais dans le contexte qui nous concerne, c'est plus souvent qu'autrement « la langue française » – comme argument rationnel, neutre et objectif pour défendre une position ou une politique. Dans la sphère publique et dans la vie de tous les jours, la langue prend souvent des airs de brebis, innocente et inoffensive. C'est le cas de phrases banales et parfaitement courantes comme « Je veux que mes enfants parlent français ». J'ai aussi appris à me méfier de la langue dans des contextes aussi anodins que celui-là. Quand on nous parle de langue, je me demande : de quoi nous parle-t-on vraiment ? Est-elle, ici comme en traduction, un raccourci conceptuel qui cache autre chose ?

Quand on nous dit dans un article d'un grand média traditionnel soi-disant neutre, par exemple, que « Le français poursuit son déclin au Canada et au Québec » [1]. De prime abord, se positionner pour le maintien et la vitalité d'une langue a l'air parfaitement louable ; personne ne peut en toute bonne conscience souhaiter la disparition d'une langue, après tout. Mais je veux réfléchir quelques instants à ce qui se cache sous le costume de brebis qu'on fait porter au français dans cette affirmation qu'on crie sur tous les toits québécois. On a effectivement affaire à quelques raccourcis idéologiques dans l'expression « le français poursuit son déclin » : ce n'est pas le français qui est en déclin au Québec, comme on l'apprend plus tard à la lecture de l'article, mais « la proportion des résidents du Québec dont le français est la langue maternelle ». Le français ne peut pas être « en déclin », car le français – une catégorie abstraite qui classifie un ensemble de formes linguistiques – n'est pas quantifiable. Par contre, les gens qui parlent le français, eux, peuvent être quantifiés. D'ailleurs, l'article mentionne que 93,7 % des résident·es du Québec se disent capables de soutenir une conversation en français. Même si ce dernier chiffre constitue une baisse de 0,8 % par rapport au recensement de 2016, présumer qu'une population pourrait à 100 % parler la même langue et se comprendre uniformément relève du pur fantasme. Peut-on, alors, vraiment parler d'un « déclin du français » alors que près de 94% de la population du Québec le parle ? Pourquoi, au juste, nous martèle-t-on avec insistance que le nombre de résident·es dont le français est la langue maternelle « chute » ? Quelle importance, sur le plan linguistique, que les gens apprennent le français de leurs parents ou à l'école, si le résultat est sensiblement le même ? Pareille distinction, qui ne veut en fait rien dire sur le plan strictement linguistique, se révèle plutôt être de nature ethnique, la notion de « langue maternelle » étant intrinsèquement reliée à la généalogie, et les langues européennes comme le français étant historiquement associées à des généalogies blanches. « Le français est en déclin au Québec » est donc une façon en apparence innocente et neutre de dire que la population québécoise « pure laine » – idée inséparable de la notion de pureté raciale – baisse en proportion démographique, ce qui fait d'ailleurs écho au concept xénophobe et raciste de noyade démographique. Comme de fait, les deux principales causes du « déclin du français » citées dans l'article et dans les discussions sur la question en général sont l'immigration (peu importe si les immigrant·es caribéen·nes et africain·es peuvent parfaitement fonctionner en français) et le taux de fécondité très bas des francophones « natif·ves » (qui ne font pas assez d'enfants et donc qui compromettent la reproduction de la nation québécoise blanche et francophone).

Ensuite, je m'interroge quant au cadre temporel de l'article, autrement dit à son point de référence implicite. Quand exactement le français a-t-il commencé son « déclin » qu'il poursuit de manière si alarmante ? La perspective adoptée ici n'est ni neutre ni innocente. La formulation du problème trahit une perspective de colons, qui prend comme point de comparaison l'époque à laquelle le français a été à son niveau le plus élevé de toute l'histoire du territoire. L'article ne précisant pas ce point de référence subjectif et intéressé, on n'a d'autre choix que de spéculer ; dans tous les cas, cette idée de « déclin » par rapport à une époque antérieure et toujours fantasmée donne des relents inquiétants de « Make Québec Great Again », comme si la suprématie française, par opposition à la diversité linguistique ou à la prépondérance d'autres langues, était le seul objectif possible et souhaitable. Si par contre on change de point de référence, qu'on échange celui qui fait notre affaire pour un autre, par exemple celui des peuples autochtones, affirmer que le français est en déclin sur le territoire du Québec serait carrément farfelu. En comparaison au début du 17e siècle, la proportion des gens parlant le français au Québec serait plutôt passée de 0 % à ٩٣,٧ % (toujours selon les statistiques du recensement de 2021). Comme quoi le point de vue change tout. Par ailleurs, en ne questionnant que « le déclin du français », on efface le déclin des langues autochtones, causé précisément par les politiques de génocide et d'assimilation des peuples autochtones qui ont éventuellement permis aux francophones de s'imposer au Québec. Pourquoi le déclin imaginé d'une langue est-il plus alarmant que le véritable déclin de dizaines d'autres ?

Quelques tendances ressortent de cette brève (et incomplète) analyse d'une expression aux airs de brebis comme « le français poursuit son déclin au Québec ». La première : quand on nous parle de langue, on ne nous parle jamais vraiment de langue, mais de gens. Plus précisément, de ces gens qui, comme moi, sont « naturellement » associés à cette langue en vertu de critères non pas linguistiques mais sociaux comme l'ethnicité, les ancêtres et le lieu de naissance, par opposition à d'autres qui n'y seront jamais associés, peu importe à quel point ils la maîtrisent. Ce qui m'amène à une deuxième observation : les critères selon lesquels un individu est francophone ne sont pas linguistiques. Dans l'exemple des articles qui traitent du recensement en matière de langue, l'accent est délibérément mis non pas sur la proportion des gens qui disent parler français, mais sur le pourcentage des locuteur·rices de « langue maternelle ». Denise Bombardier, dans son documentaire paternaliste sur les communautés francophones hors Québec [2], réfute quant à elle la statistique selon laquelle il y aurait 10 % de francophones au Manitoba, car la province inclut dans ce chiffre les anglophones bilingues qui parlent bien le français, et que, pour elle, ça ne compte pas. Le critère n'est donc pas linguistique, mais ethnique. Enfin, parler du déclin du français au Québec revient à adopter (et à assumer) une posture coloniale qui prend comme point de référence l'espace-temps fantasmé d'un Québec glorieux et 100 % francophone auquel il faudrait vouloir revenir. Cette posture revient à faire l'autruche et à ignorer délibérément toute l'histoire coloniale violente qui précède cet espace-temps fantasmé ; comme si la période précédant la montée au pouvoir de René Lévesque était un vide historique. Autrement dit, présumer que le français est en déclin au Québec équivaut à croire que la perspective majoritaire des Québécois·es blanc·hes francophones est une perspective neutre, et la seule qui vaille. Sous son costume de brebis, le loup français épouse plusieurs formes : xénophobie, racisme, colonialisme, classisme, discrimination, exclusion, hiérarchies sociales. Ce que je retiens, c'est que la langue is never about la langue, et qu'il faut toujours se méfier des brebis.

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Pour ma part, je n'ai pas d'enfants, mais mon souhait serait que les enfants des autres puissent parler les langues de leur choix – et comme iels l'entendent – et vivre dans la dignité, peu importe les langues qu'iels parlent ou ne parlent pas. Quand « la langue française » ne sera plus un outil de catégorisation, de hiérarchisation et de domination des gens au Québec et ailleurs, je la défendrai peut-être. (Je la défends d'ailleurs un peu plus depuis que j'habite en Acadie, où elle ne sert pas autant à exclure.) Les groupes majoritaires, comme les francophones au Québec, doivent arrêter de penser que les groupes minoritaires veulent faire exactement comme eux et remplacer systématiquement le français par une autre langue toute-puissante. Les communautés francophones hors Québec aussi bien que les collectivités autochtones, à qui on a pourtant imposé des politiques d'assimilation extrêmes, le prouvent, et ce même si certain·es Québécois·es refusent de le voir et de l'accepter : il est possible de faire communauté et de transmettre des formes et pratiques linguistiques aux prochaines générations sans pour autant utiliser la langue dans sa forme figée et tyrannique comme outil d'exclusion et de domination sociales.

L'afflux sans précédent de capitaux dans le secteur de l'immobilier provient en grande partie d'acteurs financiers dont les investissements, par ailleurs activement soutenus par les pouvoirs publics, ont poussé les prix à la hausse et ont contribué à la quasi-disparition du logement financièrement accessible. La crise dans laquelle est plongé le Québec depuis plusieurs années est donc étroitement liée à cette vague d'investissements qui a profondément transformé le fonctionnement du marché résidentiel. Ce phénomène, que l'on nomme financiarisation, n'est pas que local. Il se déploie à grande vitesse dans plusieurs régions du monde.

La financiarisation est au cœur de l'évolution du capitalisme depuis les années 1990. Elle désigne le processus par lequel la finance (ses institutions, ses acteurs) parvient à exercer une emprise grandissante sur l'activité économique et sociale. La financiarisation se traduit par la montée en puissance d'acteurs financiers (des fonds d'investissement et des banques en particulier) et, plus fondamentalement, par leur capacité à soumettre des domaines essentiels de la vie sociale à leur logique et à leurs exigences.

Le marché du logement n'a pas échappé à ce processus. Il a même activement participé à sa diffusion et sa normalisation. Aujourd'hui, les activités qui sont au cœur de son fonctionnement, soit le financement hypothécaire, la production et la détention-gestion d'immeubles résidentiels, sont dominées par des pratiques et impératifs financiers ou en voie de l'être.

Financement hypothécaire et titrisation

Le financement hypothécaire est sans contredit l'activité dans laquelle la financiarisation du logement s'est le plus développée et par laquelle ses effets se font sentir de façon plus marquée. Les prêts hypothécaires jouent depuis longtemps un rôle central dans le fonctionnement du marché du logement, car ils rendent possible la très vaste majorité des transactions immobilières et des projets de construction résidentielle.

Au Canada, les banques (avec les Caisses Desjardins au Québec) règnent presque sans partage sur ce secteur d'activité. Depuis le début des années 2000, elles y ont considérablement accru leur participation en ayant recours à la technique de la titrisation, qui leur permet de transformer les prêts qu'elles accordent en titres financiers. Elles peuvent par la suite vendre ces titres à d'autres investisseurs qui reçoivent en échange les remboursements mensuels auxquels donnent droit les hypothèques à l'origine de l'opération.

Ce nouveau marché des titres hypothécaires, créé pour l'industrie financière, a connu un essor considérable au cours des deux dernières décennies. Les banques y ont vendu pour plusieurs centaines de milliards de dollars de prêts hypothécaires à des fonds d'investissement ou à d'autres banques et ont pu réinvestir ces sommes dans de nouveaux prêts… également « titirisables ». La forte demande des investisseurs pour les titres hypothécaires a par conséquent donné aux institutions financières les moyens de financer dans des proportions entièrement nouvelles la construction, la rénovation ou la vente de logements et de parier sur la hausse des prix qui allait en résulter pour attirer de nouveaux investissements. En effet, la croissance importante du prix des propriétés enregistrée dans plusieurs villes, de même que celle des loyers qui s'en est suivie, n'aurait tout simplement pas pu être possible si elle n'avait pas d'abord été validée par des institutions financières disposées à prêter et encouragées à le faire par les marchés financiers. En d'autres termes, c'est sur le marché financiarisé des prêts hypothécaires qu'ont été puisées les sommes nécessaires à la spéculation, les surenchères et les conversions d'immeubles qui ont conduit aux importants problèmes d'accès au logement que l'on connaît depuis plusieurs années.

Les promoteurs et leurs nouveaux partenaires

Il faut dire que ces pratiques ont fortement été encouragées par les pouvoirs publics et les autorités monétaires du pays. La très grande majorité des opérations de titrisation sont assurées par la Société canadienne d'hypothèques et de logement (donc de l'État fédéral) qui se porte garante de toute perte que les détenteurs de titres pourraient éventuellement subir. Les banques, les fonds et autres investisseurs ne courent donc aucun risque à s'y engager. De plus, pendant la crise financière mondiale de 2008, puis la pandémie de COVID-19 en 2020, le gouvernement fédéral n'a pas hésité à injecter plusieurs dizaines de milliards de dollars dans des acquisitions de titres afin de protéger le marché hypothécaire des conséquences d'un possible ralentissement [1]. Chaque fois, ces interventions publiques ont eu pour effet de nourrir l'effervescence immobilière. Enfin, la politique d'assouplissement quantitatif menée par la Banque centrale du Canada jusqu'en 2021 a permis de maintenir les taux hypothécaires à des niveaux très bas et de nourrir les marchés financiers de liquidités dont une partie a très certainement été réinvestie dans l'immobilier résidentiel.

Le processus de financiarisation est aussi bien amorcé dans le domaine du développement résidentiel, en particulier dans la grande région de Montréal et dans d'autres grandes villes comme Toronto et Vancouver. Au cours des 15 dernières années, l'industrie montréalaise de la promotion immobilière a elle aussi attiré d'importants investissements en provenance de fonds privés ou cotés en bourse, comme Fiera Capital, ou encore de fonds de travailleur·euses tels que le Fonds immobilier de solidarité de la FTQ ou Fondaction-CSN. Malgré les origines syndicales de certaines d'entre elles, ces entreprises ont pour vocation première de générer des revenus pour leurs actionnaires ou leurs cotisants, ce qui les conduit à privilégier des projets résidentiels à forts rendements. On leur doit notamment les grandes tours de condominiums haut de gamme qui ont été érigées en grand nombre dans plusieurs quartiers centraux de Montréal ou qui sont construites aux abords des futures stations du REM (voir l'article de Marc-André Houle dans ce dossier).

Les fonds ont pour habitude de s'adjoindre de grandes entreprises de promotion immobilière. Ceux-ci ne se limitent pas seulement à financer les opérations, comme le faisaient les investisseurs privés ou les particuliers auxquels les promoteurs s'associaient fréquemment pour compléter leurs montages financiers. Ils prennent aussi une part active à la réalisation des projets. Afin de s'assurer que les rendements élevés promis à leurs actionnaires soient atteints, ils exercent un droit de regard sur les produits résidentiels à privilégier, sur le prix de vente ou de location des unités résidentielles ainsi que sur les stratégies de mise en marché. Leur modèle d'affaires laisse assez peu de place à des logements à faible rendement, ce qui explique sans doute leur opposition à la récente Politique pour une métropole mixte (dite du 20-20-20) qui impose l'inclusion de logements abordables et sociaux à tous les grands projets résidentiels.

De plus, en raison des sommes importantes qu'ils ont à investir, les fonds ne participent qu'à des opérations d'envergure qui ont un impact sur l'ensemble du marché, notamment sur le prix des terrains avoisinants, et donc sur le type de logements que d'autres développeurs, qu'ils soient privés ou à but non lucratif, seront en mesure d'y construire. Ainsi, là où ils interviennent, les fonds d'investissement ne se contentent pas de mettre leur argent à la disposition des promoteurs. Ils agissent sur leurs pratiques de même que sur les conditions et tendances générales du développement résidentiel. C'est de cette manière qu'ils contribuent à sa financiarisation.

Le logement locatif dans le collimateur

Enfin, la finance a également fait son nid dans le marché du logement locatif. Au milieu des années 1990, le gouvernement fédéral s'est entièrement retiré du financement du logement social en justifiant cette décision par son désir d'encourager l'investissement privé dans le marché locatif et d'y attirer de nouveaux capitaux provenant des marchés financiers.

Pour ce faire, il a mis en place différents incitatifs à la création d'entreprises financières spécialisées dans l'acquisition d'immeubles locatifs, dont les plus importantes sont les fiducies de placement immobilier (FPI), mieux connues sous leur appellation anglaise de Real Estate Investment Trust (REIT). Les FPI sont des fonds d'investissement cotés en bourse qui se financent en vendant des actions et en promettant à leurs actionnaires des dividendes stables et croissants. Selon la chercheure Martine August, ces fonds ont à eux seuls acheté plus de 200 000 unités locatives depuis la fin des années 1990 au Canada et 17 entreprises financières comptent désormais parmi les 25 plus gros propriétaires résidentiels du pays [2]. Ces entreprises sont plus présentes à l'extérieur du Québec où les loyers sont encore moins bien réglementés. À Toronto, elles ont acheté la quasi-totalité des immeubles multifamiliaux mis en vente au cours de l'année 2020, tandis qu'à Yellowknife, un seul fonds, Northview REIT, possédait à lui seul 74 % des logements locatifs privés en 2017. Au Québec, leur présence est pour l'instant moins importante et se concentre dans les grands ensembles locatifs de plus de 100 logements.

On comprend aisément que de tels fonds, dont les investissements se chiffrent en milliards de dollars, soient moins intéressés par les rendements nécessairement plus faibles d'un duplex ou d'un triplex, car ce sont bel et bien les rendements d'échelle que visent ces entreprises. Les travaux de Martine August montrent également que, dans les immeubles dont ils sont propriétaires, les fonds mettent en œuvre des pratiques de gestion orientées vers la maximisation des bénéfices pour leurs actionnaires, au détriment de l'abordabilité des logements, de la qualité de vie et même de la sécurité des locataires. Leur engagement à maintenir des niveaux de rendements croissants les incite à déployer d'agressives stratégies visant à extraire le maximum de valeur de leurs immeubles, par exemple en augmentant systématiquement les loyers, en recourant aux expulsions ou à diverses formes de pression afin de favoriser les changements rapides de locataires, ou encore en investissant minimalement dans l'entretien et la rénovation. En raison de la structure de financement de ces entreprises et de leur raison d'être, le logement y est d'abord conçu comme un actif à valoriser, comme le serait n'importe quel autre produit financier. Avec la montée des fonds d'investissement dans le marché locatif, qui est encore très inégale selon les régions et les provinces, c'est la propriété du logement qui tend alors à se financiariser.

Les conséquences de la financiarisation

Même s'il n'est pas entièrement achevé, le processus de financiarisation a jusqu'ici, sous ses diverses formes, contribué de manière importante au déclenchement de l'actuelle crise du logement. Il a créé une pression à la hausse sur les prix et surstimulé la construction et les acquisitions d'immeubles destinés aux segments les plus rentables du marché. La masse de capitaux qui a afflué vers ce secteur a créé un déséquilibre important entre, d'une part, les besoins sociaux grandissants pour du logement de qualité et accessible financièrement et, d'autre part, les exigences de rendement d'acteurs financiers qui sont devenus incontournables.

Ainsi, la thèse de la financiarisation, qui est de plus en plus souvent évoquée pour expliquer la crise du logement à laquelle sont confrontées de nombreuses villes du monde, ne se résume pas au seul constat de l'arrivée de nouveaux acteurs dans le marché résidentiel. Elle renvoie d'abord et avant tout à une transformation de son mode de régulation, c'est-à-dire de la logique et des rapports sociaux qui président à son fonctionnement. La financiarisation n'a évidemment rien changé au fait que le logement est depuis longtemps une marchandise dont la production et le commerce sont motivés par la recherche de profit. Cependant, elle a radicalisé ce principe fondateur du marché du logement en créant des conditions dans lesquelles le profit peut se réaliser beaucoup plus rapidement, dans des proportions considérablement plus grandes et de façon encore plus déconnectée des besoins résidentiels.

La financiarisation fait aussi apparaître des acteurs jusqu'ici méconnus, comme les banques, les fonds d'investissement et les fonds de pension gérant l'épargne-retraite des travailleur·euses, devant lesquels les États se sont pratiquement effacés et qui jouissent d'un pouvoir d'intervention de loin supérieur à celui des propriétaires et des investisseurs-spéculateurs qui dominaient auparavant le marché du logement. Pour les citoyen·nes et les groupes engagés dans la lutte pour le droit au logement, la financiarisation redéfinit ainsi le cadre dans lequel ce combat doit être pensé.

Montréal a connu depuis le début des années 2000 un fort développement de constructions résidentielles neuves avec une préférence très marquée pour le condominium (ou propriété divise). Ces condominiums s'assemblent dans des constructions à forte densité, des tours qui changent le visage de la ville. Par exemple, dans l'arrondissement du Sud-Ouest, le développement résidentiel à base de condominiums représente 88 % des mises en chantier entre 2000 et 2015. Le développement de logements locatifs a repris depuis une certaine vigueur sur l'île de Montréal, sans jamais pour autant réduire l'attrait du condominium dans les nouveaux projets immobiliers. Dans l'arrondissement de Ville-Marie, couvrant le centre-ville géographique de Montréal, la mise en chantier de copropriétés (condos ou propriétés indivises) a suivi, entre 2019 et 2021, une courbe progressive supérieure à celle des mises en chantier de logements locatifs, pourtant elles aussi en augmentation.

La dimension de ces constructions peut varier selon les quartiers, mais il s'agit d'un développement résidentiel qui rompt avec le précédent modèle privilégiant le bâtiment de deux ou trois étages, regroupant généralement trois à six logements. Dans la plupart de ces nouveaux projets, on remarque une intensification de l'occupation de l'espace qui se traduit par un gros volume de production résidentielle en hauteur. Les trois tours du Canadien (construites entre 2016 et 2021), situées près du Centre Bell, toutes trois d'une cinquantaine d'étages et de plus de 500 unités, sont représentatives de ce nouveau développement résidentiel.

Ailleurs au centre-ville, on suit la tendance, avec des projets de tours de 50 ou 60 étages : le projet Maestria dans le quartier des spectacles (1000 unités), le 1111 Atwater, le 1 Square Philipps, sans oublier le projet Bridge-Bonaventure dans le quartier Pointe-Saint-Charles et dans Ville-Marie (voir à ce sujetle texte de Francis Dolan, Karine Triollet et Margot Silvestro) prévoyant 7500 logements tous les genres confondus. On retrouve plusieurs projets résidentiels un peu différents, moins élevés, mais offrant eux aussi une forte densité, dans les quartiers situés à l'est du centre-ville : le site de l'ancienne usine Molson, le site de l'ancienne tour de la Société Radio-Canada, les abords du pont Jacques-Cartier. Dans plusieurs autres quartiers de la ville, les promoteurs immobiliers n'en ont que pour des projets ayant toujours une forte densité urbaine (de six à dix étages) marquant une différence avec le reste de la trame urbaine.

« Condoïsation » de l'habitat, densité urbaine augmentée

Le condo est donc le produit résidentiel préféré des promoteurs immobiliers. Il est extrêmement rentable : l'investissement initial qu'il nécessite peut être récupéré dans un temps relativement court, avec un taux de rendement plus qu'appréciable. Assez pour attirer des fonds d'investissement privés et institutionnels dans le montage financier de projets immobiliers divers depuis une dizaine d'années. Pourtant, ce n'est pas par goût pour l'architecture futuriste que s'édifient tant de tours d'habitation. La rareté des terrains et leur valeur financière élevée dans une ville comme Montréal forcent la conception de ce type projet pour obtenir une forte rentabilité recherchée par les promoteurs et par leurs partenaires, les fonds d'investissement. Le promoteur Vincent Chiara affirmait au journal Le Devoir qu'il n'y a pas de condos à vendre pour moins de 1000 $ par pieds carrés.

Les nouveaux logements locatifs se comparent maintenant aux condos dans leur conception et leur promotion. On retrouve un bon nombre de projets dépassant les normes habituelles de hauteur dans les quartiers de Montréal. L'emballage publicitaire de ces projets emprunte beaucoup à l'expérience du condo, par exemple en offrant la même gamme de services (salle d'entraînement, piscine, salon, chalet urbain, etc.). On utilise même l'expression de « condo locatif » pour attirer la clientèle.

Face à l'augmentation de la valeur des terrains et à leur rareté, les promoteurs immobiliers ne font pas que revendiquer le changement de zonage pour élever la densité de leurs projets. Ils innovent également en offrant différentes superficies, allant du microcondo (moins de 500 pieds carrés, certains allant jusqu'à 385 pieds carrés) jusqu'au Penthouse (2000 pieds carrés). Cette stratégie de densification par fractionnement de l'espace habitable, produisant un grand nombre de ces microcondos, semble devenir une pratique courante.

Son coût moins prohibitif en apparence le rend plus accessible. Le logement prend place dans un ensemble résidentiel multifonctionnel, avec des commerces de proximité, des bureaux, des espaces verts et offrant des aires communes. La publicité pour ces projets insiste sur le déploiement d'un nouveau style de vie et d'un nouveau milieu de vie urbain (un lifestyle) : une part importante de la vie se situerait hors du logement au profit d'espaces partagés. Certains promoteurs parlent d'une « communauté verticale » où se côtoient jeunes et moins jeunes, couples, personnes seules. Mais celle-ci ne peut inclure que des individus bien fortunés. La disponibilité de copropriétés de deux ou trois chambres à coucher pour les familles reste limitée. Dans les quartiers comme l'arrondissement Sud-Ouest, on a pu observer entre 2000 et 2015 que la croissance massive de constructions résidentielles neuves allait de pair avec la réduction de la taille des ménages.

Il s'agit d'un modèle résidentiel multifonctionnel qui s'exporte en dehors Montréal. L'imposant ensemble immobilier Solar Uniquartier près de la station du REM Du Quartier et du DIX30 à Brossard en est un bon exemple. La valeur ajoutée recherchée de ce « nouveau quartier », en étant liée au développement du transport collectif, donne une indication des voies que prendront les futurs projets immobiliers.

Conséquences observables

Le développement résidentiel montréalais depuis vingt ans a remodelé la trame urbaine, certes, mais surtout les rapports entre les classes sociales dans les quartiers. Dans l'arrondissement du Sud-Ouest, on a assisté pendant ces années à une intensification de la gentrification qui avait doucement commencé durant les décennies antérieures, mais qui s'est amplifiée avec le développement de projets de grande ampleur. Le phénomène se poursuit jusque l'est du centre-ville. Dans les quartiers du Centre-Nord, que ce soit Petite-Patrie, Mile-Ex ou Villeray, on se lance dans des projets résidentiels à forte densité. Cette dynamique se déplace aussi vers des zones plus excentrées comme l'est de l'arrondissement Hochelaga-Maisonneuve, Mercier, mais également dans l'arrondissement Saint-Laurent.

Ces projets, même avec des promesses de construction de logements sociaux et abordables, vont transformer considérablement la composition sociale des résident·es de ces quartiers à moyen et long terme. Cette gentrification par les constructions neuves (new-build gentrification) favorise la présence de groupes sociaux plus scolarisés, fortunés et qui n'ont pas de famille. Elle provoque une forme de ségrégation de l'espace urbain, tant elle exclut les groupes sociaux qui ne peuvent pas se procurer ces résidences dispendieuses que sont le condo ou le « condo locatif ». Ce nouveau phénomène, sans en être la seule cause, vient clairement amplifier la présente crise du logement abordable.

Les listes d'attente pour un logement à loyer modique (HLM) n'ont pratiquement pas bougé depuis plusieurs années. Autour de 37 500 ménages – admissibles et répondant aux critères d'attribution – y sont inscrits. Alors que leurs besoins sont généralement urgents, l'attente pour leur obtention s'élève à plusieurs mois, voire plusieurs années. À Montréal, par exemple, le délai moyen d'attente pour un logement à loyer modique est actuellement de plus de 5 ans.

La rareté des logements sociaux aggrave le sort des ménages locataires à faible revenu, qui sont souvent abandonnés sans alternative pour se reloger après une éviction, et manquent de ressources pour se protéger des hausses abusives de loyer. Ces personnes doivent aussi subir multiples discriminations qui leur rendent l'accès au logement difficile. Il s'agit là de conséquences directes ou indirectes de la pénurie de logements locatifs et de la financiarisation du logement. Ainsi, les ménages éjectés du marché sont à haut risque de se retrouver finalement à la rue.

En plus de s'inscrire auprès de leur office d'habitation pour obtenir un logement à loyer modique, les locataires mal-logé·es peuvent aussi s'impliquer dans la mise sur pied d'une coopérative ou d'un organisme sans but lucratif (OSBL) d'habitation. Mais ces projets sont financés au compte-goutte depuis plus de dix ans.

Comment en sommes-nous arrivé·es là ? En 1994, le fédéral a cessé de prendre des engagements à long terme pour soutenir le développement de nouveaux logements sociaux et a alors freiné un élan dans l'expansion de logements sociaux pourtant bien amorcé dans les années 1980. Au début des années 1970, le logement social ne représentait que 0,5 % du parc de logements locatifs québécois. Grâce aux investissements massifs du fédéral, cette proportion a bondi à 10 % en 1990. Ottawa a été le principal bailleur de fonds de quelque 104 000 logements HLM, coopératives et OSBL, qui demeurent un important patrimoine collectif du Québec [1].

Le gouvernement du Québec peu inspiré

Suite à la mobilisation populaire et aux efforts de certaines mairies, le gouvernement du Québec a pris le relai et annoncé, en 1997, la création du programme AccèsLogis, permettant le développement de coopératives, d'OSBL d'habitation et d'offices d'habitation, pour des ménages à faibles et à modestes revenus. Éventuellement, les offices d'habitation ont également pu s'en prévaloir. Toutefois, le Québec n'a jamais remis en place un programme HLM comme celui du fédéral, dédié entièrement aux ménages à faible revenu. De plus, les investissements québécois n'ont jamais permis de financer autant de logements qu'il s'en réalisait avant le retrait du fédéral. Malgré tout, plus de 35 000 ont été construits depuis la création d'AccèsLogis.

Cependant, à partir de 2009, la non-indexation automatique du programme a commencé à ralentir, voire entraver la création des logements. D'autres modifications qui auraient dû être apportées ont traîné en longueur. En 2015, une grande consultation a été lancée par le gouvernement libéral de Philippe Couillard. Un rapport a été déposé et ses conclusions étaient claires : il fallait conserver le programme, mais aussi l'améliorer et le bonifier. La campagne électorale approchant, des sommes ponctuelles ont été octroyées pour débloquer des projets, mais les modifications les plus nécessaires se font encore attendre. Ainsi, la contribution du gouvernement du Québec, qui devait atteindre 50 % des coûts de réalisation des projets, a atteint un creux de 30 % en 2019.

Au royaume de la CAQ

Lorsque la CAQ a été élue en septembre 2018, 15 000 logements déjà programmés dans AccèsLogis n'étaient toujours pas réalisés. La CAQ avait promis de construire ces logements au cours de son premier mandat. Elle a attendu quatre ans pour ajouter des sommes substantielles dans son budget. Mais les coûts ayant augmenté, celles-ci n'étaient plus suffisantes : 8000 de ces logements ne sont toujours pas construits.

Pendant ce temps, seulement 500 nouveaux logements sociaux ont été prévus. Pourtant, Québec avait signé une nouvelle entente sur le logement avec Ottawa, et allait disposer de nouveaux fonds fédéraux qui auraient pu et dû servir à accroitre l'offre de logements sociaux.

Durant les campagnes électorales municipales de l'automne 2021, plusieurs candidat·es se sont fixé des objectifs de développement du logement social ; au lendemain des élections, les nouvelles mairies, elles aussi, ont demandé aux gouvernements supérieurs de nouveaux investissements en ce sens.

Cependant, en novembre 2021, au lieu d'investir dans la relance d'AccèsLogis, la CAQ a lancé un nouveau programme d'habitation dite abordable, le Programme d'habitation abordable – Québec (PHAQ) (voir encadré à la page suivante). Celui-ci amorçait une dangereuse privatisation de l'aide au logement en proposant le financement public à des promoteurs privés. D'autant qu'encore une fois, il a accru l'offre des subventions de ce qu'on appelle les « suppléments au loyer privés » (PSL-privés).

Or, il est connu et vérifié qu'en période de pénurie de logements locatifs, les propriétaires boudent systématiquement les PSL-privés destinés aux ménages à faible revenu ; ils préfèrent trier leurs locataires. Rien ne va mieux pour le PHAQ. Ce programme, conçu pour construire des logements destinés aux ménages à modestes et à faibles revenus, n'inclut pas systématiquement de subventions pour aider à garder les loyers à bas coût. De plus, les promoteurs n'ont aucune obligation de réserver des logements aux ménages qui sont le plus dans le besoin. Ainsi, les quelques logements prétendument abordables qu'ils construisent ne le sont en fait que dans une période restreinte, quand ils ne sont pas tout simplement inaccessibles dès le départ.

C'est dans ce contexte qu'a débuté la dernière campagne électorale, alors que 600 ménages locataires étaient toujours accompagnés par un service d'aide d'urgence parce qu'ils n'avaient pas réussi à renouveler leur bail au 1er juillet et à trouver un nouveau logement. De plus en plus de gens doivent dormir pendant des semaines dans des motels, voire dans leur voiture. Des familles sont prisonnières de leur logement insalubre. L'insécurité résidentielle et le désespoir des personnes qui en souffrent sont considérables. On s'attendait à ce que les partis politiques en lice aux élections soient talonnés sur les mesures à mettre en place pour répondre aux besoins de ces ménages. Ça n'a pas été le cas.

Le seul engagement pris par la CAQ a été de promettre 11 700 logements en 4 ans, dont seulement 7000 seront de nouveaux logements (les 4700 autres ayant déjà été annoncés). La CAQ n'a pas non plus précisé combien de ces logements seront effectivement hors marché, construits par des coopératives, des OSBL ou des offices d'habitation, ni combien seront réservés aux ménages à faible revenu. Pire, les 7000 nouveaux logements seront réalisés dans le cadre du PHAQ, avec tous les inconvénients que nous avons signalés, laissant croire que le programme AccèsLogis, plus adapté à la diversité des besoins, sera abandonné définitivement.

Les bonnes solutions

Le FRAPRU demande la réalisation de 50 000 logements sociaux en 5 ans, sous différentes formes. Ceci inclut un programme d'acquisition de bâtiments résidentiels locatifs et leur socialisation. Car s'il faut construire de nouveaux logements sociaux pour lutter contre une rareté des logements qui sévit dans toutes les régions, il faut

aussi donner les moyens aux villes et aux organismes sans but lucratif d'acquérir des immeubles résidentiels existants pour contrer efficacement l'effritement du parc de logements locatifs encore abordables et assurer le maintien dans leur milieu des ménages qui y habitent, ce qui est incontournable pour faire face à la financiarisation du logement.

Ce chantier ne sera pas suffisant, mais c'est une première étape pour parvenir à une plus grande socialisation du parc locatif. Étant donné la vitesse avec laquelle le sort des locataires se dégrade, il devient plus que nécessaire de doubler le pourcentage de logements sociaux dans un proche avenir. Pour que le droit au logement de tous et toutes soit respecté, on ne peut pas compter sur le marché privé.

Généralement, il est subventionné par les gouvernements et les villes, ou l'a été à l'origine. Ces subventions permettent d'offrir des logements à un prix qui respecte la capacité de payer des locataires. De plus, en étant une propriété collective, le logement social garantit aux locataires un certain contrôle sur leurs conditions de logement, même dans le cas des HLM, puisque tous ces offices d'habitation ont l'obligation de créer des comités de résident·es.

L'expression « logement abordable » est largement utilisée au Canada depuis le début des années 2000 et l'est de plus en plus au Québec. Selon la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) et la Stratégie fédérale sur le logement, un logement est abordable si le ménage y consacre moins de 30 % de son revenu avant impôt. Mais cette dénomination fourre-tout est en vérité élastique, et ce que l'on entend par elle dépend des programmes gouvernementaux.

Ainsi, certaines initiatives issues de la stratégie fédérale prescrivent, par exemple, qu'un logement abordable coûte 80 % ou moins du coût médian du marché. D'autres exigent que le loyer ne dépasse pas ce chiffre cité plus haut de 30 % du revenu de l'ensemble des ménages, propriétaires ou locataires, ce qui peut s'appliquer à des loyers de plus de 2000 $ par mois.

Quoiqu'il en soit, les loyers calculés à partir de ces définitions dépassent la capacité de payer de nombreux ménages ayant des besoins impérieux de logement. Pire, plus de la moitié des unités construites dans chacun des ensembles subventionnés n'ont pas à être abordables, alors que 100 % le sont dans le cadre de programmes de logements sociaux.

Le logement dit abordable peut être sans but lucratif, mais il peut aussi être le fait de promoteurs privés à but lucratif. Dans ce dernier cas, il ne contribue pas, contrairement au logement social, à l'accroissement du patrimoine collectif pour faire face aux besoins des prochaines générations et aux crises à venir. Au contraire, les logements dits abordables construits par ces promoteurs contribuent à la logique inflationniste et spéculative qui cause de plus en plus de mal-logement.

Au Québec, le terme a été récemment ajouté dans la Loi de la Société d'habitation du Québec (SHQ). Le gouvernement caquiste a entretenu la confusion en nommant son nouveau programme Programme d'habitation abordable Québec, lequel finance à la fois du logement privé et du logement social. La Ville de Montréal entretient, elle aussi, le flou avec son Chantier Montréal Abordable où, malgré les demandes répétées, notamment du FRAPRU, il n'y a aucune offre de logements hors du marché privé.

L'expression « logement abordable » évoque donc des logements aux coûts extrêmement variés, puisque ce qui est abordable pour un ménage de classe moyenne ne l'est pas pour un autre à très faible revenu. Une bonne partie des logements subventionnés sont maintenant, en vérité, non abordables. De plus, il est prévu que des logements « abordables », construits à l'aide de programmes fédéraux et québécois, ne le resteront que pendant un temps limité.

La Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) publie un rapport annuel dans lequel elle dévoile les taux d'inoccupation mesurés pour toutes les agglomérations de 10 000 habitant·es ou plus. Son dernier rapport indique que pour l'ensemble du Québec, le taux d'inoccupation est resté stable entre 2020 et 2021, demeurant à 2,5 % (rappelons que le seuil d'équilibre reconnu se situe à 3 %).

Mais sous cet équilibre apparent se cache une tendance à la fois forte et sans précédent : ce sont maintenant les régions qui tirent le taux d'inoccupation vers le bas, et la métropole qui le tire vers le haut. Le taux d'inoccupation à Montréal a continué à remonter en 2021 pour atteindre 3 % (étant même supérieur sur l'île de Montréal, à 3,7 %, par rapport aux banlieues), alors que toutes les autres régions métropolitaines de recensement (RMR) ont enregistré un recul important.

Mais les logements se raréfient encore plus rapidement dans des villes que l'on pourrait qualifier d'« intermédaires » comme Granby, Mascouche, Terrebonne, Drummondville, Rouyn-Noranda, Joliette, Rimouski et Rivière-du-Loup, où le taux d'inoccupation est de 0,5 % ou moins. La nature même de la pénurie de logements actuelle, qui sévit plus fortement à l'extérieur des grands centres, pourrait même être sous-estimée, puisque la méthodologie utilisée par la SCHL ne tient pas compte des municipalités de moins de 10 000 habitant·es.

Des loyers qui flambent

Depuis 2019, le Regroupement des comités logements et associations de locataires du Québec (RCLALQ) procède à une enquête annuelle sur le prix des logements à louer à partir de la compilation de dizaines de milliers d'annonces récoltées sur le site Kijiji. La dernière enquête, intitulée Sans loi ni toit : enquête sur le marché incontrôlé des loyers, publiée en juin 2022, a révélé que la flambée des loyers s'accélère partout au Québec. Mais pour la première fois en trois ans d'enquête, les hausses de loyers les plus significatives sont observées à l'extérieur des grands centres urbains de la province.

Entre 2021 et 2022, le prix des logements à louer a bondi de 9 % pour l'ensemble de la province, toute typologie de logement confondue. Pour certaines régions, le faible nombre d'annonces de logements à louer ne nous permet pas d'obtenir un échantillon suffisant pour établir une moyenne représentative. Même dans des villes avec une population appréciable comme Rouyn-Noranda, Rivière-du-Loup, Matane ou Gaspé, la pénurie est telle que les rares logements disponibles se louent souvent sans même avoir été affichés. Malgré cette absence de données, de nombreux témoignages récoltés par des comités logement ou d'autres organismes nous portent à croire que ces régions observent également des hausses de loyer très élevées.

Dans toutes les régions, les propriétaires de logements locatifs ont profité de la rareté en augmentant rapidement les loyers, sachant qu'ils pourront facilement relouer leur logement à fort prix. Des régions où les loyers étaient demeurés relativement accessibles pendant longtemps sont maintenant touchées par des hausses importantes. Pour les ménages locataires québécois à revenus plus modestes, la crise du logement se perpétue, voire s'accentue de plus en plus depuis au moins vingt ans. Les données nous montrent maintenant que pour ces ménages, la migration vers une autre région pour trouver un logement plus abordable n'est désormais plus possible : la propagation de la pénurie à l'ensemble du territoire québécois ne leur offre plus aucune échappatoire.

Pandémie ? Pas tant

Il serait facile d'attribuer la « régionalisation » de la pénurie de logements et l'explosion des loyers qui en découle à un exode urbain motivé par la pandémie de COVID-19. Les possibilités accrues de télétravail et l'appel des grands espaces en période de confinement ont certainement pu inciter des citadin·es à déménager à l'extérieur des grands centres. Toutefois, quand on y regarde d'un peu plus près, on voit bien que la pandémie n'a tout au plus qu'accéléré une tendance déjà bien ancrée. Dans presque toutes les régions, les reculs les plus marqués des taux d'inoccupation ont été observés entre 2017 et 2019, soit avant la pandémie.

Au cours des dernières années, il s'est construit énormément de logements locatifs à Montréal, les mises en chantier s'élèvent en nombre record. Mais le capitalisme étant ce qu'il est, ce qui s'est construit ne l'a pas été pour combler un besoin, ni même répondre à la demande, mais bien pour dégager la plus grande marge de profit possible. Et si, dans la dernière année, les hausses de loyer ont été plus spectaculaires en dehors des grands centres, c'est qu'en ville, elles avaient déjà progressé à bon rythme au cours des années précédentes. Elles demeurent largement au-dessus des indices d'augmentation recommandés par le Tribunal administratif du logement. À Montréal comme ailleurs, les logements dont le loyer n'est pas prohibitif et les grands logements disponibles restent extrêmement rares.

Bien avant la pandémie de COVID-19, l'explosion des loyers et des prix de l'immobilier avait déjà provoqué un certain exode hors des grandes villes et entraîné la chute des taux d'inoccupation dans la plupart des régions du Québec a été beaucoup plus brutale. Ce phénomène, s'il a pris de l'ampleur récemment pour atteindre un sommet l'an dernier, s'est amorcé il y a déjà une vingtaine d'années. Entre 2001 et 2021, la région de Montréal a perdu 458 173 personnes au solde migratoire interrégional [1]. Ces personnes ont quitté la ville pour la banlieue ou des régions périphériques (Montérégie, Lanaudière, Laurentides, Estrie), mais aussi pour des régions intermédiaires et éloignées qui s'étaient, au cours des décennies précédentes, dépeuplées au profit des grands centres : Gaspésie–Îles-de-la-Madeleine, Bas-Saint-Laurent, Mauricie, Saguenay–Lac-Saint-Jean. Bref, en une vingtaine d'années, le Québec est passé d'une situation d'exode rural massif à une situation d'exode urbain modéré.

Où s'en va-t-on ?

On pourrait croire que cet exode urbain modéré est à l'origine de la crise que l'on connaît aujourd'hui en région et penser, comme le font différents acteurs, que la solution à la pénurie de logements serait de construire davantage. Or, on n'a jamais autant construit de logements locatifs au Québec qu'à l'heure actuelle. En ville comme dans les autres régions, le cadre bâti québécois n'a pas diminué, bien au contraire. De plus, la population n'a pas augmenté de façon spectaculaire. À cela s'ajoute le fait que les logements ne sont pas moins nombreux en région qu'à une époque où la population y était encore plus importante. Pourquoi donc alors les logements disponibles y sont-ils en nombre insuffisants aujourd'hui ?

Plusieurs facteurs, qui convergent et s'alimentent entre eux, nous mènent à une érosion du parc locatif : financiarisation de l'immobilier, déréglementation du marché, désinvestissement de l'État dans la construction résidentielle hors marché, essor des plateformes d'hébergement touristique… Et en ville comme dans les autres régions, ces facteurs restent essentiellement les mêmes. Le problème n'est donc pas tant qu'on ne construit pas assez, c'est qu'on ne construit pas ce qu'il faut. Et surtout, on perd beaucoup de ce qui manque déjà. Bon an mal an, le Québec perd des logements, à plus forte raison des logements moins chers, à l'hébergement touristique, à la concentration de la propriété immobilière, aux conséquences de la financiarisation de l'immobilier. Le parc immobilier et locatif québécois est particulièrement vulnérable à ces phénomènes qui, mondialisation oblige, ont cours dans le monde entier : le système encadrant les hausses de loyer est largement inefficace, les lois protégeant les locataires contre les évictions frauduleuses sont aisément contournées et la réglementation censée encadrer les plateformes d'hébergement touristique est pratiquement sans effet.

En refusant de prendre les mesures nécessaires pour protéger le parc locatif et les locataires, en s'obstinant à vouloir laisser le marché trouver seul son équilibre, on a laissé la crise du logement prendre racine.

Les conglomérats financiers (fonds de pension, fonds négociés en bourse, compagnies gestionnaires, etc.) sont en expansion rapide dans le secteur locatif. Leur présence devient dominante aux États-Unis et leur part de marché au Canada est estimée à environ 20 % du parc locatif privé. Le Québec tire un peu de l'arrière, mais il n'est pas en reste : la Caisse de dépôt et de placement du Québec est un très gros propriétaire locatif hors Québec (notamment aux États-Unis) qui se vante d'avoir comme stratégie de « hausser significativement les loyers » des logements qu'elle acquiert [1].

Ces conglomérats financiers ne visent pas tant à loger les ménages qu'à extraire le plus d'argent possible des locataires pour le redistribuer à leurs actionnaires et dirigeants. La meilleure preuve de cette démesure est dans leur présence nettement plus importante dans les provinces canadiennes où les protections des locataires sont les plus faibles. Si les conglomérats financiers s'établissent davantage dans ces régions, c'est que leur objectif de faire des profits exorbitants passe par des attaques directes aux locataires : compressions dans les services et entretien, remplacements des locataires en place par des ménages payant des loyers plus chers et hausses abusives à répétition. Les locataires font ainsi face à un système prédateur qui rappelle d'autres époques.

Des situations inacceptables

Les tentatives de déroger aux droits des locataires ne sont pas une nouveauté, mais ces attaques se généralisent aujourd'hui. Dans le but de faire des surprofits, les conglomérats financiers encaissent sans peine les pertes occasionnées par des logements vacants pour mieux faire grimper les loyers de leurs logements plutôt que de les louer à un prix raisonnable. Leur capacité financière quasiment infinie leur permet aussi d'évincer tous les ménages locataires d'un même immeuble sur une longue durée. Les autres types de propriétaires, qui veulent survivre dans ce monde sans pitié, ont vite repris ces pratiques. C'est ainsi qu'on constate depuis plusieurs années une recrudescence des hausses faramineuses de loyer, des rénovictions frauduleuses et des conversions de toutes sortes dans la vocation des logements (hébergement touristique, condos, résidence pour aîné·es) qui évincent tous les ménages d'un immeuble d'un seul trait. Résultat : de plus en plus de ménages se retrouvent à la rue et les loyers des logements disponibles dépassent follement le coût de la vie, comme le montre notre enquête sur le marché incontrôlé des loyers, Sans loi ni toit, qui analyse 50 000 annonces de logements à louer sur Kijiji [2].

Les impacts et les conséquences de ces pratiques, on le devine, sont très néfastes : perdre son chez-soi, s'appauvrir chaque mois, respirer l'air vicié d'un appartement mal entretenu sont des épreuves terriblement dures. Des personnes en meurent et de nombreuses vies sont brisées à tout jamais. Ces tragédies se déroulent derrière des portes closes, mais les travailleurs et travailleuses en intervention d'aide assistent à ces drames au quotidien. Ce ne sont pas seulement les ménages directement touchés par la financiarisation, ainsi que leurs familles et leurs proches, qui en subissent les effets néfastes, c'est tout le filet social qui écope. Tant du côté des groupes logement que des organismes qui travaillent sur des enjeux connexes, les difficultés et la surcharge de travail s'accumulent, le stress et l'impuissance gangrènent les vies et la relève n'a pas trop envie de s'engager.

La machine de la financiarisation du logement fait aussi entrevoir l'inquiétant recul d'une qualité de vie de première importance. Toute personne devrait pouvoir profiter d'un toit permanent, d'un voisinage de confiance, d'un quartier agréable, d'une ville adorée, d'un territoire inspirant. Mais si on laisse les requins de l'immobilier prendre le dessus, il faudra payer le prix pour en profiter. Que faire pour éviter ce désastre ?

Se battre malgré tout

Revenons sur ce qui a été dit. Le Québec résiste un peu mieux à la financiarisation que les autres provinces du Canada, en partie peut-être pour des raisons de langue ou d'un parc immobilier majoritairement composé de constructions de petites dimensions, mais surtout en raison de l'interdiction de hausser les loyers entre les changements de locataires et, de façon générale, à cause d'une législation relativement robuste pour protéger les locataires contre les pratiques abusives (notamment le droit au maintien des locataires dans les lieux mêmes dans le cas de travaux majeurs).

Les gouvernements de droite qui se succèdent au Québec cherchent cependant à affaiblir ces droits durement acquis. Non seulement faut-il combattre cette attaque, mais il est devenu urgent de faire pression pour renforcer ces droits et pour hausser le financement du logement social, puisque les droits des locataires sont mieux respectés lorsque l'offre de logements sociaux répond à la demande. À terme, on peut aussi réfléchir à des mécanismes de protection plus large, telle une imposition fiscale plus agressive du profit immobilier, une limitation du nombre de logements locatifs possédés par un seul propriétaire, une socialisation des immeubles possédés par des propriétaires malveillants, etc.

Il y a très peu de chances pour que nos gouvernements actuels répondent à ces demandes de façon spontanée. Par conséquent, la lutte a pour point de départ une opposition immédiate aux requins de l'immobilier, un cas à la fois, avec constance et acharnement, afin de préserver chaque habitat et éviter de tout perdre. Il n'y a pas de petits gains face à la perte d'un logement. De plus, chacun de ces actes de résistance est non seulement inspirant, il représente un maillon d'une longue chaîne menant à la transformation du social.

C'est ce genre de lutte que mènent les comités logement et les associations de locataires, qui chaque année aident des milliers de ménages locataires du Québec à améliorer leur sort, à garder leur logement, à tenir tête à des demandes abusives, à mettre en marche des projets de COOP et d'OSBL d'habitation et revendiquer plus de justice sociale. Nous savons aussi que des groupes locaux de voisins de paliers et de ruelles, des associations étudiantes et des groupes d'entraide, inspirés par le combat quotidien des groupes logement, travaillent énergiquement à réaliser ces mêmes objectifs. C'est sur cette base militante et engagée que la lutte se dessine.

La financiarisation que nous observons maintenant annonce une nécessaire extension de la lutte pour le droit au logement. Pendant que la planète se meurt et que la plupart des gens habitent des logements précaires et souvent trop chers, les plus riches se pavanent dans des demeures absurdement immenses, bien trop grandes pour leurs besoins. Cette situation ne peut perdurer.

Des organisations efficaces

Résister à cette folie, c'est possible au Québec. Les groupes logement sont rassemblés sous deux grandes bannières : d'une part, le Regroupement des comités logement et associations de locataire du Québec (RCLALQ) coordonne les luttes en matière de logement privé, et d'autre part, le Front d'action populaire en réaménagement urbain (FRAPRU) coordonne les luttes pour le logement social. De plus, les groupes de défense de droit en logement sont concertés dans les grandes luttes nationales pour l'avancement des droits sociaux.

Des gains importants ont été faits dans le passé grâce à cette concertation de la société civile, plutôt unique au monde. Il est plus que permis d'espérer faire reculer les conglomérats financiers si la mobilisation prend son essor, en commençant à la base, par une mobilisation pour aider notre voisin·e à garder son logement et à refuser sa hausse de loyer. Ça se poursuit avec des actions militantes pour un gel immédiat des loyers, un contrôle obligatoire des loyers (comme le revendique la campagne du RCLALQ « Les loyers explosent, un contrôle s'impose ») ainsi qu'un contrôle sévère de toutes les pratiques qui peuvent mettre fin à un bail (reprise, rénoviction, etc.) Et encore par des actions et occupations exigeant un réinvestissement massif dans le logement social.

Le premier pas consiste à prendre conscience de notre force collective. Les groupes logement locaux sont des ressources formidables pour faire ce premier pas ; leurs coordonnées se retrouvent sur les sites Web du RCLALQ et du FRAPRU.

Parc-Extension est un lieu où habitent des personnes à faibles revenus issues de l'immigration de première ou de deuxième génération. Ce quartier fait face à de nombreux changements préoccupants. Les loyers subissent une hausse dramatique, notamment depuis l'ouverture du Campus MIL de l'Université de Montréal à l'automne 2019, tandis qu'un nombre croissant de nouveaux propriétaires tentent d'évincer leurs locataires afin de rendre les logements disponibles pour une « clientèle » plus rentable.

Les différents visages de la gentrification

La gentrification d'un quartier est un phénomène qui s'accompagne presque toujours d'une augmentation des expulsions de locataires à faibles revenus, afin de céder la place à de nouveaux résidents et de nouvelles résidentes plus fortuné·es, ou encore, particulièrement dans le cas de Parc-Extension, à des personnes qui sont arrivées récemment au pays et qui ne savent pas qu'elles se font avoir par leur propriétaire en payant trop cher pour des logements mal rénovés. Un nombre croissant de propriétaires harcèlent leurs locataires ou rendent leurs conditions de logement insupportables (en se montrant insistants, en refusant des réparations nécessaires, en introduisant des recours frivoles ou en rendant l'immeuble dangereux) pour les forcer à quitter. D'autres effectuent des reprises de mauvaise foi, en prétextant, par exemple, que leur mère va se loger dans l'appartement. Celui-ci demeure vacant pendant des mois et finit par être mis en location avec un loyer deux à trois fois plus élevé qu'auparavant. Nous observons aussi une « gentrification par abandon » [1], avec de nouveaux propriétaires qui utilisent les problèmes de structure, de salubrité et d'entretien dans leur immeuble afin de forcer une évacuation des locataires, avec le soutien des services d'inspection de la Ville de Montréal. Cette stratégie leur permet d'expulser leurs locataires sans devoir passer par le Tribunal administratif du logement, tout en sauvant du temps et en économisant sur les frais associés au dossier.

Il importe de souligner que plusieurs locataires de Parc-Extension font face à des obstacles majeurs pour défendre leurs droits. Leurs problèmes sont liés, entre autres, à leur statut d'immigration précaire, à des barrières linguistiques et au racisme systémique. Des propriétaires font effectivement du chantage avec leurs locataires sans statut, en menaçant de les dénoncer à l'Agence des services frontaliers du Canada en cas de litige sur leurs conditions de logement. Les locataires racisé·es font face à de la discrimination sur le marché locatif, particulièrement après une expulsion. Les locataires allophones peinent souvent à accéder aux services qui les aideraient à mieux connaître et défendre leurs droits.

Les résident·es de Parc-Extension avec un statut d'immigration précaire tendent aussi à occuper des emplois très exigeants physiquement et mentalement, qui éreintent leur santé et qui nécessitent de longs déplacements pour se rendre sur les lieux de travail, ce qui limite le temps et l'énergie dont ils et elles disposent pour entamer des recours ou participer à des mobilisations. De plus, l'incertitude dans laquelle ils et elles peuvent demeurer pendant plusieurs années quant à leur possibilité d'obtenir la résidence permanente les accapare et les décourage d'entreprendre des démarches pour améliorer leurs conditions de logement, même avec le soutien de notre équipe. Ces obstacles s'ajoutent aux difficultés liées à la pauvreté, notamment la vulnérabilité face aux imprévus et les problèmes d'accès à la justice.

Adapter les stratégies, multiplier les cibles

Apprendre à reconnaître les manières dont la gentrification se manifeste nous permet non seulement de mieux la comprendre, mais aussi d'y résister plus efficacement. Prendre en compte la diversité et la complexité des obstacles auxquels les locataires de Parc-Extension sont confronté·es nous permet notamment d'identifier des convergences et des projets à développer avec d'autres organisations. En reconnaissant les croisements entre de mauvaises conditions de logement, le fait d'occuper des emplois mal rémunérés et un statut d'immigration précaire, nous avons pu prioriser, au cours de la dernière année, l'établissement d'une collaboration plus étroite entre le CAPE et deux organisations préoccupées par les mêmes problèmes, le Centre des travailleurs et travailleuses immigrant·es (CTI) et Solidarité sans frontières (SSF).

Pour être efficaces, il nous faut multiplier les cibles afin de répondre aux difficultés des locataires de Parc-Extension, par exemple la violence psychologique et parfois physique infligée par les propriétaires, le sous-entretien des immeubles et les obstacles posés par le statut d'immigration précaire. Nous devons également envisager un élargissement de nos revendications : la majorité des mobilisations contre la gentrification dans Parc-Extension ont porté, au cours des dernières années, sur des immeubles et des projets spécifiques, que ce soit l'acquisition d'un terrain par la Ville de Montréal, le blocage d'un projet d'appartements de luxe ou encore des actions de solidarité avec des locataires menacé·es d'éviction. Des efforts supplémentaires méritent d'être investis dans une campagne plus large pour la protection du parc locatif et le développement de logements sociaux dans le quartier.

Continuer le combat

Le succès des luttes contre la gentrification à Parc-Extension dépend de la capacité des personnes et des organisations qui s'engagent à prendre en compte les besoins et les aspirations des locataires, les contraintes auxquelles ils et elles font face, en profitant des ressources et des talents disponibles. Plusieurs locataires qui ont bénéficié du soutien du CAPE pour régler leurs problèmes de logement deviennent des leaders indispensables pour le mouvement. Leur leadership nous aide à défendre les droits des résidents et résidentes du quartier et à améliorer leurs conditions de vie.

L'Office de consultation publique de Montréal a déposé un rapport de plus de cent pages en mars dernier, après une troisième consultation depuis 2007 à propos du Campus MIL, qui appelait à la création d'un « plan Marshall » afin de limiter les effets de la gentrification à Parc-Extension [2]. Ce plan est urgent, mais les villes de Montréal, Québec et Ottawa tardent à le mettre en application. Pour notre équipe, le message est clair : l'établissement d'un rapport de force, le travail d'éducation populaire et l'adaptation constante de nos stratégies aux nouveaux problèmes sont nos meilleurs outils pour soutenir les locataires à faible revenu du quartier et défendre leur droit au logement.

Quel que soit le taux d'inoccupation, les femmes monoparentales affrontent de nombreux préjugés et n'ont qu'un revenu pour loger leurs enfants. Ces familles sont fréquemment à risque d'itinérance.

Le logement social comme solution pour répondre aux mal-logés est souvent abordé de façon quantitative. Le milieu politique promet, par exemple, d'investir 500 millions, d'inclure 20 % de logements sociaux dans les nouveaux ensembles résidentiels ou de développer 6000 unités au cours d'un mandat. Le milieu communautaire revendique 23 000 nouveaux logements sociaux pour répondre aux ménages sur les listes d'attente ou réserver 25 % des logements sociaux aux ménages menés par les femmes. Le milieu de la recherche analyse le rythme de développement annuel qui est, par exemple, actuellement trois fois plus lent que dans les années 1970. Ces chiffres tendent à invisibiliser de larges pans de cette politique sociale qui, depuis une trentaine d'années, repose essentiellement sur le travail du milieu communautaire.

Des groupes féministes ont investi le milieu de l'habitation pour répondre de façon globale aux besoins des femmes qui sont cheffes de familles monoparentales, en difficulté, à risque d'itinérance ou qui fuient une situation de violence. Leurs projets offrent plus qu'un simple logement subventionné. Elles intègrent des considérations liées à la sécurité, au soutien mutuel, aux espaces pour les enfants, au respect de la vie privée et aux opportunités pour la reprise de pouvoir et l'autonomisation. Elles pensent aux services sur place et à ceux qui doivent être disponibles à proximité. Ces organisations développent des projets immobiliers qui comprennent des espaces communautaires comme une cuisine collective, des salons partagés et des salles de rencontres. Ce sont généralement de petits développements qui comprennent entre 10 et 30 unités à la fois pour créer des milieux de vie conviviaux et sécuritaires ce qui s'éloigne de la perspective quantitativiste du logement social.

Revitaliser un secteur et créer du logement pour les mal-logé·es

Depuis 2002, 32 organisations ont développé plus de 42 projets de logements communautaires dédiés aux femmes à Montréal. Ces projets, qui ont ajouté près de 850 logements, ont été rendu possible grâce des programmes et engagements municipaux, provinciaux et fédéraux, comme l'organisation Mon Toit, mon Cartier (MTMC). Leur élan de mobilisation émane d'un effort de revitalisation dans le quartier Bordeaux-Cartierville. Les partenaires communautaires et institutionnels participaient à un état des lieux pour identifier les enjeux qui minent le bien-être de la population et dégager un plan d'action sur dix ans pour lutter contre la pauvreté et l'exclusion sociale. Ces démarches ont mis en lumière notamment les problèmes de logement, les besoins des femmes monoparentales et le manque de ressources qui leur sont dédiées.

MTMC répond notamment à un vide : puisque le logement social n'entrait dans le mandat d'aucune organisation du quartier, des intervenant·es se sont mobilisé·es. Ce collectif a par la suite développé un premier projet de logement pour soutenir ces femmes dans un projet de vie pour plus d'autonomie nommé « Grandir jusqu'au toit ! ». Leur projet reposait sur l'achat et la rénovation d'un immeuble résidentiel dans le secteur prioritaire à revitaliser. La rénovation de l'immeuble a été ponctuée de nombreux obstacles qui ont allongé le calendrier de réalisation, engendré des dépassements de coûts et les ont forcés à revoir certaines ambitions du projet. Bien que l'accès à des fonds publics ait permis ce projet, l'équipe de MTMC a dû se tourner vers des dons privés et y consacrer un nombre incalculable d'heures de bénévolat. Malgré tout, cette initiative qui intégrait toute une vision pour les femmes et le quartier a été complétée et accueille maintenant plus d'une dizaine de familles.

Le care : dimension clé du logement social

Le soin (ou le care) est au cœur de cette initiative. Le soin est l'ensemble des attitudes associées à la sollicitude et aux actions concrètes pour veiller au bien des personnes. Il repose sur une multitude de relations multidirectionnelles ayant des degrés variés de formalité, de professionnalisme, de rémunération, de reconnaissance et d'obligations sociales qui permettent de répondre adéquatement aux besoins. En général, le soin passe sous silence, il est banalisé, invisible et pris pour acquis.

Le soin influence profondément l'action des communautés. Cette approche favorise des initiatives comme Mon Toit, mon Cartier qui émergent du constat que certaines familles monoparentales ont des loyers trop élevés, des logements trop petits ou vivent de la violence et de l'instabilité. Ce contexte empêche les mères de pouvoir prendre soin d'elles-mêmes et de leurs enfants, ce qui contribue à leur vulnérabilité. L'exemple de Mon Toit, mon Cartier montre aussi que la communauté n'a pas toujours des moyens suffisants pour répondre aux besoins des familles qui frappent à leur porte. L'organisation ne pouvait garder ces familles à long terme dans leurs programmes résidentiels alors qu'il n'y avait pas assez de logements pour elles.

Les retombées pour la santé

Quelques dizaines de logements ne sont pas suffisants pour résoudre la crise du logement qui creuse, entre autres, les inégalités de santé. Néanmoins, les intervenant·es du milieu voient ces initiatives comme des leviers pour la promotion de la santé des ménages qui y résident. L'accès permet d'abord de transformer les conditions d'habitation pour réduire leur exposition à des risques (comme les moisissures, les violences et le stress). Ensuite, la stabilité que leur procurent ces logements leur donne la possibilité de prendre en main leur santé (comme accéder à des professionnels, améliorer leurs habitudes et suivre les traitements). Cet accès est parfois même facilité par des services et activités offertes sur place. Enfin, l'accès aux programmes leur offre un répit et des opportunités pour développer leur autonomie et leur capacité à accéder aux déterminants de la santé (comme le revenu, les services de garde et l'alimentation).

Comme le souligne l'une des intervenantes à Montréal, cet impact sur la santé et leur autonomisation n'est pas uniforme et immédiat : « Lorsqu'elles arrivent, elles ont un gros poids qui leur tombent des épaules et ça, ça fait des choses complètement différentes pour chacune. Pour certaines, ça donne un boost pour partir puis elles ont un projet de vie à réaliser, qu'elles enclenchent tout de suite. D'autres, qui avaient tellement de poids sur leurs épaules, elles soufflent et ça prend un temps. Il y a celles que les maladies se sont enfin déclarées parce qu'elles étaient tellement tout le temps sur l'adrénaline, sur la nervosité pour tenir pour les enfants qu'elles ignoraient les symptômes… »

Ces logements sociaux, qui ont des impacts majeurs pour celles qui y résident et pour l'action des groupes communautaires, sont marqués par une importante invisibilité. Ces bâtiments, surtout ceux qui sont dédiés aux femmes, cherchent à passer inaperçus dans nos villes, notamment pour éviter la stigmatisation ou encore pour assurer la sécurité de celles qui fuient des contextes de violence.

Les bilans quantitatifs des gouvernements des unités développés cachent que ce sont des communautés qui portent à bout de bras l'idéation, la construction et la gestion de ces merveilleux immeubles. Surtout, ces chiffres masquent les impacts liés, entre autres, au soin et à la promotion de la santé. En espérant que ces quelques pages auront permis de mettre en lumière ce travail invisible et essentiel.

Les expulsions et les déplacements forcés de population sont peut-être les manifestations les plus violentes de la crise du logement. Bien que beaucoup d'expulsions puissent être informelles et résulter de menaces ou de harcèlement de la part des propriétaires, les expulsions sont, au sens strict, le produit d'un processus légal très encadré qui passe nécessairement par un tribunal où un juge donne un ordre de la cour mis en œuvre par un huissier ou la police.

Il y a différentes façons de s'opposer aux expulsions. On peut agir en amont et essayer de développer des campagnes visant à peser sur les lois et les politiques publiques. On peut aussi agir en aval et avoir recours à l'action directe pour essayer de bloquer physiquement l'expulsion. Entre les deux, la cour est un espace asymétrique central où propriétaires et locataires s'affrontent à armes inégales. Au Québec, il y a chaque année entre 30 000 et 50 000 demandes d'expulsion qui passent par le Tribunal administratif du logement (TAL). Il faut garder à l'esprit qu'une expulsion ne touche pas simplement un individu, mais un ménage incluant potentiellement plusieurs personnes. 50 000 demandes d'expulsion peuvent ainsi vouloir dire que plus de 100 000 ou même 200 000 personnes sont touchées chaque année au Québec.

Dans une ville comme New York, une des plus chères au monde, la situation est encore plus dramatique. Selon le Furman Center de l'Université de New York, en 2017 il y a eu 176 590 demandes d'expulsion (eviction filings) soumises aux différents tribunaux du logement (housing court) de la ville de New York (il y a un tribunal du logement dans chacun des 5 boroughs de la ville – Manhattan, Brooklyn, Bronx, Queens et Staten Island) [1]. On parle donc de plusieurs centaines de milliers de personnes affectées annuellement.

Les quartiers les plus pauvres, où sont concentrées les populations racisées, sont les plus touchés, particulièrement le sud-ouest du Bronx et le centre et l'est de Brooklyn. Même si toutes ces demandes d'expulsion ne se concrétisent pas, les conséquences peuvent être énormes dans la mesure où les locataires visé·es peuvent ensuite finir sur des listes noires et avoir encore plus de difficultés à trouver un logement.

Pourtant, lorsque les tribunaux du logement de New York ont été créés en 1973, ils étaient censés contribuer à une application juste et équitable du droit. Mais dans la mesure où la grande majorité des propriétaires (entre 90 et 97,6 %) étaient représenté·es par un·e avocat·e, tandis que c'était le cas d'une toute petite proportion de locataires (entre 11,9 et 15 %), la majorité des jugements servaient les intérêts des propriétaires aux dépens de ceux des locataires [2]. Lorsque les locataires bénéficiaient d'une représentation légale en cour, la proportion de jugements allant à leur encontre passait de 51 à 22 % [3]. Développer une forme d'aide juridique pour les locataires est alors apparu comme une façon relativement simple de faire baisser le nombre d'expulsions.

La Right to Counsel NYC Coalition

C'est dans ce contexte qu'il faut comprendre la campagne pour l'aide juridique (le Right to Counsel) en matière de logement lancée par le CASA (Community Action for Safe Apartments), un groupe communautaire du sud-ouest du Bronx, en 2012 [4]. Celui-ci commence par produire un rapport sur la situation, mais la dynamique accélère en mars 2014 lorsque deux démocrates membres du Conseil municipal de New York – Mark Levine et Vanessa Gibson –présentent le projet de loi Intro-214 pour forcer la Ville à couvrir les frais de représentation légale des résident·es à bas revenus confronté·es à une expulsion. Bien que CASA accueille positivement cette initiative, il tient aussi à maintenir son autonomie et crée, avec plus de 25 groupes communautaires et de défense des droits, une coalition exigeant non seulement que la Ville couvre les frais de représentation, mais aussi que le droit à l'aide juridique soit inscrit dans la loi [5].

Malgré une augmentation massive du financement de l'aide juridique entre 2013 et 2016, la coalition a recours à une diversité de modes d'action pour faire pression sur la Ville de New York. Elle produit des rapports, des vidéos d'information et des manuels pour les activistes du droit au logement. Elle organise des assemblées qui attirent plus de 500 personnes ainsi qu'un forum à la New York Law School qui attire plus de 450 personnes et des personnalités juridiques et politiques. Elle développe un plan de mise en œuvre de la réforme législative qu'elle présente dans plusieurs conseils de quartier de la ville, qui finissent par adopter une déclaration commune en faveur de la réforme.

Parallèlement, la coalition s'appuie sur une pétition de près de 7000 signatures et organise de nombreuses conférences de presse et audiences publiques. Tout cela contribue énormément à la visibilité de la revendication du droit à l'aide juridique en matière de logement. Mais le tournant a eu lieu en 2016, lorsqu'un rapport de la New York City Bar Association conclut que cette réforme non seulement se financerait elle-même, mais permettrait aussi à la Ville d'économiser 320 M$ par année [6]. Des acteurs influents, comme le New York Times, commencent alors à soutenir la réforme et, le 11 août 2017, le maire démocrate de New York, Bill de Blasio, signe la loi Intro-214 qui garantit une aide juridique aux personnes aux bas revenus. Il s'agit alors d'une première aux États-Unis.

La lutte continue

Depuis, la campagne pour le Right to Counsel a permis de réduire le nombre d'expulsions et de sensibiliser le public à ce problème. Elle a renforcé le mouvement pour le droit au logement de New York. Elle s'est transformée en campagne régionale au niveau de l'État de New York et a été reprise dans de nombreuses grandes villes américaines. Il y a donc eu de véritables gains et un effet de diffusion.

Néanmoins, de nombreux problèmes persistent. Beaucoup de locataires ne connaissent pas leurs droits et n'ont donc pas recours à l'aide juridique. Il n'y a pas assez d'avocat·es disponibles pour représenter le nombre astronomique de locataires qui se présentent aux différents tribunaux du logement tous les jours. Ainsi, depuis la fin du moratoire sur les expulsions, décrété durant les deux premières années de la pandémie, la proportion de locataires bénéficiant d'une aide juridique ne cesse de diminuer : le 16 janvier 2022, mois durant lequel le moratoire a pris fin, 54 % des locataires bénéficiaient d'une représentation légale en cour ; le 25 septembre 2022, ils et elles n'étaient plus que 6 % [7].

Malgré son succès, le cas de la campagne new-yorkaise pour le Right to Counsel montre clairement que la mise en œuvre des gains législatifs est en soi un enjeu de luttes. Le 28 octobre 2022, la Right to Counsel NYC Coalition organisait ainsi une manifestation devant le tribunal du logement de Brooklyn pour dénoncer la situation : « Les tribunaux nient le droit des locataires à un avocat, que notre mouvement a obtenu lors d'une victoire historique en 2017. Ils profitent de ce moment de crise pour faire reculer nos droits. MAIS NOUS NOUS BATTONS !!! ». La lutte continue…